משכורת מדיבידנדים מול נדלן

[ziv]

שלום לכולם.
רוצה לומר תודה לdaat (אולי שוב אני כבר לא זוכר על ההשקעה והתגובות המפורטות ובכללי על האתר והפורום המעולים.

אני בשנות ה30 לחיי, ללא מקצוע, בגרות וגם לא עבודה קבועה עקב תאונה שעברתי. בעתיד הקרוב צפוי לחזור לשוק העבודה, קרוב לוודאי במשכורת מינימום+.
רציתי לשאול מה הייתם עושים במצבי כדי להגיע להכנסה פסיבית.
תקציב של כ200 אל"ש.
אני חלש עם מספרים, ואודה אם אפשר להיעזר בחישובים בסיסיים להבין את הכדאיות שלי. נגיד והייתי רוכש בסכום הזה מניות זהות לאלו שבתיק הדוגמא(אני יודע שלא מומלץ וזו גם לא הכוונה). אבל רק לצורך המחשה לסכום המתקבל אולי אוכל להחליט על הדרך הנכונה עבורי.
איך ניתן לחשב כמה כסף אקבל מדיבידנדים בסוף השנה? ממה שהבנתי הם משולמים אחת לרבעון, לפחות חברות יציבות שמגדילות בעקביות וברצף תשלום גבוהה נוהגות כך.

כל זה אל מול קניית דירה או 2 (עם מינוף?) כך שאוכל לחסוך את השכירות שאני משלם (כ3500 עם חשבונות)
ולהשכיר את השניה נגיד באיזור ה1700 לחודש.
במידה וזה יהיה נדלן אני די מכוסה מבחינת בלתמ"ים שעלולים להתרחש מלבד אולי נזק פיזי שעלול לקרות בנכס עצמו, שאולי גם אותו ניתן לצפות בעזרת בדיקות קפדניות על התשתיות וכו.

אודה לדעות..
שמרו על עצמכם ושבוע מצויין

 

[daat99]

רוצה לומר תודה לdaat (אולי שוב אני כבר לא זוכר על ההשקעה והתגובות המפורטות ובכללי על האתר והפורום המעולים.

תודה רבה לך וברוך הבא לפורום.

אני חלש עם מספרים,

אין דבר כזה - מי ששכנע אותך שאתה חלש עם מספרים עבד עליך - תפסיק להאמין לו!
ברגע שתרצה ותעבוד עם מספרים של דברים שמלהיבים אותך אתה תגלה שאתה חזק מאוד במספרים (המחשבון/אקסל עושה את כל העבודה הקשה בכל מקרה).

אודה אם אפשר להיעזר בחישובים בסיסיים להבין את הכדאיות שלי

בשביל זה חייבים לבצע השוואה מלאה שכוללת הכל.
כל ההוצאות וכל ההכנסות של שתי האלטרנטיבות

רוב האנשים עושים השוואות חלקיות ומגיעים לתוצאות שגויות (וזה מאוד חבל).

אבל רק לצורך המחשה לסכום המתקבל אולי אוכל להחליט על הדרך הנכונה עבורי.

עדיף שתתבסס על התשואה של המדד מאשר על תשואה של תיק ספציפי שנבנה במהלך כמה שנים.

נכון לכתיבת שורות אלו תשואת הדיבידנד של מדד ה-SP500 עומדת על 2.03% (תשואה זו מתעלמת לחלוטין ממחיר המניות שבמדד).
מכיוון שהמדד מכיל הרבה חברות שלא מחלקות דיבידנד בכלל ואנחנו רוצים רק חברות שמחלקות דיבידנדים (ומגדילות אותם בכל שנה) אז אנחנו נתייחס למספר הזה כ-"חסם תחתון" (התשואה שלנו תהיה בהכרח גדולה יותר אבל אנחנו נחשב לפי מספר זה בשביל לבצע חישוב פסימי).

נכון לכתיבת שורות אלו (לא מעודכן לרבעון האחרון שכלל את בעיות הקורונה) קצב הגדלת הדיבידנד ההיסטורי של מדד ה-SP500 עומד על 6.11%.
מכיוון שהמדד מכיל הרבה חברות שלא מגדילות את הדיבידנד ולכן ממוצע ההגדלה של הדיבידנדים בתיק שמתמקד במניות שמגדילות את הדיבידנדים בעקביות צפוי להיות יותר גדול אבל אנחנו עדיין נשתמש במספר הזה כחסם תחתון (שוב - אנחנו רוצים חישוב פסימי בשביל שבמציאות נקבל תוצאות יותר טובות).

אם נסכם אז אנחנו מתחילים עם תשואה של לכל הפחות 2.03% ואנחנו מצפים להגדלת דיבידנד שנתית ממוצעת (לא בכל שנה! - בממוצע לאורך זמן) של לכל הפחות 6.11%.

בו ונבנה אקסל פשוט:
בתא A1 אנחנו רושמים 2.03%
בתא H1 אנחנו רושמים 6.11% (אפשר לרשום לידו - קצב הגדלת דיבידנדים)
בתא A2 אנחנו רושמים את הנוסחה הבאה:

[LEFT]=A1*(1+$H$1)[/LEFT]

אחרי שרשמנו את הנוסחה בתא A2 אנחנו נעתיק את תא A2 על תאים A3 עד A31.
אם עברת את הצעדים הקודמים נכון אז בתא A31 צריכה להיות הנוסחה הבאה:

[LEFT]=A30*(1+$H$1)[/LEFT]

הסבר:
תא A1 אומר מה התשואה הצפויה על ההון בשנה ה-1 להשקעה שזה הנתון שהכנסנו: 2.03%.
תא A13 אומר מה התשואה הצפויה על ההון בשנה ה-13 להשקעה והצפי שלנו כבר יותר מהכפיל אותה והגיע ל-4.14%.
תא A31 אומר מה התשואה הצפויה על ההון בשנה ה-31 (מייד אחרי שסיימנו משכנתא ל-30 שנה בגישת הנדל"ן) ונשים לב שלפי הנתונים האלו אנחנו צפויים להגיע לתשואה של 12.03% (כמה דירות אתה מכיר ששכר הדירה השנתי שלהן מגיע ל-12.03% מעלות הדירה גם אחרי 30 שנה ובלי הוצאות תחזוקה ודיירים שעושים בעיות?).

עד כאן האקסל הכי פשוט שמבצע חישוב פסימי (השתמשנו בחסם התחתון כאשר במציאות אנחנו ככל הנראה נקבל יותר) של תשואה על ההון מהשקעה במניות דיבידנד.

עכשיו נרחיב את הגיליון ונוסיף לו סכומים בשביל שנבין כמה כסף זה יוצא לנו.
בתא H2 נרשום 200000 (אפשר לרשום לידו: השקעה ראשונית).
בתא B1 אנחנו נרשום את הנוסחה הבאה:

[LEFT]=A1*$H$2[/LEFT]

נעתיק את תא B1 על תאים B2 עד B31.
אם עברת את הצעדים הקודמים נכון אז בתא B31 צריכה להיות הנוסחה הבאה:

[LEFT]=A31*$H$2[/LEFT]

הסבר:
תא B1 אומר כמה כסף אנחנו צפויים לקבל מדיבידנדים בשנה הראשונה להשקעה - 4,060 שח (שזה 2.03%).
תא B13 אומר כמה כסף אנחנו צפויים לקבל בשנה ה-13 להשקעה והצפי שלנו כבר יותר מהכפיל את עצמו והגיע לסכום של 8,271.83 שח (כמה דירות אתה מכיר שמכפילות את שכר הדירה בתוך 13 שנה גם בלי הוצאות תחזוקה ודיירים שעושים בעיות ו/או עוזרים והדירה נשארת ריקה לכמה שבועות/חודשים?).
תא B31 אומר כמה כסף אנחנו צפויים לקבל בשנה ה-31 להשקעה (מייד אחרי שסיימנו משכנתא ל-30 שנה בגישת הנדל"ן) ונשים לב שלפי הנתונים האלו אנחנו צפויים לקבל 24,055.56 שח - כמעט פי 6 מהסכום שהתחלנו איתו (כמה דירות אתה מכיר שאחרי שהבעלים סיים משכנתא שכר הדירה הוא פי 6 מהיום שבו הדירה נרכשה?).

המספרים הללו הם מספרים פסימיים אבל לפני מס.
אם אתה רוצה לחשב מס דיבידנדים אז צריך להכפיל את התוצאה של הנוסחה בתאים בעמודה B ב-0.75 (נשאר לנו 75% אחרי מס דיבידנדים של 25%).
הנוסחה בתא B1 תהיה זו:

[LEFT]=A1*$H$2*0.75[/LEFT]

עד כאן תיק מניות דיבידנד (נשים לב שהתייחסו אך ורק לתזרים והתעלמנו לחלוטין משווי התיק שצפוי לעלות במהלך כל אותה התקופה יותר מקצב עליית מחירי הנדל"ן).

יש כמה הבדלים משמעותיים בין נדל"ן למניות שלא באים לידי ביטוי במספרים ואתה צריך להחליט אם הם חשובים לך ו/או מפחידים אותך:
1. סיכון ממוקד מול פיזור:
1.א. דייר שמחליט לא לשלם חודש אחד מוחק לך את כל ההכנסה באותו החודש (8.33% מההכנסה השנתית) וזה בהנחה והבעיה תטופל מיידית ותמשיך לקבל שכר דירה בהתאם בחודש העוקב.
מנייה שמחליטה לא לשלם לך יותר מוחקת לך רק 2% מההכנסה השנתית (אנחנו מתעלמים מהגדלת דיבידנד של חברות אחרות בתיק שיכולות לפצות על הנזק ואפילו להוביל אותך לתשואה יותר גבוהה מהתשואה הקודמת).

1.ב. עד כמה יש לך שליטה על השכנים?
שכן בעייתי יכול להבריח את הדיירים שלך ואתה תאלץ גם לספוג פגיעה בתזרים כשהדייר בורח וגם להתגמש בשכר הדירה עבור הדייר החדש (מקרה אמתי שאני מכיר אישית).

1.ג. רעידות אדמה? (פחד טיפה פופלרי בשנים האחרונות למרות שהנזק לא מומש עדיין - אותי אישית הוא לא מטריד במיוחד אבל אתה צריך להחליט לעצמך)
רעידת אדמה בינונית בארץ שמשביתה את הנכס שלך מוחקת לך את כל התזרים והביטוחים נגד רעידות אדמה לא מפצים על אבדן הכנסות כי הפסקת לקבל שכר דירה.
כמה השפעה תהיה לדעתך לרעידת אדמה קטסטרופלית בעולם (לא רק בארץ) על תזרים הדיבידנדים של תיק מפוזר (רמז - היו כמה כאלו בעבר)?

2. להתחיל מהר או להאיץ יותר?
מה אתה מעדיף: תשואה התחלתית של 2% וגדילה של 6% או תשואה התחלתית של 6% וגדילה של 2% (לא יודע איפה אפשר למצוא דירה עם תשואה התחלתית של 6% אחרי הוצאות)?
בשני המקרים סך האחוזים הוא 8% אבל זה לא אומר כלום.
מבחינה מתמטית טהורה אז בטווח הקצר עדיף להתחיל מהר, בטווח הארוך עדיף להאיץ יותר (כמובן תלוי במספרים) - מבחינה פסיכולוגית (שזה מה שקובע!) אתה צריך להחליט עבור עצמך.

לגבי נדל"ן:
תחשב:
1. עלויות מינוף (אם אתה משתמש בהן) - אל תשכח הצמדה למדד אם אתה בוחר במשכנתא צמודה (גם הבנקים וגם יועצי המשכנתאות יעוותו את הגרפים שלהם בשביל להסתיר ממך את השפעות ההצמדה - מניסיון מר).
2. עלויות בלת"ם (מכוסה או לא - זה לא חינם, מישהו צריך לשלם את זה ואם זה המשפחה אז זה למעשה אתה כי ממש לא משנה מאיזה כיס יוצא השקל).
3. עלויות תיווך/עורך דין/פרסום/דירה ריקה בין דיירים וכו'
4. דייר בעייתי שגורם לנזקים (לא חסרים מקרים כאלו ואני מכיר כמה סיפורי זוועה ברמה האישית).

באופן כללי אני לא יודע איפה אתה יכול לרכוש שתי דירות עם הון עצמי של 200 אלף גם עם מינוף מקסימלי שיניבו לך שכר דירה משולב של כמעט 5000 לחודש (1700 דירה שנייה וכמעט 3500 לדירה שאתה גר בה אלו המספרים שאתה הצגת אחרי שהורדתי כ-200 לחשבונות שזה יותר ממה שאני משלם בעצמי).

התשואות שאני מכיר מנדל"ן (בעיקר עם סכומים נמוכים) הם יותר לכיוון תשואה התחלתית של כ-4% וקצב גדילה של פחות מ-2% אבל את המספרים הללו אתה צריך לקחת מההשקעה שאתה בודק כי השונות בנדל"ן מאוד גדולה בהתאם לאיזורים שונים ואפילו לגודל שונה של דירות באותו האיזור.

 

[ziv]

תודה רבה לך וברוך הבא לפורום.
אין דבר כזה - מי ששכנע אותך שאתה חלש עם מספרים עבד עליך - תפסיק להאמין לו!
ברגע שתרצה ותעבוד עם מספרים של דברים שמלהיבים אותך אתה תגלה שאתה חזק מאוד במספרים (המחשבון/אקסל עושה את כל העבודה הקשה בכל מקרה).

אני לא ממש חדש פה כשנתיים+ האמת.
תודה ענקית על התשובה המפורטת! ניסיתי לעשות את הסימולציה באקסל אבל כשהעתקתי אנכית את הפונקציה היא שוכפלה במקום לגדול פר שורה. אודה לטיפ איך לעשות את זה נכון, חיפשתי בגוגל אבל בינתיים ללא הצלחה.
לגבי המספרים, מי ששכנע אותי זה אני עצמי. מתמטיקה היא עקב אכילס שלי אבל ככל הנראה אצליח להתגבר בסופו של דבר כך שיש צדק בדברייך.

באופן כללי אני לא יודע איפה אתה יכול לרכוש שתי דירות עם הון עצמי של 200 אלף גם עם מינוף מקסימלי שיניבו לך שכר דירה משולב של כמעט 5000 לחודש (1700 דירה שנייה וכמעט 3500 לדירה שאתה גר בה אלו המספרים שאתה הצגת אחרי שהורדתי כ-200 לחשבונות שזה יותר ממה שאני משלם בעצמי).

אני מתנצל, לא הסברתי את עצמי כראוי.
בדקתי קצת ואין שום דירות ב200. לכן הגדלתי ל250(יש עוד טיפה כרזרבה).
גם השכירות שאני משלם לא הייתה מדוייקת, היא יותר לכיוון ה2200-2500 אחרי הוצאות מחיה(מתחלק חצי חצי עם שותפה).

נאמר ואני רוכש דירת חדר ועובר לגור בה, במצב כזה אני חוסך את השכירות הנוכחית וכל שנותר הוא הוצאות מחיה וחשבונות שוטפים. זה משאיר אותי בלי כסף לזמן מסויים ועלי להתקיים רק מהמשכורת. לאחר X זמן אחסוך 125 אל"ש נוספים ואשתמש בנכס הקיים שלי כדי לקבל מימון עד 50% משווי הדירה(האם זה נקרא משכון? משכנתא? הלוואה?)
כעת אני יכול לרכוש דירה חדר נוספת ולהשכיר אותה נאמר בכ1700 ש"ח לחודש. או לגור בה בעצמי.

אחזור ברשותך לשיטת המשכורת מדיבידנדים.

תא B1 אומר כמה כסף אנחנו צפויים לקבל מדיבידנדים בשנה הראשונה להשקעה - 4,060 שח (שזה 2.03%).
תא B13 אומר כמה כסף אנחנו צפויים לקבל בשנה ה-13 להשקעה והצפי שלנו כבר יותר מהכפיל את עצמו והגיע לסכום של 8,271.83 שח (כמה דירות אתה מכיר שמכפילות את שכר הדירה בתוך 13 שנה גם בלי הוצאות תחזוקה ודיירים שעושים בעיות ו/או עוזרים והדירה נשארת ריקה לכמה שבועות/חודשים?).
תא B31 אומר כמה כסף אנחנו צפויים לקבל בשנה ה-31 להשקעה (מייד אחרי שסיימנו משכנתא ל-30 שנה בגישת הנדל"ן) ונשים לב שלפי הנתונים האלו אנחנו צפויים לקבל 24,055.56 שח - כמעט פי 6 מהסכום שהתחלנו איתו (כמה דירות אתה מכיר שאחרי שהבעלים סיים משכנתא שכר הדירה הוא פי 6 מהיום שבו הדירה נרכשה?).

הגדילה בתשואה מדיבידנדים טובה משמעותית מהנדלן . אבל האם ההשוואה היא נכונה?
אם אני מקבל מהשקעה של 200 אל"ש כ3,750(?) שקלים בשנה בדיבידנדים אחרי מס, ומחלק את הסכום ל12 חודשים יוצא לי 312.5 לחודש.
לעומת זאת דירת חדר המושכרת למשל ב1500 שקל לחודש תיתן לי בשנה 18,000.

. להתחיל מהר או להאיץ יותר?
מה אתה מעדיף: תשואה התחלתית של 2% וגדילה של 6% או תשואה התחלתית של 6% וגדילה של 2% (לא יודע איפה אפשר למצוא דירה עם תשואה התחלתית של 6% אחרי הוצאות)?
בשני המקרים סך האחוזים הוא 8% אבל זה לא אומר כלום.
מבחינה מתמטית טהורה אז בטווח הקצר עדיף להתחיל מהר, בטווח הארוך עדיף להאיץ יותר (כמובן תלוי במספרים) - מבחינה פסיכולוגית (שזה מה שקובע!) אתה צריך להחליט עבור עצמך.

אני חושב במצב הקיים אני צריך התחלה מהירה. אני לא מצפה להתעשר מהרעיון הנוכחי אלא לנצח קודם כל את האינפלציה השנתית. כך שגם 2%\3% יציבו אותי במצב יותר טוב מהנוכחי.
פסיכולוגית אני בסדר גם עם ללכת על 100% תיק מניות, אבל זה לא יענה על הצרכים שלי.

אני רוצה להתנתק מהשכירות.
להתגבר על האינפלציה.
ליצור הכנסה שתאפשר לי חופש בחירה בין לעבוד ולחסוך לבין לעבוד פחות ולפתח\לעסוק בתחומי עניין.

יש כמה הבדלים משמעותיים בין נדל"ן למניות שלא באים לידי ביטוי במספרים ואתה צריך להחליט אם הם חשובים לך ו/או מפחידים אותך:
1. סיכון ממוקד מול פיזור:
1.א. דייר שמחליט לא לשלם חודש אחד מוחק לך את כל ההכנסה באותו החודש (8.33% מההכנסה השנתית) וזה בהנחה והבעיה תטופל מיידית ותמשיך לקבל שכר דירה בהתאם בחודש העוקב.
מנייה שמחליטה לא לשלם לך יותר מוחקת לך רק 2% מההכנסה השנתית (אנחנו מתעלמים מהגדלת דיבידנד של חברות אחרות בתיק שיכולות לפצות על הנזק ואפילו להוביל אותך לתשואה יותר גבוהה מהתשואה הקודמת).

1.ב. עד כמה יש לך שליטה על השכנים?
שכן בעייתי יכול להבריח את הדיירים שלך ואתה תאלץ גם לספוג פגיעה בתזרים כשהדייר בורח וגם להתגמש בשכר הדירה עבור הדייר החדש (מקרה אמתי שאני מכיר אישית).

1.ג. רעידות אדמה? (פחד טיפה פופלרי בשנים האחרונות למרות שהנזק לא מומש עדיין - אותי אישית הוא לא מטריד במיוחד אבל אתה צריך להחליט לעצמך)
רעידת אדמה בינונית בארץ שמשביתה את הנכס שלך מוחקת לך את כל התזרים והביטוחים נגד רעידות אדמה לא מפצים על אבדן הכנסות כי הפסקת לקבל שכר דירה.
כמה השפעה תהיה לדעתך לרעידת אדמה קטסטרופלית בעולם (לא רק בארץ) על תזרים הדיבידנדים של תיק מפוזר (רמז - היו כמה כאלו בעבר)?

אני די בטוח שיש בידיי פתרונות למרבית הבעיות שציינת. לגבי רעידת אדמה אני לא ממש מכיר תחזיות לאירוע קרוב(יש לך מידע כזה? מאמין שכולם ישמחו לדעת ולהתכונן =)

אני מתכוון לערוך חוזה מסודר, לדאוג לערבונות וערבים וכך אוכל לישון בשקט בלילה. אם זה עובד לבעלי דירות ששכרתי מהם זה אמור לעבוד גם אצלי אם זה נעשה נכון.

שכנים בעייתים זה יכול להיות מורכב אבל לפעמים אפשר להימנע מראש על ידי בחירת האיזור ובדיקה לפני, ואם אין ברירה אז רשויות החוק\עו"ד וכו.

לגבי נדל"ן:
תחשב:
1. עלויות מינוף (אם אתה משתמש בהן) - אל תשכח הצמדה למדד אם אתה בוחר במשכנתא צמודה (גם הבנקים וגם יועצי המשכנתאות יעוותו את הגרפים שלהם בשביל להסתיר ממך את השפעות ההצמדה - מניסיון מר).
2. עלויות בלת"ם (מכוסה או לא - זה לא חינם, מישהו צריך לשלם את זה ואם זה המשפחה אז זה למעשה אתה כי ממש לא משנה מאיזה כיס יוצא השקל).
3. עלויות תיווך/עורך דין/פרסום/דירה ריקה בין דיירים וכו'
4. דייר בעייתי שגורם לנזקים (לא חסרים מקרים כאלו ואני מכיר כמה סיפורי זוועה ברמה האישית).

1. אין לי שמץ בתחום, יש דרך לעקוף את הבעיה הזו?
אם נכנסנו לנושא המימון, אשמח לשמוע עם אילו אנשי מקצוע רצוי להתייעץ.
רואה חשבון - אולי הוא יוכל לראות דברים מזווית יותר הוליסיטית ונכונה לי מאשר יועץ משכנתאות?
במידה ומדובר בקניית דירה קראתי שרצוי לעשות בליווי עו"ד.
יועץ משכנתאות - ממה שקראתי ממליצים ללכת על פרטיים ולא של הבנקים, זה נכון? לפי ההגיון נשמע שכן.. אבל ההגיון לא תמיד צודק.

2. תחום שלם שמצריך הבנה ואני מבין מקריאה שאפשר ליפול חזק אם קופצים למים בלי ליווי נכון ושיעורי בית.
3. אני מחפש מפרטי. עורך דין קראתי באיזור ה2% ממחיר הדירה. פרסום יד 2 בחינם, ודירה ריקה בין דיירים אפשר לפתור די בקלות בעזרת החוזה דירה.
4. פה נכנסים הערבים + ערבויות.
אני יודע שמדובר על דירה בערך נמוך ויהיה קשה למצוא את כל התנאים שאני מחפש אבל לא בלתי אפשרי.
בסופו של דבר אני לא מתכוון להשכיר לאנשים בלי יציבות.

שלא ישתמע מדברי שאני סגור על משהו, כל מה שנכתב הוא בגדר אפשרות. אני בודק אפשרויות ולא נעול על דבר.
שוב תודה על התגובה המפורטת.
ערב מצויין.

 

[סטרבו]

אתה עם חשיבה נכונה ובדרך הנכונה להצלחה כך.
אישית, אין לי כח לנדלן ולכל הבעיות/פתרונות שהצגתם. לכן אני בחרתי להשקיע במניות דיבידנד. אם התשואה שווה לך את כאב הראש הנלווה אז מצוין (רק שים לב שאתה מחשב תשואה כמו שצריך- נטו ולא לפני עלויות ובלתמים).

ודעת, שאפו על האקסל!

 

[daat99]

אודה לטיפ איך לעשות את זה נכון

שתי דרכים ושתיהן מתחילות בלסמן את התא אבל לא להיות במצב עריכה שלו:
1. העתק הדבק רגיל
2. בפינה הימנית התחתונה של התא יש ריבוע קטן בולט (אולי אצלך זה בפינה השמאלית התחתונה) - תגרור את הריבוע המיניאטורי הזה אל התאים האחרים

בדקתי קצת ואין שום דירות ב200. לכן הגדלתי ל250(יש עוד טיפה כרזרבה).
גם השכירות שאני משלם לא הייתה מדוייקת, היא יותר לכיוון ה2200-2500 אחרי הוצאות מחיה(מתחלק חצי חצי עם שותפה).

האם מצאת דירה ב-250 אלף שמספקת לך שכר דירה של 4400-5000 שח? (דירה שמתאימה לשני שותפים כשכל אחד משלם 2200-2500 בחודש) אחרי הוצאות תחזוקה/בלת"מים/דיירים שעוזבים?

זה טיפה לא מייצג מצד אחד לדרוש לגור בדירה עם שכר דירה של 5000 במקביל להשקעה במניות ומצד שני להשוות את זה למגורים בדירה עם שכר דירה של 1700 והשקעה בנדל"ן.
זו לא השוואה של השקעה בנדל"ן מול השקעה במניות אלא של מגורים עם שכר דירה של 5000 מול שכר דירה של 1700.

נאמר ואני רוכש דירת חדר ועובר לגור בה, במצב כזה אני חוסך את השכירות הנוכחית וכל שנותר הוא הוצאות מחיה וחשבונות שוטפים

מה שמעניין זה כמה יעלה לך היום לגור באותה דירת חדר בשכירות במקביל להשקעה במניות.
שוב - השוואה שבה בצד אחד אתה משלם שכר דירה גבוה על דירה גדולה (לצד ג') ובצד השני שכר דירה נמוך (לבנק) על מגורים ב-"קופסת גפרורים" לא משווה את ההשקעות אלא את הפער בעלויות המחיה בין דירה גדולה לדירה מיניאטורית.

אם אתה רוצה לקבל תשובה לשאלה האם עדיף להשקיע במניות או בנדל"ן אז אתה צריך להתעלם מהוצאות המחיה שלך כי הן לא קשורות בכלל להשקעות וצריכות להיות זהות בשני המקרים.

לאחר X זמן אחסוך 125 אל"ש נוספים

אם אין לך את הסכום מההתחלה אז אתה צריך להוסיף אותם לתיק מניות במקביל.
כאן יש הבדל משמעותי לטובת המניות:
אתה יכול להתחיל לקנות מניות החל מהאלף הראשון ולא חייב לחכות ל-125 אלף שח כך שאתה מרוויח תשואה כבר ברגע שחסכת את האלף הראשון.
בגישת הנדל"ן אתה לא יכול להשקיע את הכסף במניות כי אם הבורסה תתרסק אתה לא תוכל לרכוש את הדירה ולכן אתה חייב לשמר את כל הכסף במזומן/פק"מ/אג"ח קצר עם תשואות מצחיקות ביותר (אם בכלל) עד שתגיע לסכום משמעותי.

אשתמש בנכס הקיים שלי כדי לקבל מימון עד 50% משווי הדירה(האם זה נקרא משכון? משכנתא? הלוואה?)

זו משכנתא.
קח בחשבון שמשכנתא על נכס X בשביל לרכוש נכס Y מגיעה עם ריבית מאוד גבוהה ביחס למשכנתא על נכס X בשביל לרכוש את נכס X עצמו כך שהריביות שאתה צפוי לשלם יהיו גבוהות יותר ממה שאתה חושב.

הגדילה בתשואה מדיבידנדים טובה משמעותית מהנדלן . אבל האם ההשוואה היא נכונה?
אם אני מקבל מהשקעה של 200 אל"ש כ3,750(?) שקלים בשנה בדיבידנדים אחרי מס, ומחלק את הסכום ל12 חודשים יוצא לי 312.5 לחודש.
לעומת זאת דירת חדר המושכרת למשל ב1500 שקל לחודש תיתן לי בשנה 18,000.

כמו ששאלתי: האם אתה מעדיף להתחיל עם יותר ולגדול יותר לאט או להתחיל יותר נמוך ולגדול יותר מהר?
בכל מקרה אתה לא תקבל 1500 שח בחודש אחרי הוצאות משכר דירה עבור דירה שנרכשת ב-200 אלף שח.
מספיק שדייר אחד עוזב באמצע החוזה או לא משלם והתשואה השנתית שלך מתרסקת וזה בהנחה ואתה יכול למצוא שוכרים מהר מאוד דבר שהוא טיפה בעייתי באזורים עם המחירים שתיארת.
אני יודע אישית שבאזור המגורים שלי (מחוז דן) יש כמה דירות עם שכר דירה דומה ששוכבות וממתינות ביד-2 כמה חודשים כאשר הבעלים מדי פעם מעדכנים את המודעות ועדיין אין דיירים שקופצים עליהן (שתיים מהן הורידו את שכר הדירה בהודעות בשבוע האחרון ואני בספק אם זה יעזור להם).

תזהר מחישובים עתידיים אופטימיים שמתעלמים מהמציאות בשטח.
כלל האצבע של משקיעי נדל"ן הוא שאתה מצליח לשמור כ-10 חודשי שכירות בשנה אחרי הוצאות ארוכות טווח.

אני מתכוון לערוך חוזה מסודר, לדאוג לערבונות וערבים וכך אוכל לישון בשקט בלילה.

ככל שאתה מגדיל את הדרישות שלך מהדיירים כך אתה מגדיל את הסבירות שהדירה תשאר ריקה ובדירות קטנות הסיכון הזה אפילו יותר גדול.

שכנים בעייתים זה יכול להיות מורכב אבל לפעמים אפשר להימנע מראש על ידי בחירת האיזור ובדיקה לפני, ואם אין ברירה אז רשויות החוק\עו"ד וכו.

עם סכומים כל כך קטנים אתה מוגבל לאזורים בעייתיים והרשויות לא מסייעות בסכסוכי שכנים (גם אלימים).

אין לי שמץ בתחום, יש דרך לעקוף את הבעיה הזו?

לחשב את ההצמדה למדד בעצמך ו/או להימנע מהלוואות צמודות.
באופן כללי לא כדאי לבצע פעולות פיננסיות בלי להבין אותן.

אם נכנסנו לנושא המימון, אשמח לשמוע עם אילו אנשי מקצוע רצוי להתייעץ.

לצערי אני לא מצאתי איש מקצוע מהימן שמציג את הנתונים האמתיים ללקוחות שלו.
כל מי שאני דיברתי איתו באופן אישי והשתמש בשירותי ייעוץ לא ידע על הנושא של הצמדה למדד ובמסמכים שכולם קיבלו היה גרף החזרים שעלה בהתחלה ואחרי 4-5 שנים פתאום הפסיק לעלות בלי הסבר.
כששלחתי אותם לשאול למה זה ככה אז היועצים תמיד אמרו להם "כך התוכנה עובדת".
במציאות הגרף עלה כי התוכנה מחשבת הצמדה למדד ב-4-5 השנים הראשונות ואחר כך מזינה אינפלציה של 0 לשארית חיי המשכנתא.
אני משער שאתה יודע בעצמך מה הסבירות של אינפלציה 0 על פני 25 שנה...

יועץ משכנתאות - ממה שקראתי ממליצים ללכת על פרטיים ולא של הבנקים, זה נכון? לפי ההגיון נשמע שכן.. אבל ההגיון לא תמיד צודק.

אם כבר אז עדיף פרטי מאשר יועץ של בנק אבל גם הפרטיים לא מציגים את המידע הנכון לגבי הצמדות למדד.
הדרך היחידה היא ללמוד את הנושא.

ודירה ריקה בין דיירים אפשר לפתור די בקלות בעזרת החוזה דירה.

חכה שתהיה בעל בית כמה שנים ונראה אם עדיין תטען זאת.
חשבתי כמוך לפני שהייתי בעל בית והיום אני יודע אחרת.
אתה לא רוצה בדירה שלך דייר שאין לו הכנסות ולא יכול לשלם שכר דירה רק כי "יש חוזה".
שימור דייר כזה "בכוח" זה מתכון בדוק לדייר ממורמר שגורם לנזקים אסטרונומיים בדירה.
כדייר שלא יכול לשלם שכר דירה של 1700 בחודש אין שום סיכוי שתצליח להוציא ממנו את הסכום הנדרש לתיקונים גם אם תבחר לערב את הרשויות וההוצאה לפועל דבר שכרוך בעלות נוספת עבורך בלי שום הבטחה שתצליח לקבל משהו גם אם הרשויות מסכימות שמגיע לך לקבל הכל.

פה נכנסים הערבים + ערבויות.

ערבים + ערבויות מגדילים את הזמן שלוקח למצוא דייר כשהדייר הקודם עוזב וגם הערבים/ערבויות לא בהכרח יעזרו ברגע האמת.

הכל נשמע כל כך ורוד כשמתכננים את העתיד אבל המציאות כל כך יותר מורכבת.

 

[ziv]

שתי דרכים ושתיהן מתחילות בלסמן את התא אבל לא להיות במצב עריכה שלו:
1. העתק הדבק רגיל
2. בפינה הימנית התחתונה של התא יש ריבוע קטן בולט (אולי אצלך זה בפינה השמאלית התחתונה) - תגרור את הריבוע המיניאטורי הזה אל התאים האחרים

כן עשיתי בדיוק ככה וכשאני גורר עם הריבוע הקטן זה משכפל את עצמו. מוזר =\

האם מצאת דירה ב-250 אלף שמספקת לך שכר דירה של 4400-5000 שח? (דירה שמתאימה לשני שותפים כשכל אחד משלם 2200-2500 בחודש) אחרי הוצאות תחזוקה/בלת"מים/דיירים שעוזבים?

לא הצלחתי לרדת לסוף דעתך פה. למה הסכום 4400-5000?
דיברתי על דירה שתספק כ1500-1700 חודשי.
במידה ואני גר בה היא לא בדיוק תיהיה להשקעה אבל אוכל לחסוך בצורה יותר אופטימלית, ולרכוש נכס שני או להשקיע בתיק דיבידנדים.
ומנגד אני יכול להמשיך לשלם שכירות לאנשים זרים ולהשקיע בתיק דיבידנדים. על פניו נראה שאופציה א' עדיפה, לא? ככה כל הכסף נשאר אצלי.

זה טיפה לא מייצג מצד אחד לדרוש לגור בדירה עם שכר דירה של 5000 במקביל להשקעה במניות ומצד שני להשוות את זה למגורים בדירה עם שכר דירה של 1700 והשקעה בנדל"ן.
זו לא השוואה של השקעה בנדל"ן מול השקעה במניות אלא של מגורים עם שכר דירה של 5000 מול שכר דירה של 1700.

כאן בהמשך לציטוט הקודם לא הבנתי אשמח אם תוכל להסביר.

מה שמעניין זה כמה יעלה לך היום לגור באותה דירת חדר בשכירות במקביל להשקעה במניות.
שוב - השוואה שבה בצד אחד אתה משלם שכר דירה גבוה על דירה גדולה (לצד ג') ובצד השני שכר דירה נמוך (לבנק) על מגורים ב-"קופסת גפרורים" לא משווה את ההשקעות אלא את הפער בעלויות המחיה בין דירה גדולה לדירה מיניאטורית.

הוצאות המחיה יהיו זהות +- ב2 הדוגמאות שהבאתי. למה רשמת "ובצד השני שכר דירה נמוך (לבנק)" ? הרי 250 אל"ש מאפשרים לי לרכוש ללא מימון חיצוני.
הדירה הנוכחית היא 65 מ"ר(מושכרת מצד ג') בת 2 וחצי חד' (עם שותפה)
ומנגד דירות חדר באיזור ה25 מ"ר כך שההבדל לא משמעותי אם אגור בה לבד. "קופסת גפרורים" אינדיד, אבל לפחות שלי : )

אם אתה רוצה לקבל תשובה לשאלה האם עדיף להשקיע במניות או בנדל"ן אז אתה צריך להתעלם מהוצאות המחיה שלך כי הן לא קשורות בכלל להשקעות וצריכות להיות זהות בשני המקרים.

מקווה שהצלחתי לתאר בצורה ברורה, אני לא ממוקד וזה מתגבש לי תוך כדי. הוצאות המחיה מהוות סכום משמעותי, לכן אני חושב שבשבילי הם כן פקטור. אולי לרכוש דירה למגורים ותיק דיבידנד במקביל יהיה הכי חסכוני ויעיל.

אם אין לך את הסכום מההתחלה אז אתה צריך להוסיף אותם לתיק מניות במקביל.
כאן יש הבדל משמעותי לטובת המניות:
אתה יכול להתחיל לקנות מניות החל מהאלף הראשון ולא חייב לחכות ל-125 אלף שח כך שאתה מרוויח תשואה כבר ברגע שחסכת את האלף הראשון.
בגישת הנדל"ן אתה לא יכול להשקיע את הכסף במניות כי אם הבורסה תתרסק אתה לא תוכל לרכוש את הדירה ולכן אתה חייב לשמר את כל הכסף במזומן/פק"מ/אג"ח קצר עם תשואות מצחיקות ביותר (אם בכלל) עד שתגיע לסכום משמעותי.

אתה צודק. במצב כזה אתן לכסף לעבוד.

זו משכנתא.
קח בחשבון שמשכנתא על נכס X בשביל לרכוש נכס Y מגיעה עם ריבית מאוד גבוהה ביחס למשכנתא על נכס X בשביל לרכוש את נכס X עצמו כך שהריביות שאתה צפוי לשלם יהיו גבוהות יותר ממה שאתה חושב.

טוב לדעת!
אני לא מתלהב מהלוואות(גם לא לקחתי מעולם). מנגד המימון קורץ כי ב250 אצטרך להתפשר בגדול.

כמו ששאלתי: האם אתה מעדיף להתחיל עם יותר ולגדול יותר לאט או להתחיל יותר נמוך ולגדול יותר מהר?
בכל מקרה אתה לא תקבל 1500 שח בחודש אחרי הוצאות משכר דירה עבור דירה שנרכשת ב-200 אלף שח.
מספיק שדייר אחד עוזב באמצע החוזה או לא משלם והתשואה השנתית שלך מתרסקת וזה בהנחה ואתה יכול למצוא שוכרים מהר מאוד דבר שהוא טיפה בעייתי באזורים עם המחירים שתיארת.
אני יודע אישית שבאזור המגורים שלי (מחוז דן) יש כמה דירות עם שכר דירה דומה ששוכבות וממתינות ביד-2 כמה חודשים כאשר הבעלים מדי פעם מעדכנים את המודעות ועדיין אין דיירים שקופצים עליהן (שתיים מהן הורידו את שכר הדירה בהודעות בשבוע האחרון ואני בספק אם זה יעזור להם).

תזהר מחישובים עתידיים אופטימיים שמתעלמים מהמציאות בשטח.
כלל האצבע של משקיעי נדל"ן הוא שאתה מצליח לשמור כ-10 חודשי שכירות בשנה אחרי הוצאות ארוכות טווח.

ככל שאתה מגדיל את הדרישות שלך מהדיירים כך אתה מגדיל את הסבירות שהדירה תשאר ריקה ובדירות קטנות הסיכון הזה אפילו יותר גדול.
עם סכומים כל כך קטנים אתה מוגבל לאזורים בעייתיים והרשויות לא מסייעות בסכסוכי שכנים (גם אלימים).

השכרת הדירה יורדת מהפרק במצב כזה. לא חשבתי עד הסוף. הרי אם אשכיר אותה עדיין אאלץ לשכור אחת בעצמי ואז אני סתם מסבסד לעצמי את השכירות שעדיין הולכת לצד ג'. This brainstorming shit is really working haha .
אני חושב שבמרבית המקרים אתה צודק, אבל בצפון יש קופסות גפרורים שמושכרות באיזור המחירים האלה(דירות חדר\יחידת דיור בעיקר).
לגבי תשלום מדיירים אני מסכים שיהיה יותר קשה למצוא דייר איכותי אל מול דרישות כמו שהצגתי אבל זה לא בלתי אפשרי.
למשל אני התבקשתי להביא ערב + להפקיד 10k במזומן לחשבון נאמנות אצל עו"ד. אני לא מכיר דרך "לברוח" ממצב כזה.
5k ערבון + ערב לטעמי מספיקים בדירה של 250k. אם היא ממוקמת במקום נורמלי זה אפשרי.

לחשב את ההצמדה למדד בעצמך ו/או להימנע מהלוואות צמודות.
באופן כללי לא כדאי לבצע פעולות פיננסיות בלי להבין אותן.


לצערי אני לא מצאתי איש מקצוע מהימן שמציג את הנתונים האמתיים ללקוחות שלו.
כל מי שאני דיברתי איתו באופן אישי והשתמש בשירותי ייעוץ לא ידע על הנושא של הצמדה למדד ובמסמכים שכולם קיבלו היה גרף החזרים שעלה בהתחלה ואחרי 4-5 שנים פתאום הפסיק לעלות בלי הסבר.
כששלחתי אותם לשאול למה זה ככה אז היועצים תמיד אמרו להם "כך התוכנה עובדת".
במציאות הגרף עלה כי התוכנה מחשבת הצמדה למדד ב-4-5 השנים הראשונות ואחר כך מזינה אינפלציה של 0 לשארית חיי המשכנתא.
אני משער שאתה יודע בעצמך מה הסבירות של אינפלציה 0 על פני 25 שנה...


אם כבר אז עדיף פרטי מאשר יועץ של בנק אבל גם הפרטיים לא מציגים את המידע הנכון לגבי הצמדות למדד.
הדרך היחידה היא ללמוד את הנושא.

לקחתי לצומת ליבי, תודה.
הסלידה שלי מהחבר'ה האלה רק מתעצמת ככל שאני לומד יותר.

חכה שתהיה בעל בית כמה שנים ונראה אם עדיין תטען זאת.
חשבתי כמוך לפני שהייתי בעל בית והיום אני יודע אחרת.
אתה לא רוצה בדירה שלך דייר שאין לו הכנסות ולא יכול לשלם שכר דירה רק כי "יש חוזה".
שימור דייר כזה "בכוח" זה מתכון בדוק לדייר ממורמר שגורם לנזקים אסטרונומיים בדירה.
כדייר שלא יכול לשלם שכר דירה של 1700 בחודש אין שום סיכוי שתצליח להוציא ממנו את הסכום הנדרש לתיקונים גם אם תבחר לערב את הרשויות וההוצאה לפועל דבר שכרוך בעלות נוספת עבורך בלי שום הבטחה שתצליח לקבל משהו גם אם הרשויות מסכימות שמגיע לך לקבל הכל.


ערבים + ערבויות מגדילים את הזמן שלוקח למצוא דייר כשהדייר הקודם עוזב וגם הערבים/ערבויות לא בהכרח יעזרו ברגע האמת.

הכל נשמע כל כך ורוד כשמתכננים את העתיד אבל המציאות כל כך יותר מורכבת.

אני תמיד מקשיב לבעלי הניסיון, באמת שאני רק אומר את דעתי אך לא מתקבע עליה חזק מידי לעולם.
לא מתכנן לרכוש דירה שקהל היעד שלה יהיה מעוטי יכולת, אבל איזור סביר לסטודנט\ית עם ערב + ערבון זה לא רע.
שוב תודה!

 

[daat99]

ן עשיתי בדיוק ככה וכשאני גורר עם הריבוע הקטן זה משכפל את עצמו. מוזר =\

תשים לב שרשום בתא בדיוק מה שרשום בהודעה שרשמתי.
אצלך רשום גם Left וכו' שזה חלק מהפורמט של ההודעות בפורום ולא חלק מהנוסחה.

לא הצלחתי לרדת לסוף דעתך פה. למה הסכום 4400-5000?

כי היום אתה גר בדירה עם עוד מישהי כאשר שניכם ביחד משלמים 4400-5000 - אתה צריך לנטרל שינויים ברמת החיים כשאתה משווה השקעות.

במידה ואני גר בה היא לא בדיוק תיהיה להשקעה

דירה שאתה גר בה היא דירה להשקעה עם ההבדלים הבאים:
1. יש לך דייר שמשלם כמו שעון את שכר הדירה הממוצע בשוק
2. אתה צריך לבצע את כל התיקונים בלי להתפשר כי אתה תשבור לעצמך את הרגליים אם עוד הפעם לא יהיו מים חמים אחרי שהתקמצנת על אינסטלטור...
3. כשהדירה שלך יש לאנשים נטיה לרכוש מוצרים שמתאימים ספציפית לדירה הנוכחים ולשפץ/לשפר אותה יותר מאשר דירה בשכירות ולכן ההוצאות שלך צפויות להיות יותר גדולות (מאזן את #1)

ומנגד

זה לא מנגד - שוב השוואה של השקעות חייבת לנטרל את השינויים במחיה אחרת אתה משווה דרך מחיה ולא את ההשקעה עצמה.
תחשוב על זה כך:
אסור לך לגור בדירה משלך ואתה חייב לגור בשכירות של 1700 בחודש.
עכשיו יש לך שתי אלטרנטיבות:
1. להשקיע במניות דיבידנד/מדד
2. לרכוש דירה ולהשכיר אותה לאדם זר
מה עדיף?

ככה כל הכסף נשאר אצלי.

באף אחד מהמקרים הכסף לא נשאר אצלך אלא מושקע.
אם הוא נשאר אצלך אז אין לך תשואות/רווחים.

הוצאות המחיה מהוות סכום משמעותי, לכן אני חושב שבשבילי הם כן פקטור.

רק אם אתה רוצה להשוות דרך חיים, לא אם אתה רוצה לבדוק "מה ההשקעה הטובה יותר".
תתחיל בלהחליט מה אתה רוצה להשוות כי אתה אומר שאתה רוצה להשוות את ההשקעות אבל אתה משווה משהו אחר לגמרי.

אתה צודק. במצב כזה אתן לכסף לעבוד.

אז איך תרכוש את הדירה השניה?

אני לא מתלהב מהלוואות(גם לא לקחתי מעולם). מנגד המימון קורץ כי ב250 אצטרך להתפשר בגדול.

מימון זה נחמד כשיודעים איך להשתמש בו נכון וקטסטרופלי כשלא.
כדאי לבדוק טוב מאוד גם את תנאי המימון וגם את התנאים להשקעה והצפי המציאותי (לא הורוד) לתוצאות שלה.

אני חושב שבמרבית המקרים אתה צודק, אבל בצפון יש קופסות גפרורים שמושכרות באיזור המחירים האלה(דירות חדר\יחידת דיור בעיקר).

גם באיזור שלי יש קוספאות גפרורים שמושכרות במחירים האלו (ואני גר באחת) אבל ככל שבעל הבית דורש יותר כך הדיירים הולכים לדירה של השכן שלו וככל שהוא דורש פחות כך גדל הסיכון שלו - מה שנקרא בין הפטיש לסדן.
זו הסיבה שאסור להסתמך על שכר דירה מלא לאורך זמן ולמה אנשי המקצוע מדברים על כ-10 חודשי שכירות בשנה בלבד (יהיו שנים בסדר ותהיה שנה עם נזק של כמעט שנה מלאה שתאזן את זה לאורך זמן - בעיקר בדירות להשקעה לשארית חיינו).

לגבי תשלום מדיירים אני מסכים שיהיה יותר קשה למצוא דייר איכותי אל מול דרישות כמו שהצגתי אבל זה לא בלתי אפשרי.

יותר קשה למצוא = דירה יושבת ריקה יותר זמן בין דיירים.
לא אמרתי שהדירה תישאר ריקה לנצח (בלתי אפשרי למצוא דייר).
בכל מקרה עם הדרישות שהצגת אני בטוח לא אהיה דייר שלך גם אם בטעות היינו באותו איזור גיאוגרפי

אני התבקשתי להביא ערב + להפקיד 10k במזומן לחשבון נאמנות אצל עו"ד.

כשביקשו ממני הלכתי אל:

אני לא מכיר דרך "לברוח" ממצב כזה.

הדירה של השכן.
צ'ק ביטחון, תשלום מראש לחודשיים ושלום על ישראל (כבר יותר מחצי עשור באותה קופסת הגפרורים ושכר הדירה לא עלה בשקל).
לא ערבים, לא חשבון נאמנות ולא נעליים.
בכל מקרה 10 אלף ממש לא מכסה נזקים של דייר ממורמר כך שזה לא יעזור לבעל הבית והערב לא בהכרח שווה משהו כי ערבים לא יעשו שמיניות באויר בשביל להוכיח לך שהם בסדר (יוצא דופן במקרים בודדים: הורים של צעירים שרוצים שהילדים יצאו כבר מהבית).

5k ערבון + ערב לטעמי מספיקים בדירה של 250k. אם היא ממוקמת במקום נורמלי זה אפשרי.

הדרישה לערב לבדה תגרום לי להיפרד ממך כידידים.
אני מעדיף לרשום צ'ק על 5000 מאשר להפקיד 5000 בערבון כי בצ'ק הכסף עדיין מושקע ומייצר תשואות וכעירבון אני לא יכול להשקיע אותו והוא צובר אבק.
במקרה כזה אבל אני אתייחס לאבדן התשואה כתוספת לשכר הדירה ואחליט לפי גובה שכר הדירה המצטבר.
לדוגמה 5000 שח שמושקעים במדד צפויים להניב תשואה של כ-10% בשנה (טיפה פחות אבל נעגל לצורך נוחות) שזה יוצא כ-500 שח בשנה.
500 שח בשנה זה פחות מ-42 שח לחודש.
אם שכר הדירה הרשמי הוא 1700 אז אני אתייחס אל זה כשכר דירה של 1742 ואחליט אם הדירה מצדיקה את שכר הדירה הזה בעיניי או לא.

אם אני אחליט ש-1742 זה גבוה מדי אז אני אלך אל השכן, אם לא אז אני אחתום.

איזור סביר לסטודנט\ית

כשקהל היעד שלך הוא סטודנטים אתה נכנס לבעיה מאוד רצינית כי סטודנטים לא נוטים לחתום חוזים באמצע השנה אז אם פספסת את "עונת הרישום" כי הדרישות שלך היו גבוהות יותר מהשכנים אתה צפוי לספוג נזק משמעותי.
ככל שתתקרב לסוף "עונת הרישום" ללא סטודנט חדש אתה תתחיל להילחץ וככל הנראה תוריד את שכר הדירה ותגמיש את הדרישות דבר שבפועל יוביל לתשואה נמוכה מהתשואה שתכננת ולסטודנט שלא יכל/רצה לעמוד בדרישות המקוריות כך שהסיכון איתו יותר גדול.

 

[ziv]

תשים לב שרשום בתא בדיוק מה שרשום בהודעה שרשמתי.
אצלך רשום גם Left וכו' שזה חלק מהפורמט של ההודעות בפורום ולא חלק מהנוסחה.

זה עובד עכשיו, תודה! יש סיבה ששאר ההעמודות מופיעות כשבר עשרוני(אם קראתי לזה נכון) ולא אחוז?

כי היום אתה גר בדירה עם עוד מישהי כאשר שניכם ביחד משלמים 4400-5000 - אתה צריך לנטרל שינויים ברמת החיים כשאתה משווה השקעות.


דירה שאתה גר בה היא דירה להשקעה עם ההבדלים הבאים:
1. יש לך דייר שמשלם כמו שעון את שכר הדירה הממוצע בשוק
2. אתה צריך לבצע את כל התיקונים בלי להתפשר כי אתה תשבור לעצמך את הרגליים אם עוד הפעם לא יהיו מים חמים אחרי שהתקמצנת על אינסטלטור...
3. כשהדירה שלך יש לאנשים נטיה לרכוש מוצרים שמתאימים ספציפית לדירה הנוכחים ולשפץ/לשפר אותה יותר מאשר דירה בשכירות ולכן ההוצאות שלך צפויות להיות יותר גדולות (מאזן את #1)

לגבי 2 . אני לא נוהג לתקן כשמתקלקל אלא לדאוג לטפל לפני (כלי רכב למשל) זה הוכיח את עצמו מהניסיון האישי שלי בינתיים.
אני בטוח שיכולים להיות מליון ואחד בלתמ"ים במיוחד לאדם חדש בדירה ראשונה. לכן אני לא קופץ כמו קאמיקזה וזורם עם זה
במחיר המדובר צריך להשקיע אפילו עוד יותר בדיקה לפני.
3. מסכים

זה לא מנגד - שוב השוואה של השקעות חייבת לנטרל את השינויים במחיה אחרת אתה משווה דרך מחיה ולא את ההשקעה עצמה.
תחשוב על זה כך:
אסור לך לגור בדירה משלך ואתה חייב לגור בשכירות של 1700 בחודש.
עכשיו יש לך שתי אלטרנטיבות:
1. להשקיע במניות דיבידנד/מדד
2. לרכוש דירה ולהשכיר אותה לאדם זר
מה עדיף?

משום מה לא נופל לי האסימון לגבי זה. אולי זה צריך לשקוע קודם חח.

באף אחד מהמקרים הכסף לא נשאר אצלך אלא מושקע.
אם הוא נשאר אצלך אז אין לך תשואות/רווחים.

כן, התכוונתי שהוא נשאר אצלי בתוך האפיק השקעה.

רק אם אתה רוצה להשוות דרך חיים, לא אם אתה רוצה לבדוק "מה ההשקעה הטובה יותר".
תתחיל בלהחליט מה אתה רוצה להשוות כי אתה אומר שאתה רוצה להשוות את ההשקעות אבל אתה משווה משהו אחר לגמרי.

אז איך תרכוש את הדירה השניה?

במידה ואקנה דירה + תיק דיבידנדים, אז דירה שניה יוצאת מהמשוואה.
אצטרך למצוא אפיק השקעה נזיל שמשתווה לפחות לאינפלציה, ואז למכור את הדירה ולקנות אחת גדולה יותר.

מימון זה נחמד כשיודעים איך להשתמש בו נכון וקטסטרופלי כשלא.
כדאי לבדוק טוב מאוד גם את תנאי המימון וגם את התנאים להשקעה והצפי המציאותי (לא הורוד) לתוצאות שלה.


גם באיזור שלי יש קוספאות גפרורים שמושכרות במחירים האלו (ואני גר באחת) אבל ככל שבעל הבית דורש יותר כך הדיירים הולכים לדירה של השכן שלו וככל שהוא דורש פחות כך גדל הסיכון שלו - מה שנקרא בין הפטיש לסדן.
זו הסיבה שאסור להסתמך על שכר דירה מלא לאורך זמן ולמה אנשי המקצוע מדברים על כ-10 חודשי שכירות בשנה בלבד (יהיו שנים בסדר ותהיה שנה עם נזק של כמעט שנה מלאה שתאזן את זה לאורך זמן - בעיקר בדירות להשקעה לשארית חיינו).


יותר קשה למצוא = דירה יושבת ריקה יותר זמן בין דיירים.
לא אמרתי שהדירה תישאר ריקה לנצח (בלתי אפשרי למצוא דייר).
בכל מקרה עם הדרישות שהצגת אני בטוח לא אהיה דייר שלך גם אם בטעות היינו באותו איזור גיאוגרפי

note taken.
הדרישות שלי סבירות לדעתי. בטוח לא לכל אחד אבל זה מה שיתן לי לישון בלילה.
בסופו של דבר בטחונות וערבים נותנים הגנה ו"אישור" שאפשר לסמוך על דייר, אם אין לו מישהו שמוכן לערוב לו זה יכול הרבה מהפעמים להעיד עליו.
בני אדם שקרנים, מאיפה לי לדעת אם הדייר נרקומן? מהמר כפייתי ? השיטה שאתה מציג יותר מבוססת על אמון, ומבחינת המשכיר עם סיכון גבוהה בהרבה. החוק מטיב יותר עם הדייר מאשר הבעלים, לא חסרים דוגמאות של דיירים שמסרבים לשלם וגם לא ניתן חוקית להוציא אותם כל כך מהר.
אישה עם ילדים שלא משלמת זה כבר התעסקות מול הרווחה. אי אפשר פשוט להוציא בכח, צריך לפנות לבית המשפט בתביעה לפינוי המושכר ובכל הזמן הזה אין כסף.
פקדון של 5k יתן לפחות 3 חודשים אוויר לנשימה, ואם נוצר נזק לנכס אז הערב יאלץ להתעסק עם תביעות קטנות.

אני לא חושב שאעלה מחירים, כל עוד יש לי דיירים טובים אין סיבה. מאמין שאשקיע בדירה גם אם לא אתגורר בה בעצמי כדי שהדייר יהיה מבסוט. ואם הוא לא אז סעיף סטנדרטי שעליו למצוא לו מחליף שעונה על הדרישות..
בחוזה שלי יש חובה להודיע כ3 חודשים לפני אם אני ממשיך או לא, לדעתי זה הוגן ונותן זמן מספיק לתת לאנשים לראות.
חוזים צריך לכבד וטוב שכך.

כשביקשו ממני הלכתי אל:

הדירה של השכן.
צ'ק ביטחון, תשלום מראש לחודשיים ושלום על ישראל (כבר יותר מחצי עשור באותה קופסת הגפרורים ושכר הדירה לא עלה בשקל).
לא ערבים, לא חשבון נאמנות ולא נעליים.
בכל מקרה 10 אלף ממש לא מכסה נזקים של דייר ממורמר כך שזה לא יעזור לבעל הבית והערב לא בהכרח שווה משהו כי ערבים לא יעשו שמיניות באויר בשביל להוכיח לך שהם בסדר (יוצא דופן במקרים בודדים: הורים של צעירים שרוצים שהילדים יצאו כבר מהבית).


הדרישה לערב לבדה תגרום לי להיפרד ממך כידידים.
אני מעדיף לרשום צ'ק על 5000 מאשר להפקיד 5000 בערבון כי בצ'ק הכסף עדיין מושקע ומייצר תשואות וכעירבון אני לא יכול להשקיע אותו והוא צובר אבק.
במקרה כזה אבל אני אתייחס לאבדן התשואה כתוספת לשכר הדירה ואחליט לפי גובה שכר הדירה המצטבר.
לדוגמה 5000 שח שמושקעים במדד צפויים להניב תשואה של כ-10% בשנה (טיפה פחות אבל נעגל לצורך נוחות) שזה יוצא כ-500 שח בשנה.
500 שח בשנה זה פחות מ-42 שח לחודש.
אם שכר הדירה הרשמי הוא 1700 אז אני אתייחס אל זה כשכר דירה של 1742 ואחליט אם הדירה מצדיקה את שכר הדירה הזה בעיניי או לא.

אם אני אחליט ש-1742 זה גבוה מדי אז אני אלך אל השכן, אם לא אז אני אחתום.


כשקהל היעד שלך הוא סטודנטים אתה נכנס לבעיה מאוד רצינית כי סטודנטים לא נוטים לחתום חוזים באמצע השנה אז אם פספסת את "עונת הרישום" כי הדרישות שלך היו גבוהות יותר מהשכנים אתה צפוי לספוג נזק משמעותי.
ככל שתתקרב לסוף "עונת הרישום" ללא סטודנט חדש אתה תתחיל להילחץ וככל הנראה תוריד את שכר הדירה ותגמיש את הדרישות דבר שבפועל יוביל לתשואה נמוכה מהתשואה שתכננת ולסטודנט שלא יכל/רצה לעמוד בדרישות המקוריות כך שהסיכון איתו יותר גדול.

צודק. הבאתי דוגמא, כמובן שלא רק סטודנטים יכולים להתאים..

 

[daat99]

יש סיבה ששאר ההעמודות מופיעות כשבר עשרוני(אם קראתי לזה נכון) ולא אחוז?

אתה צריך לבחור את התצוגה שאתה רוצה למספרים.
דרך קלה לשנות עיצוב לעמודה שלמה:
1. לחיצה ימנית על כותרת העמודה (האות A) - עובד בצורה דומה על כותרת שורות ו/או על תאים ספציפיים שנבחרו מראש
2. עיצוב תא - format cells
3. בטאב "number" (אני משער שבעברית זה "מספר" אתה תראה רשימת קטגוריות.
3. בחר את הקטגוריה הרצויה (אחוזים/מטבע וכו')

לגבי 2 . אני לא נוהג לתקן כשמתקלקל אלא לדאוג לטפל לפני (כלי רכב למשל) זה הוכיח את עצמו מהניסיון האישי שלי בינתיים.

אלו עדיין הוצאות תחזוקה שהדייר שלך מצפה מבעל הבית שלך לממן (במקרה של דירה בבעלות אתה גם הדייר וגם בעל הבית כך שאלו הוצאות שלך).

משום מה לא נופל לי האסימון לגבי זה. אולי זה צריך לשקוע קודם חח.

אמסה להציג את הבעיה בצורה מוקצנת.
איזה השקעה תניב לדעתך תשואה יותר טובה?
1. לגור בפנטהאוז עם עלות חודשים של 10000 בחודש ולהשקיע 0 שח בחודש במניות.
2. לגור בקופסת גפרורים ולהשקיע 10000 שח בחודש בפק"מ.
במקרה הראשון לא השקעת כלום ולכן אין לך רווחים כלל.
במקרה השני השקעת 10 אלף שח בפק"מ ולכן יש לך רווח של שקל בשנה.

מסקנה: פק"מ עדיף על מניות כי בפק"מ הרווחנו שקל ובמניות לא הרווחנו כלום!

הדוגמה קיצונית אבל ממחישה בדיוק את ההשוואה שאתה מבצע.
כשמשווים השקעות צריך להשוות את ההשקעה עצמה ולנטרל את כל הגורמים שלא קשורים להשקעה.
במלים אחרות אם אתה רוצה להשוות דירה למניות אתה צריך להתייחס לדירה כדירה להשקעה עם כל ההוצאות הנלוות אליה ובמקביל אתה יכול לגור איפה שמתחשק לך.
כפי שהסברתי - דירה למגורים היא למעשה דירה להשקעה כשאתה הדייר של עצמך כך שאתה עדיין משלם את אותו שכר הדירה בכל חודש.

בהינתן אותם הוצאות מחיה (אתה גר באותה הדירה גם כמשקיע נדל"ן וגם כמשקיע מניות) הדבר היחיד שאתה צריך לבדוק זה את התשואות השונות בין המניות לנדל"ן.

במידה ואקנה דירה + תיק דיבידנדים, אז דירה שניה יוצאת מהמשוואה.

מבחינה מתמטית אם הגעת למסקנה שמניות מניבות תשואות יותר טובות אז אין הצדקה לרכוש את הדירה הראשונה.
מהצד השני אם הגעת למסקנה שדירה מניבה תשואות יותר טובות אז אין הצדקה לרכישת המניות.
לשלב עובד טוב מאוד פסיכולוגית והפסיכולוגיה קובעת אבל לא מתמטית ואין לי דרך להשוות פסיכולוגיה אז בוא ונשאיר את הדיון להשוואה המתמטית.

אחרי שתגיע לתוצאה מתמטית תחליט אם הפסיכולוגיה האישית שלך מאפשרת לך לעמוד בה (אני הגעתי למסקנה שהשקעה בנדל"ן נחותה בצורה משמעותית מבחינה מתמטית וצורת ההשקעה שלי מאפשרת לי להיות מושקע ב-100% מניות ולכן אני באופן אישי כבר מכרתי את הדירה שהייתה ברשותי בעבר והעברתי את הוני לתיק בסגנון דיבידעת).

אצטרך למצוא אפיק השקעה נזיל שמשתווה לפחות לאינפלציה, ואז למכור את הדירה ולקנות אחת גדולה יותר.

בדיוק בשביל זה יש משכנתאות לשדרוג דיור שזה זולות כמו משכנתאות לרכישת דירה ראשונה.
כשאתה נפטר מהמשכנתא על הדירה המקורית (או מצמצם אותה מספיק בשביל שיהיה לך פער משמעותי) אתה יכול להחליף את הדירה שלך בדירה יותר גדולה ולהגדיל את המשכנתא בלי להביא עוד הון עצמי כמזומן.

בסופו של דבר בטחונות וערבים נותנים הגנה ו"אישור" שאפשר לסמוך על דייר

לצערי המציאות מראה אחרת.
במציאות נתקלתי במקרים שבטחונות וערבים נתנו תחושת ביטחון מדומה וברגע האמת הנזק היה כל כך גדול שהבטחונות לא כיסו אותו והערבים לא בהכרח יכסו דברים כאלו.
חשוב להבין שככל שהדירה שלך יותר זולה זה מרמז על איזור עם מצב סוציואקונומי יותר נמוך (ככל שלאינדיבידואל יש הכנסה יותר גבוהה כך הוא רוצה לגור באזור "יותר טוב" - קרי "יותר יקר" - ולכן או שהמחירים באזור עולים משמעותית או שהדיירים הטובים עוזבים ובאים במקומם דיירים שלא יכולים להרשות לעצמם לגור במקום "יותר טוב").
במקביל ככל שהמצב הסוציואקונומי של האיזור יותר בעייתי כך הבטחונות שאתה יכול להשיג מדיירים פוטנציאליים פחות מהותיים והדיירים שמסוגלים לספק את הבטחונות הללו יותר נדירים דבר שמקשה על מציאת שוכרים.

מדבריך נשמע שאתה מנסה לסגל דרישות של איזור ביקוש לאיזור "בעייתי".
רוב הדיירים שתתקל בהם בחייך אינם "סולידיים מבחירה" כמונו ואתה כרגע שוקל את הדברים מנקודת מבט של אדם סולידי בלי להבין את הצד של הדיירים שהוא צרכני ובחובות.
לא מעט מהדיירים באזורים כאלו ישאירו אחריהם חובות לא משולמים ואם תסתכסך איתם אז הם יגרמו לנזקים בדירה שגם אם תפעיל את הרשויות לא יהיה מאיפה לקחת את הכסף.
סטודנטים זה נחמד אבל זה לא פתרון קסם.
לרובם אין עבודה יציבה (אין הכנסות) ואם אתה מתמקד בהם אתה חייב להשכיר את הדירה במהלך "עונת הרישום" כך שמופעל עליך לחץ למצוא סטודנט בתקופה שבה יש הצפה של דירות פנויות להשכרה עם דרישות פחות מחמירות ממך.
השילוב של הצפה בהיצע וזמן מוגבל למצוא דייר יגרמו לך לפחד כמעט משתק שיוביל אותך להורדת מחירים ולהתגמשות בדרישות הבטחונות כי אתה לא תרצה להיות בעל הדירה היחיד באזור שלא מצא סטודנט אחרי שההרשמה נגמרה ואין יותר ביקוש.

המצב הרבה פחות ורוד ממה שנראה לאנשים שלעולם לא השקיעו בנדל"ן ולא חוו את המרדף הזה על בשרם.

אם אין לו מישהו שמוכן לערוב לו זה יכול הרבה מהפעמים להעיד עליו.

ממש לא.
לא לכולם יש משפחה תומכת וכמה חברים מוכנים לשים כמה אלפי שקלים על השולחן בשביל "חבר מהבית ספר"?
יותר מזה: כמה חברים נשואים למישהי שמוכנה לשים כמה אלפי שקלים על השולחן בשביל מישהו זר מבחינתה?
אף אחד לא יתגרש בשביל לחתום ערבות לחבר שלו.
האם אתה בעצמך יכול היום להשיג ערבות של אדם שהוא לא בן משפחה?
האם העובדה שאין לאדם משפחה תומכת אומרת משהו עליו?
אולי הוא היה ילד יחיד והפך ליתום? זה הופך אותו לגנב?

בני אדם שקרנים

בדיוק וערבים לא פותרים את הבעיה הזו כי גם עליהם אפשר להגיד:

נרקומן? מהמר כפייתי ?

שיטה שאתה מציג יותר מבוססת על אמון, ומבחינת המשכיר עם סיכון גבוהה בהרבה. החוק מטיב יותר עם הדייר מאשר הבעלים, לא חסרים דוגמאות של דיירים שמסרבים לשלם וגם לא ניתן חוקית להוציא אותם כל כך מהר.

זו הסיבה שבמציאות השקעה בנדל"ן הרבה פחות ורודה ממה שאנשים מדמיינים.
ערבויות וצ'ק ביטחון לא יעזרו לך עם הדייר הלא נכון.
מכיר באופן אישי מקרים שדיירים השאירו אחריהם נזקים בשווי מאות אלפי שקלים בדירות זולות (כמעט בגובה מחיר הדירה) ובמקרים כאלו די תשכח מלקבל בחזרה את מה שאתה חושב שמגיע לך - עם ערבים או בלי.

פקדון של 5k יתן לפחות 3 חודשים אוויר לנשימה,

אישה עם ילדים לא תבוא לגור בדירה של 1700 בחודש אז פיקדון של 5000 לא יממן 3 חודשים.
בכל מקרה הגישה שלי כדייר לפיקדון היא כפי שהצגתי להכליל את אבדן התשואה כחלק משכר הדירה אז אני מסתכל על זה כהעלאת שכר הדירה ומחליט אם שכר הדירה הגבוה יותר עדיין כדאי עבורי.
אל תשכח גם שרוב האנשים חיים מהיד לפה כך שלרובם אין דרך להשיג פיקדון שכזה והאנשים שיש להם יכולת לחסוך סכום שנראה אסטרונומי לרוב האוכלוסיה לרוב לא יבואו לגור בקופסת גפרורים (שוב - רוב האנשים במדינה אינם סולידיים אז אל תניח שכל האנשים מסוגלים לעשות דברים שאני ואתה כאנשים סולידיים מסוגלים).

אני לא חושב שאעלה מחירים, כל עוד יש לי דיירים טובים אין סיבה.

זה צריך להיות חלק מהנתונים של השקעה בנדל"ן.
מה אתה מעדיף: 17000 בשנה ל-30 שנה (1700 בחודש כפול 10 חודשים בשנה - החודשיים הנוספים ילכו להוצאות תחזוקה והחלפת דיירים) או 3807 בשנה הראשונה שעולים ב-6% בשנה?
גם אם ננטרל השקעה מחדש של דיבידנדים (אתה לא יכול להשקיע מחדש שכר דירה אבל אתה כן יכול להשקיע מחדש דיבידנדים) בשנה ה-27 אתה כבר צפוי להתחיל לקבל יותר מדיבידנדים משכר דירה והמספרים עולים.
בשנה ה-30 אתה כבר צפוי לקבל 22552 שח בשנה במקום ה-17000 של הנדל"ן.
בשנה ה-38 אתה כבר צפוי לקבל 34157 שח בשנה שזה פי 2 מהנדל"ן וזה לא מפסיק לעלות.

בוא ונזכור שהמספרים שהכנסתי למניות הם מספרים פסימיים בכוונה כך שבמציאות ישנם סיכויים מאוד גבוהים שמשקיע המניות יקבל יותר.
כמו כן בטווחי זמן של 30 שנה ומעלה אנחנו כבר יכולים לדבר על עליית ערך של המניות עצמן שעלו בקצב דומה לדיבידנדים כך שה-250000 הראשונים שהשקעת צפויים להיות שווים אחרי 30 שנה לכמעט 1.4 מיליון (כמה דירות אתה מכיר שב-30 שנה צפויות לכפיל את ערכן פי 6?).

בחוזה שלי יש חובה להודיע כ3 חודשים לפני אם אני ממשיך או לא, לדעתי זה הוגן ונותן זמן מספיק לתת לאנשים לראות.

בדירה לסטודנטים זה לא עוזר לך.
בוא ונניח מצב היפוטתי שמצאת שוכר בסוף עונת הרישום ואחרי כחודש הוא נושר מהלימודים ומודיע על עזיבה בעוד 3 חודשים (כלומר אחרי שעונת הרישום נגמרת ויותר מחצי שנה לפני עונת הרישום הבאה).
איפה תמצא סטודנט שמתחיל ללמוד באמצע השנה ולמה הסטודנט יבוא דווקא אליך עם ערב, פיקדון ושכר דירה יותר גבוה במקום אל השכן שלא רוצה ערבים, לא רוצה פיקדון ודורש שכר דירה יותר נמוך?

מצאת את עצמך עם דירה ריקה למשך לפחות 8 חודשים או עם התפשרות משמעותית על הדרישות שלך בשביל להיות יותר אטרקטיבי מהשכן.

חוזים צריך לכבד וטוב שכך.

כשהכל בסדר אתה צודק הבעיה היא שאנשים שנוטים לגור בדירות שכאלו נמצאים במצב כלכלי בעייתי מלכתחילה והם לא תמיד מסוגלים לכבד את החוזים גם אם הם רוצים.
תזכור שרוב האוכלוסיה היא צרכנית ולא סולידית ולא יכולה לעמוד בהוצאות בלתי צפויות והאנשים שכן יעדיפו לגור בדירות של 3000 ומעלה מאשר בקופסאות גפרורים של 2000 ומטה כמוני וכמוך.

צודק. הבאתי דוגמא, כמובן שלא רק סטודנטים יכולים להתאים..

לכל אוכלוסיה יש את הבעיות שלה.
אצל סטודנטים יש את בעיית עונת הרישום אבל לרוב זה מפוצה על ידי הורים שיכולים להיות ערבים (לא תמיד!).
אם אתה הולך לאוכלוסיה רחבה יותר שאינה סטודנטים אז אתה נשאר בעיקר עם אנשים שלא יכולים לממן שכר דירה של 2000 בחודש ואני לא בטוח עד כמה אתה רוצה דייר שלא יכול לעמוד בשכר דירה כל כך נמוך (החריג: אנשים סולידיים כמונו אבל אל תבנה על למצוא אחד וגם אם תצליח אתה לא בהכרח תוכל להחליף אותו בסולידי אחר כשהוא יעזוב).

רוב המדינה משקיעה בנדל"ן אז הכל נראה כל כך ורוד מהצד אבל אני זוכר טוב מאוד את הצרות שהיו לנו במשפחה עם דיירים שונים (כל המשפחה שלי מחזיקה בנדל"ן להשקעה בהשראת הורי שעשו זאת כל חייהם) וגם לי באופן אישי בתקופה שעוד הייתה לי דירה.

 

[ziv]

אתה צריך לבחור את התצוגה שאתה רוצה למספרים.
דרך קלה לשנות עיצוב לעמודה שלמה:
1. לחיצה ימנית על כותרת העמודה (האות A) - עובד בצורה דומה על כותרת שורות ו/או על תאים ספציפיים שנבחרו מראש
2. עיצוב תא - format cells
3. בטאב "number" (אני משער שבעברית זה "מספר" אתה תראה רשימת קטגוריות.
3. בחר את הקטגוריה הרצויה (אחוזים/מטבע וכו')

תודה רבה, חזרתי על כל הפוסט מההתחלה והכל הסתדר לי עם האקסל.

אלו עדיין הוצאות תחזוקה שהדייר שלך מצפה מבעל הבית שלך לממן (במקרה של דירה בבעלות אתה גם הדייר וגם בעל הבית כך שאלו הוצאות שלך).


אמסה להציג את הבעיה בצורה מוקצנת.
איזה השקעה תניב לדעתך תשואה יותר טובה?
1. לגור בפנטהאוז עם עלות חודשים של 10000 בחודש ולהשקיע 0 שח בחודש במניות.
2. לגור בקופסת גפרורים ולהשקיע 10000 שח בחודש בפק"מ.
במקרה הראשון לא השקעת כלום ולכן אין לך רווחים כלל.
במקרה השני השקעת 10 אלף שח בפק"מ ולכן יש לך רווח של שקל בשנה.

מסקנה: פק"מ עדיף על מניות כי בפק"מ הרווחנו שקל ובמניות לא הרווחנו כלום!



הדוגמה קיצונית אבל ממחישה בדיוק את ההשוואה שאתה מבצע.
כשמשווים השקעות צריך להשוות את ההשקעה עצמה ולנטרל את כל הגורמים שלא קשורים להשקעה.
במלים אחרות אם אתה רוצה להשוות דירה למניות אתה צריך להתייחס לדירה כדירה להשקעה עם כל ההוצאות הנלוות אליה ובמקביל אתה יכול לגור איפה שמתחשק לך.
כפי שהסברתי - דירה למגורים היא למעשה דירה להשקעה כשאתה הדייר של עצמך כך שאתה עדיין משלם את אותו שכר הדירה בכל חודש.

בהינתן אותם הוצאות מחיה (אתה גר באותה הדירה גם כמשקיע נדל"ן וגם כמשקיע מניות) הדבר היחיד שאתה צריך לבדוק זה את התשואות השונות בין המניות לנדל"ן.

קמתי בבוקר עם ראש רענן והבנתי את הכוונה שלך.

מבחינה מתמטית אם הגעת למסקנה שמניות מניבות תשואות יותר טובות אז אין הצדקה לרכוש את הדירה הראשונה.
מהצד השני אם הגעת למסקנה שדירה מניבה תשואות יותר טובות אז אין הצדקה לרכישת המניות.
לשלב עובד טוב מאוד פסיכולוגית והפסיכולוגיה קובעת אבל לא מתמטית ואין לי דרך להשוות פסיכולוגיה אז בוא ונשאיר את הדיון להשוואה המתמטית.

אחרי שתגיע לתוצאה מתמטית תחליט אם הפסיכולוגיה האישית שלך מאפשרת לך לעמוד בה (אני הגעתי למסקנה שהשקעה בנדל"ן נחותה בצורה משמעותית מבחינה מתמטית וצורת ההשקעה שלי מאפשרת לי להיות מושקע ב-100% מניות ולכן אני באופן אישי כבר מכרתי את הדירה שהייתה ברשותי בעבר והעברתי את הוני לתיק בסגנון דיבידעת).

קניה כדי להשכיר ירדה מהפרק, גם אם אני צודק בכל ההסתייגויות שלי זה עדיין לא שווה את האנרגיה שתושקע בזה. בנוסף זה לא פותר אותי מלהמשיך לשכור דירה.

לאחר קריאה והסתכלות מחדש על כל הפוסט, אני נותר עם 2 אופציות פחות או יותר, ושם הפוסט לא משקף יותר את המצב ;

1. קניית דירה למגורים, הפקדה דו חודשית(?) של נאמר 8 אל"ש לתיק דיבידנדים = נשמעת לי עדיפה מבחינה פסיכולוגית, לדעת שאני יכול לווסת שעות עבודה במידת הצורך.

2. להמשיך לשכור, והפקדה של כול הסכום לתיק דיבידנדים.

יש הרבה הוצאות לא צפויות עם נדלן ואני מתקשה לעשות טבלה שתשקף את המציאות ככל שניתן.

בדיוק בשביל זה יש משכנתאות לשדרוג דיור שזה זולות כמו משכנתאות לרכישת דירה ראשונה.
כשאתה נפטר מהמשכנתא על הדירה המקורית (או מצמצם אותה מספיק בשביל שיהיה לך פער משמעותי) אתה יכול להחליף את הדירה שלך בדירה יותר גדולה ולהגדיל את המשכנתא בלי להביא עוד הון עצמי כמזומן.


לצערי המציאות מראה אחרת.
במציאות נתקלתי במקרים שבטחונות וערבים נתנו תחושת ביטחון מדומה וברגע האמת הנזק היה כל כך גדול שהבטחונות לא כיסו אותו והערבים לא בהכרח יכסו דברים כאלו.
חשוב להבין שככל שהדירה שלך יותר זולה זה מרמז על איזור עם מצב סוציואקונומי יותר נמוך (ככל שלאינדיבידואל יש הכנסה יותר גבוהה כך הוא רוצה לגור באזור "יותר טוב" - קרי "יותר יקר" - ולכן או שהמחירים באזור עולים משמעותית או שהדיירים הטובים עוזבים ובאים במקומם דיירים שלא יכולים להרשות לעצמם לגור במקום "יותר טוב").
במקביל ככל שהמצב הסוציואקונומי של האיזור יותר בעייתי כך הבטחונות שאתה יכול להשיג מדיירים פוטנציאליים פחות מהותיים והדיירים שמסוגלים לספק את הבטחונות הללו יותר נדירים דבר שמקשה על מציאת שוכרים.

מדבריך נשמע שאתה מנסה לסגל דרישות של איזור ביקוש לאיזור "בעייתי".
רוב הדיירים שתתקל בהם בחייך אינם "סולידיים מבחירה" כמונו ואתה כרגע שוקל את הדברים מנקודת מבט של אדם סולידי בלי להבין את הצד של הדיירים שהוא צרכני ובחובות.
לא מעט מהדיירים באזורים כאלו ישאירו אחריהם חובות לא משולמים ואם תסתכסך איתם אז הם יגרמו לנזקים בדירה שגם אם תפעיל את הרשויות לא יהיה מאיפה לקחת את הכסף.
סטודנטים זה נחמד אבל זה לא פתרון קסם.
לרובם אין עבודה יציבה (אין הכנסות) ואם אתה מתמקד בהם אתה חייב להשכיר את הדירה במהלך "עונת הרישום" כך שמופעל עליך לחץ למצוא סטודנט בתקופה שבה יש הצפה של דירות פנויות להשכרה עם דרישות פחות מחמירות ממך.
השילוב של הצפה בהיצע וזמן מוגבל למצוא דייר יגרמו לך לפחד כמעט משתק שיוביל אותך להורדת מחירים ולהתגמשות בדרישות הבטחונות כי אתה לא תרצה להיות בעל הדירה היחיד באזור שלא מצא סטודנט אחרי שההרשמה נגמרה ואין יותר ביקוש.

המצב הרבה פחות ורוד ממה שנראה לאנשים שלעולם לא השקיעו בנדל"ן ולא חוו את המרדף הזה על בשרם.

מסכים בגדול, מעדיף לכוון לדירה יותר איכותית במידה ונדל"ן יהיה הכיוון. אין הרבה סולידיים וזה באמת ככל הנראה מתכון לצרות.

ממש לא.
לא לכולם יש משפחה תומכת וכמה חברים מוכנים לשים כמה אלפי שקלים על השולחן בשביל "חבר מהבית ספר"?
יותר מזה: כמה חברים נשואים למישהי שמוכנה לשים כמה אלפי שקלים על השולחן בשביל מישהו זר מבחינתה?
אף אחד לא יתגרש בשביל לחתום ערבות לחבר שלו.
האם אתה בעצמך יכול היום להשיג ערבות של אדם שהוא לא בן משפחה?
האם העובדה שאין לאדם משפחה תומכת אומרת משהו עליו?
אולי הוא היה ילד יחיד והפך ליתום? זה הופך אותו לגנב?

יש 2\3 חברים שיכולים לערוב לי, ואני די במשבצת של "בלי משפחה תומכת" בעצמי.
לא מסכים איתך , אולי יש לנו הגדרה שונה לחברים. אני יכול לספור חברים בקושי על יד אחת, וסומך עליהם בעיניים עצומות, הם יודעים שאם
צריך אני אתן עזרה וגם להפך. מבחינתי כל השאר הם סתם אנשים חולפים.
היה לי מקרה עם אדם מסויים שהייתי אצלו בדירה בזמן שבאו לראות אותה זוג שוכרים פוטנציאלים, דירה מפוארת 4 חד' במרכז ר''ג, אתה היית משכיר דירה כזו בלי ערבים וערבונות מסודרים? אופתע לשמוע תשובה חיובית. בכל אופן הגיע זוג שככל הנראה רק שיחק אותה זוג, הגבר סיפר שהוא עובד בחברה ממשלתית מסודרת וכו וכו, אבל מתי שהועלה נושא הערבים הם ישר התחילו לגמגמם והתעקשו רק על צ'ק ביטחון. היה רשום להם עוקץ על המצח רק מהסתכלות חיצונית והקשבה למילים שלהם מספיק להבין שעדיף לעשות נקסט.
לא אמרתי שאם אין ערב זו אינדיקציה 100% שהוא גנב נרקומן, אבל הסבירות שיתעוררו בעיות גבוהה יותר. אני יודע שהבטחונות שלי לא ימומשו ולכן אני יושן בשקט וכך גם בעל הדירה. אני יודע שהערבים שלי סמכו עלי כמו שאני סומך עליהם ולכן גם הם ישנים בשקט בלילה. זה הכל בגדול

בדיוק וערבים לא פותרים את הבעיה הזו כי גם עליהם אפשר להגיד:



זו הסיבה שבמציאות השקעה בנדל"ן הרבה פחות ורודה ממה שאנשים מדמיינים.
ערבויות וצ'ק ביטחון לא יעזרו לך עם הדייר הלא נכון.
מכיר באופן אישי מקרים שדיירים השאירו אחריהם נזקים בשווי מאות אלפי שקלים בדירות זולות (כמעט בגובה מחיר הדירה) ובמקרים כאלו די תשכח מלקבל בחזרה את מה שאתה חושב שמגיע לך - עם ערבים או בלי.

אני דיברתי על חוזה מסודר שנחתם אצל עו"ד , אין לי שמץ מה היה במקרים שאתה מתאר.. אם תרצה לפרט..
לא דיברתי על צ'ק ביטחון,הוא לא שווה הרבה אם אין לאדם כסף בחשבון.אני דיברתי על פקדון כסף מזומן 10K שיושב בחשבון נאמנות ואין לי גישה אליו עד שבעל הדירה רואה שהכל תקין.
הערבים מחוייבים לשלם במידה ויש בעיות ממשיכים לבית משפט. אבל קודם כל יש כרית בטחון בפקדון.
אם לדייר יש ערבים אז הם ישלמו כל החיים שלהם על הנזק, אם אין אז הם עשו סליחה על המילה חרא חוזה ולא דאגו לתחת שלהם.

אישה עם ילדים לא תבוא לגור בדירה של 1700 בחודש אז פיקדון של 5000 לא יממן 3 חודשים.

סתם הבאתי דוגמא למצב החוקי בארץ.
דייר רגיל גם אי אפשר סתם לגרש, כלומר אפשר אבל אז אתה חשוף לתביעות.

בכל מקרה הגישה שלי כדייר לפיקדון היא כפי שהצגתי להכליל את אבדן התשואה כחלק משכר הדירה אז אני מסתכל על זה כהעלאת שכר הדירה ומחליט אם שכר הדירה הגבוה יותר עדיין כדאי עבורי.
אל תשכח גם שרוב האנשים חיים מהיד לפה כך שלרובם אין דרך להשיג פיקדון שכזה והאנשים שיש להם יכולת לחסוך סכום שנראה אסטרונומי לרוב האוכלוסיה לרוב לא יבואו לגור בקופסת גפרורים (שוב - רוב האנשים במדינה אינם סולידיים אז אל תניח שכל האנשים מסוגלים לעשות דברים שאני ואתה כאנשים סולידיים מסוגלים).

לא חשבתי על זה אף פעם. אחלה טיפ

זה צריך להיות חלק מהנתונים של השקעה בנדל"ן.
מה אתה מעדיף: 17000 בשנה ל-30 שנה (1700 בחודש כפול 10 חודשים בשנה - החודשיים הנוספים ילכו להוצאות תחזוקה והחלפת דיירים) או 3807 בשנה הראשונה שעולים ב-6% בשנה?
גם אם ננטרל השקעה מחדש של דיבידנדים (אתה לא יכול להשקיע מחדש שכר דירה אבל אתה כן יכול להשקיע מחדש דיבידנדים) בשנה ה-27 אתה כבר צפוי להתחיל לקבל יותר מדיבידנדים משכר דירה והמספרים עולים.
בשנה ה-30 אתה כבר צפוי לקבל 22552 שח בשנה במקום ה-17000 של הנדל"ן.
בשנה ה-38 אתה כבר צפוי לקבל 34157 שח בשנה שזה פי 2 מהנדל"ן וזה לא מפסיק לעלות.

בוא ונזכור שהמספרים שהכנסתי למניות הם מספרים פסימיים בכוונה כך שבמציאות ישנם סיכויים מאוד גבוהים שמשקיע המניות יקבל יותר.
כמו כן בטווחי זמן של 30 שנה ומעלה אנחנו כבר יכולים לדבר על עליית ערך של המניות עצמן שעלו בקצב דומה לדיבידנדים כך שה-250000 הראשונים שהשקעת צפויים להיות שווים אחרי 30 שנה לכמעט 1.4 מיליון (כמה דירות אתה מכיר שב-30 שנה צפויות לכפיל את ערכן פי 6?).

בדירה לסטודנטים זה לא עוזר לך.
בוא ונניח מצב היפוטתי שמצאת שוכר בסוף עונת הרישום ואחרי כחודש הוא נושר מהלימודים ומודיע על עזיבה בעוד 3 חודשים (כלומר אחרי שעונת הרישום נגמרת ויותר מחצי שנה לפני עונת הרישום הבאה).
איפה תמצא סטודנט שמתחיל ללמוד באמצע השנה ולמה הסטודנט יבוא דווקא אליך עם ערב, פיקדון ושכר דירה יותר גבוה במקום אל השכן שלא רוצה ערבים, לא רוצה פיקדון ודורש שכר דירה יותר נמוך?

מצאת את עצמך עם דירה ריקה למשך לפחות 8 חודשים או עם התפשרות משמעותית על הדרישות שלך בשביל להיות יותר אטרקטיבי מהשכן.


כשהכל בסדר אתה צודק הבעיה היא שאנשים שנוטים לגור בדירות שכאלו נמצאים במצב כלכלי בעייתי מלכתחילה והם לא תמיד מסוגלים לכבד את החוזים גם אם הם רוצים.
תזכור שרוב האוכלוסיה היא צרכנית ולא סולידית ולא יכולה לעמוד בהוצאות בלתי צפויות והאנשים שכן יעדיפו לגור בדירות של 3000 ומעלה מאשר בקופסאות גפרורים של 2000 ומטה כמוני וכמוך.


לכל אוכלוסיה יש את הבעיות שלה.
אצל סטודנטים יש את בעיית עונת הרישום אבל לרוב זה מפוצה על ידי הורים שיכולים להיות ערבים (לא תמיד!).
אם אתה הולך לאוכלוסיה רחבה יותר שאינה סטודנטים אז אתה נשאר בעיקר עם אנשים שלא יכולים לממן שכר דירה של 2000 בחודש ואני לא בטוח עד כמה אתה רוצה דייר שלא יכול לעמוד בשכר דירה כל כך נמוך (החריג: אנשים סולידיים כמונו אבל אל תבנה על למצוא אחד וגם אם תצליח אתה לא בהכרח תוכל להחליף אותו בסולידי אחר כשהוא יעזוב).

רוב המדינה משקיעה בנדל"ן אז הכל נראה כל כך ורוד מהצד אבל אני זוכר טוב מאוד את הצרות שהיו לנו במשפחה עם דיירים שונים (כל המשפחה שלי מחזיקה בנדל"ן להשקעה בהשראת הורי שעשו זאת כל חייהם) וגם לי באופן אישי בתקופה שעוד הייתה לי דירה.

כל החלק הזה נתן לי בעיטה לכיוון 2 האופציות שכתבתי למעלה.
אגב, הבנתי נכון אתה מחזיק תיק פרטי גדול, והתיק של דיבידעת גם? איך בכלל מחלקים אותם בחשבון אחד(סתם מסקרנות)

 

[daat99]

הפקדה של כול הסכום לתיק דיבידנדים.

הפקדה דו חודשית(?) של נאמר 8 אל"ש לתיק דיבידנדים = נשמעת לי עדיפה מבחינה פסיכולוגית

אל תקפוץ מהר מדי למסקנות.
רוב האנשים שאני מכיר לא מצליחים לנתק את עצמם משווי התיק ואם אתה אחד מהרוב אז השקעה במניות דיבידנד צפויה להיות קטסטרופלית עבורך.
אני מציע לך בחום ללמוד הרבה יותר על ההיסטוריה של שוק ההון (גם מדדים וגם מניות תזרים) לפני שאתה מחליט מה לעשות.

אחרי שתלמד עוד הרבה על מה שקרה בעבר תחליט אם אתה מסוגל לנתק את עצמך משווי המניות ולהתבונן בתיק שלך כתיק של מכונות שמייצרות כסף או לא.
ההחלטה הזו תעזור לך להבין אם אתה יכול להיות מסוגל להתמיד עם תיק מניות דיבידנד או שמא אתה צריך לבדוק השקעות חלופיות כגון השקעה מחקה מדד שמשלבת אג"חים.

יש הרבה הוצאות לא צפויות עם נדלן ואני מתקשה לעשות טבלה שתשקף את המציאות ככל שניתן.

בדיוק בגלל זה אנשי המקצוע משתמשים בכלל אצבע של שני חודשי שכירות בשנה.
ברוב השנים ההוצאות יהיו נמוכות יותר אבל תגיע שנה שבה תספוג נזק משמעותי שיאזן את המספרים.

יש 2\3 חברים שיכולים לערוב לי,

האם בת זוגם מוכנה שהם יערבו לך?
במידה ותבקש שהם יחתמו ערבות ובת זוגם תסרב בתוקף ("למה מי זה שנסכן את התינוקות שלנו בשבילו?") האם הם יחתמו בכוח ויתגרשו מבת זוגם?
להשיג ערבים בלי משפחה תומכת זה הרבה יותר מסובך ולרוב גם אם מרגישים שיש ממי לבקש זה לא בהכרח מתורגם לערב שחותם.

דירה מפוארת 4 חד' במרכז ר''ג, אתה היית משכיר דירה כזו בלי ערבים וערבונות מסודרים?

אני לא הייתי מחפש דירה כזו אבל גם אם כן אז בלי ערבים.
לגבי ערבונות כבר אמרתי שאין לי בעיה לתת צ'ק כעירבון.
להפקדות ודומיהן אני מתייחס כתוספת לשכר הדירה ומחליט אם שכר הדירה החדש מצדיק את הדירה או לא.

חוזה מסודר שנחתם אצל עו"ד

חוזה שנחתם אצל עו"ד לא מצמיח כספים בחשבון הבנק של הדייר שאין לו והוצאה לפועל לא מועילה אם לאדם אין יותר משכורות רשמיות (פוטר מעבודתו אחרי שנכנס לגור אצלך?) וכל ההכנסות שלו מאז הן בשחור.

אם לדייר יש ערבים אז הם ישלמו כל החיים שלהם על הנזק, אם אין אז הם עשו סליחה על המילה חרא חוזה ולא דאגו לתחת שלהם.

במציאות הימצאות החוק בצד שלך לא בהכרח עוזרת לך לקבל את מה שמגיע לך.
אתה יכול להגיע לבית משפט והשופט יפסוק לטובתך ועדיין בפועל אתה יכול לא לקבל כלום כי אין ממה לקחת יותר.

הבנתי נכון אתה מחזיק תיק פרטי גדול,

כן.
יש לי תיק דיבידנדים מאוד גדול שבשלב הנוכחי בחיים מממן את כל הוצאות המחיה שלי ומשאיר לי עודף ואליו אני מפקיד את כל מה שנשאר ממשכורת ההייטק שלי אחרי הוצאות נמוכות ביותר.

התיק של דיבידעת גם

כן - תיק דיבידעת הוא תיק אמתי (מדווח למס הכנסה כחלק מהדיווח השנתי שלי) שאליו אני מפקיד 2000 שח בכל חודש ומתעד בבלוג כל פעולה שאני מבצע בו.
אני לא מאמין בתיקים וירטואליים שמתעלמים מהמציאות כמו מיסוי, עמלות ועוד (לדוגמה שוקולד מריר/הארי בראון) כי כשאדם בה לממש את התיקים הללו בחשבון ההשקעות שלו הוא מקבל תוצאות גרועות יותר.
מהצד השני אדם היפוטתי שהיה עוקב אחרי תיק דיבידעת תוך כדי הפקדת אותם הסכומים ומצליח לרכוש את כל המניות שאני רכשתי באותו המחיר יקבל תוצאות זהות לחלוטין לתוצאות שאני מציג בבלוג כי זה כולל עמלות, מיסוי ופעולות כגון התפצלויות ומיזוגים של חברות (דבר שכמעט בלתי אפשרי לתחק בתיק וירטואלי).
ההבדלים המשמעותיים בין תיק וירטואלי לתיק אמתי גם מעקרים את כל הבדיקות התיאורטיות של "האם תיק מניות עקף את מדד X" באתרים כגון פורטפוליו ויזואלייזר.

קח למשל את חברת DOV שמוחזקת בתיק דיבידעת.
האם אתה יכול להגיד לי כמה הרוויח משקיע שרכש שתי יחידות של המניה בתחילת המסחר ביום השני לינואר 2018 והחזיק אותה עד לסוף המסחר ב-31 לדצמבר 2018?
אתרים כגון פורטפוליו ויזואלייזר ו/או בדיקות שטחיות של אנשים שיעברו על נתוני מחיר של DOV וסך דיבידנדים של DOV במהלך 2018 יציגו לך תוצאה גרועה בהרבה מהתוצאה שהייתה לך בחשבון ההשקעות.
נתונים אלו יראו לך שמחיר המניה בהתחלה היה 81.95 דולר ובסוף היה 69.80 דולר.
במקביל אתה תראה שהיא חילקה פעמיים 47 סנט למניה ופעמיים 48 סנט למניה עם סך של 1.90 דולר.
על פניו נראה מצג שווא שלפיו רכשת שתי מניות ב-81.95 דולר ליחידה ובסוף השנה יש לך 1.9 דולר בדיבידנד מכל מניה ושווי מניה של 69.80 דולר כך שהפסדת 10.25 דולר לכל מניה שזה יותר מ-12.5%!

הסיבה שזה מצג שווא היא שבמהלך מאי 2018 חברת DOV התפצלה לשתי חברות וכל מי שהחזיק במניות DOV קיבל גם מניות של APY.
חברת APY לא חילקה דיבידנדים אבל מחירה בסוף השנה עמד על 27.36 דולר.
במלים אחרות בחשבון הבנק של המשקיע בסוף השנה יש:
2 מניות של DOV שמחירן הוא 69.80 דולר, 3.8 דולר בדיבידנדים משתי המניות של DOV ומניה אחת של APY במחיר של 27.36 דולר.
בסך הכל יש לך בחשבון שווי מצטבר של 170.76 דולר.
נזכור שרכשנו שתי מניות ב-81.95 דולר למניה ונבין שהשקענו בסך הכל 163.9 דולר.
כלומר בתיק מציאותי לא רק שלא הפסדנו 12.5% אלא הרווחנו 6.86 דולר שזה 4.19%!

כל האתרים הפיננסיים והבדיקות על סמך היסטוריית מחירים מתבססים אך ורק על מניית DOV ומוחקים כליל את מניית APY שפיזית נמצאת אצלך בחשבון ההשקעות.

תיזהר מאוד מאתרים שמתעקשים להשוות השקעה במניות בודדות מול מדד/מניות אחרות כי כולם ללא יוצא דופן נופלים באותו הבור!

איך בכלל מחלקים אותם בחשבון אחד

אינטראקטיב בבוקרס מאפשרים לפתוח כמה חשבונות על אותו השם ועם אותו משתמש/סיסמה.

 

[ziv]

אל תקפוץ מהר מדי למסקנות.
רוב האנשים שאני מכיר לא מצליחים לנתק את עצמם משווי התיק ואם אתה אחד מהרוב אז השקעה במניות דיבידנד צפויה להיות קטסטרופלית עבורך.
אני מציע לך בחום ללמוד הרבה יותר על ההיסטוריה של שוק ההון (גם מדדים וגם מניות תזרים) לפני שאתה מחליט מה לעשות.

אני מרגיש מוכן מנטלית לא לבדוק באובססיביות על שינויים בשווי. כל עוד אין בעיות עם הדיבידנדים עצמם אני בסדר.

אחרי שתלמד עוד הרבה על מה שקרה בעבר תחליט אם אתה מסוגל לנתק את עצמך משווי המניות ולהתבונן בתיק שלך כתיק של מכונות שמייצרות כסף או לא.
ההחלטה הזו תעזור לך להבין אם אתה יכול להיות מסוגל להתמיד עם תיק מניות דיבידנד או שמא אתה צריך לבדוק השקעות חלופיות כגון השקעה מחקה מדד שמשלבת אג"חים.

אני לא מתחבר לרעיון שאצטרך לאזן\למכור לקנות כפי שמוצג בשיטות מחקות מדד ואג"ח.

בדיוק בגלל זה אנשי המקצוע משתמשים בכלל אצבע של שני חודשי שכירות בשנה.
ברוב השנים ההוצאות יהיו נמוכות יותר אבל תגיע שנה שבה תספוג נזק משמעותי שיאזן את המספרים.

נשמע מנגון יעיל

האם בת זוגם מוכנה שהם יערבו לך?
במידה ותבקש שהם יחתמו ערבות ובת זוגם תסרב בתוקף ("למה מי זה שנסכן את התינוקות שלנו בשבילו?") האם הם יחתמו בכוח ויתגרשו מבת זוגם?
להשיג ערבים בלי משפחה תומכת זה הרבה יותר מסובך ולרוב גם אם מרגישים שיש ממי לבקש זה לא בהכרח מתורגם לערב שחותם.

מסכים, לא הייתי במצב הזה אבל לא נשואים כן עזרו. אולי כן אולי לא, זה אינדיבידואלי.

אני לא הייתי מחפש דירה כזו אבל גם אם כן אז בלי ערבים.
לגבי ערבונות כבר אמרתי שאין לי בעיה לתת צ'ק כעירבון.

קשה לי להאמין שבעל דירה עם נכס בשווי 2 מליון+ ישכיר בלי ערבים או פקדון מזומן.
צ'ק ערבון לא שווה הרבה אם אין לך שקל כמו בדוגמא שהבאת בהמשך התגובה.

חוזה שנחתם אצל עו"ד לא מצמיח כספים בחשבון הבנק של הדייר שאין לו והוצאה לפועל לא מועילה אם לאדם אין יותר משכורות רשמיות (פוטר מעבודתו אחרי שנכנס לגור אצלך?) וכל ההכנסות שלו מאז הן בשחור.

אפשר לבקש לראות עובר ושב לפני וגם תלושי משכורת, לבדוק גם את הערב. יש חברות שמתעסקות בבדיקת רקע(ראיתי ביד 2 משהו דומה)
לא חסר דרכים לוודא שהוא יכול לעמוד בשכירות.. ואם אין לו צ'קים אומר לו שלום יפה חח.

במציאות הימצאות החוק בצד שלך לא בהכרח עוזרת לך לקבל את מה שמגיע לך.
אתה יכול להגיע לבית משפט והשופט יפסוק לטובתך ועדיין בפועל אתה יכול לא לקבל כלום כי אין ממה לקחת יותר.

בשביל זה כל הבדיקה המקדימה.

כן - תיק דיבידעת הוא תיק אמתי (מדווח למס הכנסה כחלק מהדיווח השנתי שלי) שאליו אני מפקיד 2000 שח בכל חודש ומתעד בבלוג כל פעולה שאני מבצע בו.
אני לא מאמין בתיקים וירטואליים שמתעלמים מהמציאות כמו מיסוי, עמלות ועוד (לדוגמה שוקולד מריר/הארי בראון) כי כשאדם בה לממש את התיקים הללו בחשבון ההשקעות שלו הוא מקבל תוצאות גרועות יותר.
מהצד השני אדם היפוטתי שהיה עוקב אחרי תיק דיבידעת תוך כדי הפקדת אותם הסכומים ומצליח לרכוש את כל המניות שאני רכשתי באותו המחיר יקבל תוצאות זהות לחלוטין לתוצאות שאני מציג בבלוג כי זה כולל עמלות, מיסוי ופעולות כגון התפצלויות ומיזוגים של חברות (דבר שכמעט בלתי אפשרי לתחק בתיק וירטואלי).
ההבדלים המשמעותיים בין תיק וירטואלי לתיק אמתי גם מעקרים את כל הבדיקות התיאורטיות של "האם תיק מניות עקף את מדד X" באתרים כגון פורטפוליו ויזואלייזר.

קח למשל את חברת DOV שמוחזקת בתיק דיבידעת.
האם אתה יכול להגיד לי כמה הרוויח משקיע שרכש שתי יחידות של המניה בתחילת המסחר ביום השני לינואר 2018 והחזיק אותה עד לסוף המסחר ב-31 לדצמבר 2018?
אתרים כגון פורטפוליו ויזואלייזר ו/או בדיקות שטחיות של אנשים שיעברו על נתוני מחיר של DOV וסך דיבידנדים של DOV במהלך 2018 יציגו לך תוצאה גרועה בהרבה מהתוצאה שהייתה לך בחשבון ההשקעות.
נתונים אלו יראו לך שמחיר המניה בהתחלה היה 81.95 דולר ובסוף היה 69.80 דולר.
במקביל אתה תראה שהיא חילקה פעמיים 47 סנט למניה ופעמיים 48 סנט למניה עם סך של 1.90 דולר.
על פניו נראה מצג שווא שלפיו רכשת שתי מניות ב-81.95 דולר ליחידה ובסוף השנה יש לך 1.9 דולר בדיבידנד מכל מניה ושווי מניה של 69.80 דולר כך שהפסדת 10.25 דולר לכל מניה שזה יותר מ-12.5%!

הסיבה שזה מצג שווא היא שבמהלך מאי 2018 חברת DOV התפצלה לשתי חברות וכל מי שהחזיק במניות DOV קיבל גם מניות של APY.
חברת APY לא חילקה דיבידנדים אבל מחירה בסוף השנה עמד על 27.36 דולר.
במלים אחרות בחשבון הבנק של המשקיע בסוף השנה יש:
2 מניות של DOV שמחירן הוא 69.80 דולר, 3.8 דולר בדיבידנדים משתי המניות של DOV ומניה אחת של APY במחיר של 27.36 דולר.
בסך הכל יש לך בחשבון שווי מצטבר של 170.76 דולר.
נזכור שרכשנו שתי מניות ב-81.95 דולר למניה ונבין שהשקענו בסך הכל 163.9 דולר.
כלומר בתיק מציאותי לא רק שלא הפסדנו 12.5% אלא הרווחנו 6.86 דולר שזה 4.19%!

כל האתרים הפיננסיים והבדיקות על סמך היסטוריית מחירים מתבססים אך ורק על מניית DOV ומוחקים כליל את מניית APY שפיזית נמצאת אצלך בחשבון ההשקעות.

תיזהר מאוד מאתרים שמתעקשים להשוות השקעה במניות בודדות מול מדד/מניות אחרות כי כולם ללא יוצא דופן נופלים באותו הבור!


אינטראקטיב בבוקרס מאפשרים לפתוח כמה חשבונות על אותו השם ועם אותו משתמש/סיסמה.

טיפ מעולה לגבי וירטואלי מול אמיתי עם עניין הפיצול.

אשמח אם תוכל לומר מה דעתך לגבי 2 האופציות שהעלתי בתגובה הקודמת.
אני מתעניין בקניה בגלל ההיבט הפסיכולוגי וגם הכלכלי, הכוונה שאני רוצה להשקיע במשהו שהוא שלי וגם אוכל לרכוש ידע בשיפוצים למשל.


1. קניית דירה למגורים + הפקדה דו חודשית(?) של נאמר 8 אל"ש לתיק דיבידנדים = נשמעת לי עדיפה מבחינה פסיכולוגית, לדעת שאני יכול לווסת שעות עבודה במידת הצורך.

2. להמשיך לשכור, והפקדה של כול הסכום לתיק דיבידנדים. = פה אני כמובן לא מתכוון לפעימה אחת אלא בהדרגה עם תכנון קודם.

יש הרבה הוצאות לא צפויות עם נדלן ואני מתקשה לעשות טבלה שתשקף את המציאות ככל שניתן.

 

[daat99]

אני מרגיש מוכן מנטלית לא לבדוק באובססיביות על שינויים בשווי. כל עוד אין בעיות עם הדיבידנדים עצמם אני בסדר.

לא לבדוק = השקעה מחקה מדד.
לדעת שזה לא משנה כלום = השקעה תזרימית.
הבדל מאוד משמעותי בין השניים ולצערי הרבה אנשים לא מבינים את זה עד אחרי שהם נכווים.

אני לא מתחבר לרעיון שאצטרך לאזן\למכור לקנות

למה?
יש בזה המון היגיון וזה מכריח אותך למכור ביוקר ולקנות בזול שזה דבר מעולה.
זה כמובן בניגוד למה שרוב האנשים עושים - קונים ביוקר ומוכרים בזול

קשה לי להאמין שבעל דירה עם נכס בשווי 2 מליון+ ישכיר בלי ערבים או פקדון מזומן.

אתה מתעקש לקשר את הערבים ואת הפיקדון ביחד ואני מתעקש להפריד ביניהם.
ערבים - תשכח מזה, לא תקבל! (לפחות לא ממני ומרוב האנשים בגילאי ה-30 ומעלה כי לרובם פשוט אין את מי להחתים כערב - רוב החברים נשואים והאישה לא תסכים).
פיקדון ודומיו? נחשב את אובדן התשואה בגללו כתוספת לשכר הדירה ונחליט.

צ'ק ערבון לא שווה הרבה אם אין לך שקל כמו בדוגמא שהבאת בהמשך התגובה.

הוא שווה בדיוק כמו חוזה חתום (שגם הוא לא שווה הרבה בדוגמאות הקיצוניות).
הנקודה היא שכל עוד אין מקרה קיצון אז צ'ק זה מספיק ובמקרה שהצ'ק לא מספיק רוב הסיכויים שגם תהליך הוצאה לפועל לא יעזור.

אפשר לבקש לראות עובר ושב לפני וגם תלושי משכורת,

לא לכולם מותר להראות תלושי משכורת ועו"ש של חודשים קודמים לא עוזר לך אחרי שהדייר פוטר מעבודתו.
תזכור שרוב המדינה צרכניסטית כך שהמכנה המשותף שתראה בעו"ש של האנשים הוא: "נכנס X שקלים ויצא X+-1 שקלים" - זה לא מידע מועיל.
ובמאמר מוסגר אם אתה תראה את העו"ש שלי אתה תחשוב שאני דייר ללא אמצעים - בכל חודש העו"ש שלי מתאפס לכיוון ה-0 מייד אחרי שאני משלם את חשבון האשראי.

לא חסר דרכים לוודא שהוא יכול לעמוד בשכירות..

לא חסר דרכים לוודא שהוא יכול לעמוד בשכירות במעמד חתימת החוזה, אין דרך לוודא שהוא יוכל לעמוד בשכירות בחודש הבא.
ושוב כשאתה מדבר על דירות באיזור סוציואקונומי נמוך כמו דירות ברבע מיליון אז כמות המועמדים שהעו"ש שלהם יראה לך טוב תהיה מאוד מצומצמת והם יעדיפו לגור אצל השכן שדורש פחות ממך.

יש חברות שמתעסקות בבדיקת רקע(ראיתי ביד 2 משהו דומה)

יש את wecheck תמורת עלות נוספת (לא יודע כמה) שמקטינה אפילו יותר את התשואה שלך ואם אתה רוצה ללכת לכיוון הזה אז אתה צריך לחשב את העלות הזו כחלק מההוצאות שלך כבעל נדל"ן.
בהקשר הזה שמעתי הרבה תלונות עליהם בחודש האחרון אבל אני לא יודע פרטים אז אני לא יכול להעיד על נסיבות התלונות.

בשביל זה כל הבדיקה המקדימה.

לצערי הבדיקה המקדימה לא תעזור לך במקרים האלו.
או שהבעיות יתעוררו אחרי שהדייר יהיה בדירה בשל "מזל בעייתי" (כגון פיטורין) הוא שהוא רמאי מקצועי שיודע להסתיר את הבעיות ולהציג לך דפים שנראים מבטיחים אבל אין מאחריהם כלום.
אם אתה לא מתכנן להעסיק חוקר פרטי שיאמת את הפרטים שאתה מקבל מהדייר הפוטנציאלי (זה עדיין לא יפתור את בעיית החוסר מזל העתידית) אז אין לך באמת דרך להיות בטוח והכל זה עניין של "מה עוזר לך לישון בלילה".

כמה קשה לדעתך לזייף דו"ח עו"ש או אפילו תלוש משכורת שיראה את הנתונים שאתה רוצה לראות?

תעשה לעצמך תרגיל:
1. תדפיס את דו"ח העו"ש שלך לקובץ PDF (ניתן לעשות זאת במערכת חלונות 10 בלי בעיה).
2. תפתח את הקובץ ברמת זום של 100%.
3. תבצע צילום מסך של הטופס ותדביק אותו בתכנת "צייר" שמגיעה עם מערכת ההפעלה חלונות.
4. בדו"ח העוש רשומים כמעט כל המספרים הקיימים ובטוח יש שם את הספרה "1".
5. תעתיק מאחת השורות את הספרה "1" ותדביק אותה בשורה שרשום שקיבלת משכורת.
6. תדפיס את התמונה שערכת לקובץ PDF.

מזל טוב - המשכורת שלך זינקה בצורה משמעותית ועכשיו כולם יקפצו על ההזדמנות שתהיה דייר שלהם! - לא...

מה שאני מנסה להבהיר לך הוא שיש אנשים בעייתיים בעולם שלנו וכל מנגנוני ההגנה שאתה חושב שמגינים עליך הם כלום בשבילם.
רוב האנשים לא יזייפו דו"חות וטפסים ורוב האנשים ישלמו בזמן בלי בעיות מיוחדות.

הבעיה מתחילה עם הדייר הבודד שלא כי הוא יכול לגרום לנזק משמעותי ביותר ואין לך שום יכולת להתגונן מפניו (גם הערבים לא יעזרו).

קח לדוגמה את אייל גולדשטיין.
נניח והוא בא אליך בדצמבר 2017 וביקש לשכור ממך את הדירה שלך.
1. אתה דרשת ממנו ערבים והוא הביא את אימו שתחתום ערבות - יש ערבים
2. אתה רצית לראות עו"ש ושיש לו יכולת לממן שכר דירה והוא הציג לך משכורת נאה ותיק השקעות של כמה מיליונים
3. דרשת ממנו פיקדון של 10 אלף שח והוא הפקיד 10 אלף שח

קיבלת את כל הדרישות שרצית בלי בעיה ואתה ישן טוב ומרוצה כל לילה.
בחמישי לפברואר 2018 דיירך המושלם ספג הפסד כל כך גדול שמחק את כל ההון שלו ושל אימו ביחד והשאיר אותו עם חובות של עשרות מיליוני שקלים.
כרגע הוא נמצא במצב של חדלות פירעון, המשכורת מעוכלת ואין לו אגורה לשלם לך שכר דירה.
ה-10 אלף שהוא הפקיד לך לא יצילו אותך ואם תלך איתו ראש בראש שום דבר לא מונע ממנו לגרום לך לנזקים כבדים בדירה לפני שהוא עוזב אותה.
להוציא ממנו אפילו שקל אחד בהליך הוצאה לפועל כשהוא כבר חייב כמה עשרות מיליונים אתה לא תצליח.
אימו גם נמצאת בחובות אז גם ממנה תשכח להוציא כספים מהוצאה לפועל.

איך כל המנגנונים שתכננת עזרו לך במקרה הזה שקרה בארצנו הקטנטונת לפני שנתיים?

אין פתרונות קסם והדבר המרכזי שאתה משיג עם כל הדרישות הוא שאתה מבריח הרבה דיירים טובים שלא רוצים את הכאב ראש שאתה מנסה לייצר להם.

לי באופן אישי אין פתרון ונתקלתי בהרבה מקרים בעייתיים אצל אנשים שקרובים לליבי.

אשמח אם תוכל לומר מה דעתך לגבי 2 האופציות שהעלתי בתגובה הקודמת.

דעתי היא שאתה עדיין לא יודע אם השקעה במניות דיבידנד באמת מתאימה לך וכדאי שתתחיל בלבדוק את זה לפני שאתה בכלל מתלבט ביניהן.

אני מתעניין בקניה בגלל ההיבט הפסיכולוגי

פסיכולוגיה מנצחת הכל - הכסף פחות מעניין.
אם אתה יודע להתנהל כלכלית ומתכנן להשקיע כספים לאורך זמן אז כסף לא יחסר לך יותר מדי בלי קשר לאיזו אופציה תבחר.

יש הרבה הוצאות לא צפויות עם נדלן ואני מתקשה לעשות טבלה שתשקף את המציאות ככל שניתן.

גם אני.

 

[ziv]

לדעת שזה לא משנה כלום = השקעה תזרימית.

לזה התכוונתי

למה?
יש בזה המון היגיון וזה מכריח אותך למכור ביוקר ולקנות בזול שזה דבר מעולה.

הגיוני אולי כן, נוח ? לי נשמע פחות.
גם להתחיל לעשות תמרונים במידה ופתאום מעלים ריבית, או להתעסק עם זהב בשביל נזילות מהירה.. פשוט נשמע מבולגן בשבילי.

אתה מתעקש לקשר את הערבים ואת הפיקדון ביחד ואני מתעקש להפריד ביניהם.
ערבים - תשכח מזה, לא תקבל! (לפחות לא ממני ומרוב האנשים בגילאי ה-30 ומעלה כי לרובם פשוט אין את מי להחתים כערב - רוב החברים נשואים והאישה לא תסכים).

נאלץ שלא להסכים כאן, בסופו של דבר אין דרך להוכיח זאת. מקרים בודדים לא משקפים את הכלל.. אין מטא אנליזות פה

רוב האנשים לא יזייפו דו"חות וטפסים ורוב האנשים ישלמו בזמן בלי בעיות מיוחדות.

זה יותר מייצג את הרוב של השוכרים. מקרה גולדשטיין זה קיצון ממש, איזור הסבירות שאזכה בלוטו חח.

אין פתרונות קסם והדבר המרכזי שאתה משיג עם כל הדרישות הוא שאתה מבריח הרבה דיירים טובים שלא רוצים את הכאב ראש שאתה מנסה לייצר להם.

לי אישית בתור שוכר זה לא עושה כאב ראש, בטוח שאני אפספס אנשים טובים, אבל הבטחון שלי חשוב משלהם עם כל הכבוד.

דעתי היא שאתה עדיין לא יודע אם השקעה במניות דיבידנד באמת מתאימה לך וכדאי שתתחיל בלבדוק את זה לפני שאתה בכלל מתלבט ביניהן.

התכוונתי לגבי השילוב של רכישה למטרת מגורים + תיק דיבידנדים. אני חושב שהשיטה מתאימה לי, מקווה שאצליח להבין איך לחשב את זה מול
שכירות + תיק דיבידנדים.

גם אני.

תודה על הסבלנות וההשקעה בתגובות!
מתנצל אם אכלתי את הראש

 

[daat99]

נוח ? לי נשמע פחות.

מה לא נוח בזה?

גם להתחיל לעשות תמרונים במידה ופתאום מעלים ריבית

איזה תמרונים?

או להתעסק עם זהב בשביל נזילות מהירה

מה הקשר לזהב פתאום?

אני לא בטוח שהבנת בדיוק איך עובדת השקעה מחקה מדד - היא הרבה יותר פשוטה ברמה התפעולית מתיק תזרימי.

מקרים בודדים לא משקפים את הכלל..

כשאתה מפוזר (100 דירות) אז אין בעיה.
כשאתה מקרה בודד (דירה אחת/שתיים) אז מקרה בודד יכול למחוק אותך.

זה יותר מייצג את הרוב של השוכרים

עבור רוב השוכרים אתה לא צריך ערבים כי הרוב ישלמו בזמן בלי בעיות.
הערבים באים להתמודד עם הקיצון ובקיצון הם לא באמת יכולים לעזור.

בטוח שאני אפספס אנשים טובים, אבל הבטחון שלי חשוב משלהם עם כל הכבוד.

הביטחון שלך בא על חשבון התשואה שלך אז אתה צריך להכליל את זה בחישוב תשואות.
ככל שתרצה ביטחון יותר גדול כך תאלץ להתפשר בשכר הדירה ו/או לוותר על שוכרים ולהשאיר את הדירה ריקה.
כל אחד מהמקרים האלו ירחיק אותך אפילו יותר מהתשואה האידאלית - 1700 בחודש.
חישוב תשואות לפי האידאלי אבל ביצוע השקעה לפי "נוותר על תשואה בשביל ביטחון" זה מתכון בטוח לקבלת תוצאות גרועות משמעותית מהתוצאות שחשבת שתקבל כך שההשוואה שלך "מניות מול נדלן אידאלי" לא עוזרת לך לדעת אם עדיף "מניות מול נדלן שמרני".

התכוונתי לגבי השילוב של רכישה למטרת מגורים + תיק דיבידנדים. אני חושב שהשיטה מתאימה לי, מקווה שאצליח להבין איך לחשב את זה מול
שכירות + תיק דיבידנדים.

אתה שוב מערבב.
אם בשני המקרים יש תיק דיבידנדים אז ההשוואה שאתה מבצע היא "רכישה למטרת מגורים או שכירות".
אם אתה רוצה להשוות "דירה מול מניות" אז אתה חייב לנטרל את "איפה אני גר".

 

[ziv]

מה לא נוח בזה?

איזה תמרונים?
מה הקשר לזהב פתאום?

אני לא בטוח שהבנת בדיוק איך עובדת השקעה מחקה מדד - היא הרבה יותר פשוטה ברמה התפעולית מתיק תזרימי.

במחקה מדד אני צריך למכור בשביל לקבל כסף מול לקבל וגם לדעת בקירוב כמה אקבל כל רבעון מדיבידנד.
אם הריבית תעלה אצטרך לספוג הפסד באג''ח, וגם להבנתי להסתמך על חברה\מדינה אחת זה לא הכי בטוח..
הסולידית ממליצה על זהב כחלק מתיק מחקה מדד..

כשאתה מקרה בודד (דירה אחת/שתיים) אז מקרה בודד יכול למחוק אותך.

עבור רוב השוכרים אתה לא צריך ערבים כי הרוב ישלמו בזמן בלי בעיות.
הערבים באים להתמודד עם הקיצון ובקיצון הם לא באמת יכולים לעזור.

הביטחון שלך בא על חשבון התשואה שלך אז אתה צריך להכליל את זה בחישוב תשואות.
ככל שתרצה ביטחון יותר גדול כך תאלץ להתפשר בשכר הדירה ו/או לוותר על שוכרים ולהשאיר את הדירה ריקה.
כל אחד מהמקרים האלו ירחיק אותך אפילו יותר מהתשואה האידאלית - 1700 בחודש.
חישוב תשואות לפי האידאלי אבל ביצוע השקעה לפי "נוותר על תשואה בשביל ביטחון" זה מתכון בטוח לקבלת תוצאות גרועות משמעותית מהתוצאות שחשבת שתקבל כך שההשוואה שלך "מניות מול נדלן אידאלי" לא עוזרת לך לדעת אם עדיף "מניות מול נדלן שמרני".

אמרתי שקניה למטרת השכרה ירדה מהפרק. זה פשוט לא שווה את הכאב ראש עם דירה זולה כלכך. אולי שווה את ההתעסקות ב500k וצפונה, אבל זה לא בתקציב שלי גם ככה.
אי אפשר להוכיח טענה של ביטחון על חשבון תשואה(אם יש מחקר אשמח לקרוא) יש פה יותר מידי משתנים. בדיוק בגלל זה אין קביעה חד משמעית על איזו תזונה הכי בריאה לבני אדם.

 

[daat99]

במחקה מדד אני צריך למכור בשביל לקבל כסף מול לקבל וגם לדעת בקירוב כמה אקבל כל רבעון מדיבידנד.

גם המדד מחלק דיבידנדים ואתה יכול לדעת בקירוב כמה אתה צפוי לקבל והחלק האג"חי מחלק ריביות ואתה יכול לדעת בדיוק כמה תקבל (עד כדי חדלות פירעון אבל הסיכון הזה קיים בכל ההשקעות).

אם הריבית תעלה אצטרך לספוג הפסד באג''ח

אם הריבית תעלה אז אתה תאזן את החלק האג"חי כחלק מפעולות איזון תיק - זה לא נקרה הפסד.

וגם להבנתי להסתמך על חברה\מדינה אחת זה לא הכי בטוח..

להסתמך על חברה אחת (או 50) זה הרבה פחות בטוח מלהסתמך על מדינה שלמה.

הסולידית ממליצה על זהב כחלק מתיק מחקה מדד..

יש הרבה מאוד תיקים מחקי מדד ואף אחד לא מכריח אותך להשקיע דווקא בתיק הארי בראון.
השקעה מחקה מדד בפני עצמה לא מכתיבה לך איך להקצות את הכסף לאפיקים השונים וזו החלטה שלך אם אתה רוצה זהב או לא.

אי אפשר להוכיח טענה של ביטחון על חשבון תשואה

וזו הסיבה שאתה לא תצליח לקבל תשובה נכונה לשאלה "מה עדיף? לגור בשכירות עם הרבה כסף או לגור בדירה שלך עם פחות כסף?".
אין לי דרך לכמת את הרצון שלך בדירה משלך מול עלות כספית כלשהי.
הדרך היחידה שיש לי היא להשוות דירה להשקעה מול השקעה במניות תוך התעלמות מדרך החיים שלך ולהשתמש במסקנות של ההשוואה בשביל לקבל החלטות.

 

[jaradiv]

אם בשני המקרים יש תיק דיבידנדים אז ההשוואה שאתה מבצע היא "רכישה למטרת מגורים או שכירות".

אני מתפרץ פה לדלת פתוחה ומנצל את השרשור בכוונה. כי עלתה נקודה שמעניינת אותי באופן אישי.
אני פחות מתחבר להשקעה בנדלן מפאת המינוף(חובות) אבל אני יודע שכנראה אצטרך להתפשר על כך בעת רכישה למטרת מגורים.
נקודות ההנחה:
- לא אמכור בעוד כמה שנים את תיק מניות דיבידנד כי זה פגיעה בנכס מניב.
- אהייה מחוייב למשכנתא
- הנכס שארכוש הוא לצורך מגורים
- Yield-on-cost במניות דיבידנד יהייה יותר גבוהה מהYield-on-cost מדירה שאגור בה(אני משכיר את הדירה מעצמי) בעוד 15 שנים מהיום

ברור לי שנדרש תכנון מעמיק של העניין ולא נכנסתי למספרים שזה חשוב אבל איך בכל זאת אני ממשיך לפתח את תיק הדיבידנדים שלי מבלי לפגוע בו?
האם קיימות עוד צורות עבודה כמו תיק דיבידעת קרי הזרמת x מזומנים מההכנסה האקטיבית והפסיבית שחסכתי לתיק השקעות או שמא בשלב המשכנתא עדיף להתמקד בכיסוי המשכנתא כך שאוכל בסוף הכיסוי לחזור ולהכניס עוד מזומנים למניות דיבידנד?

אני מאמין שהדבר האחרון שאני צריך לעשות זה למכור את התיק ורק לאחר סיום משכנתא לחזור אליו כיוון שזה הורס את הרצף. אבל איך בכל זאת לאיזה צורת עבודה וחשיבה כדאי לי לכוון?

אם יצא לכם להיתקל במאמרים המדברים על הנושא, אשמח לעבור עליהם.

 

[ziv]

אני מתפרץ פה לדלת פתוחה ומנצל את השרשור בכוונה. כי עלתה נקודה שמעניינת אותי באופן אישי.
אני פחות מתחבר להשקעה בנדלן מפאת המינוף(חובות) אבל אני יודע שכנראה אצטרך להתפשר על כך בעת רכישה למטרת מגורים.
נקודות ההנחה:
- לא אמכור בעוד כמה שנים את תיק מניות דיבידנד כי זה פגיעה בנכס מניב.
- אהייה מחוייב למשכנתא
- הנכס שארכוש הוא לצורך מגורים
- Yield-on-cost במניות דיבידנד יהייה יותר גבוהה מהYield-on-cost מדירה שאגור בה(אני משכיר את הדירה מעצמי) בעוד 15 שנים מהיום

ברור לי שנדרש תכנון מעמיק של העניין ולא נכנסתי למספרים שזה חשוב אבל איך בכל זאת אני ממשיך לפתח את תיק הדיבידנדים שלי מבלי לפגוע בו?
האם קיימות עוד צורות עבודה כמו תיק דיבידעת קרי הזרמת x מזומנים מההכנסה האקטיבית והפסיבית שחסכתי לתיק השקעות או שמא בשלב המשכנתא עדיף להתמקד בכיסוי המשכנתא כך שאוכל בסוף הכיסוי לחזור ולהכניס עוד מזומנים למניות דיבידנד?

אני מאמין שהדבר האחרון שאני צריך לעשות זה למכור את התיק ורק לאחר סיום משכנתא לחזור אליו כיוון שזה הורס את הרצף. אבל איך בכל זאת לאיזה צורת עבודה וחשיבה כדאי לי לכוון?

אם יצא לכם להיתקל במאמרים המדברים על הנושא, אשמח לעבור עליהם.

אני הייתי עוצר הפקדות לתיק דיבידנדים ונכנס לחסכון אגרסיבי כדי לסגור את המשכנתא כמה שיותר מהר. אולי אני טועה אבל נשמע לי הגיוני..
הריבית מהמשכנתא "תאכל" את כל התשואה שתרוויח מהדיבידנדים.



@daat99

גם המדד מחלק דיבידנדים ואתה יכול לדעת בקירוב כמה אתה צפוי לקבל והחלק האג"חי מחלק ריביות ואתה יכול לדעת בדיוק כמה תקבל (עד כדי חדלות פירעון אבל הסיכון הזה קיים בכל ההשקעות).

אבל אי אפשר לבחור חברה חברה ולא כולן משלמות בעקביות ומגדילות אז זה חסרון.
אבל האג''ח נשאר קבוע ומניות דיבידנד(בשיטה שמוצגת באתר) יעקפו אותו בסופו של דבר, ולא ממש צריך להתעסק איתן אלא אם רוצים לאזן תוך כדי הרכישות הבאות(לא?)

להסתמך על חברה אחת (או 50) זה הרבה פחות בטוח מלהסתמך על מדינה שלמה.

אופס

יש הרבה מאוד תיקים מחקי מדד ואף אחד לא מכריח אותך להשקיע דווקא בתיק הארי בראון.
השקעה מחקה מדד בפני עצמה לא מכתיבה לך איך להקצות את הכסף לאפיקים השונים וזו החלטה שלך אם אתה רוצה זהב או לא.

קראתי ש 100% מניות לא עולות בביצועים מול 80% מניות ו20% אג"ח (בתיק מחקה מדד)
אני לא אקבל משכורת אלא אאלץ למכור אם ארצה כסף(ואז אני פוגע בריבית דריבית)
אני אעבור כמובן על 2 השיטות לפני שאחליט אבל כרגע נוטה לתיק דיבידנדים. future will tell.

וזו הסיבה שאתה לא תצליח לקבל תשובה נכונה לשאלה "מה עדיף? לגור בשכירות עם הרבה כסף או לגור בדירה שלך עם פחות כסף?".
אין לי דרך לכמת את הרצון שלך בדירה משלך מול עלות כספית כלשהי.
הדרך היחידה שיש לי היא להשוות דירה להשקעה מול השקעה במניות תוך התעלמות מדרך החיים שלך ולהשתמש במסקנות של ההשוואה בשביל לקבל החלטות.

כן הגעתי להבנה הזו בעזרת השיח שהתפתח איתך.

 

[daat99]

אני פחות מתחבר להשקעה בנדלן מפאת המינוף

זה אחד היתרונות הכי גדולים של השקעה בנדל"ן מול מניות והוא משדרג את התשואה הצפויה מהשקעה מנדל"ן בצורה משמעותית (אבל עדיין לא יותר מהשקעה במניות).

איך בכל זאת אני ממשיך לפתח את תיק הדיבידנדים שלי מבלי לפגוע בו?

מבחינה כלכלית זה תלוי בגישה שלך ובהעדפה שלך לטווח קצר מול טווח ארוך.
בטווח הקצר עדיף להחזיר את המשכנתא, בטווח הארוך עדיף לרכוש מניות דיבידנד/מדד.

מבחינה פסיכולוגית - זה הרבה יותר חשוב מכלכלה אז תחליט מה עושה לך טוב.

האם קיימות עוד צורות עבודה כמו תיק דיבידעת קרי הזרמת x מזומנים מההכנסה האקטיבית והפסיבית שחסכתי לתיק השקעות או שמא בשלב המשכנתא עדיף להתמקד בכיסוי המשכנתא כך שאוכל בסוף הכיסוי לחזור ולהכניס עוד מזומנים למניות דיבידנד?

אם אתה מעדיף קיצוניות אז יש לך שתי שיטות קיצוניות:
1. להקטין את ההחזר של המשכנתא למינימום ההכרחי (תשים לב שאתה לא לוקח משכנתא צמודה למדד בגישה הזו!) ולהפנות כמה שיותר למניות.
מבחינה מתמטית הגישה הזו הכי משתלמת לטווח הארוך אבל אני באופן אישי הייתי נמנע ממנה לחלוטין.
יש יתרון מאוד גדול לחיסכון הכפוי שהמשכנתא גורמת לך (אתה תוותר על טיול בחו"ל בשביל לשלם משכנתא אבל אתה לא בהכרח תוותר עליו בשביל לרכוש מניות).

2. להגדיל את ההחזר של המשכנתא למקסימום האפשרי ולצמצם כמה שניתן את רכישת המניות.
המתמטיקה אומרת שבגישה הזו אתה תשאר עם פחות כסף בסוף לעומת שתי הגישות השונות.
אם נוסיף למתמטיקה את טבע האדם אז העובדה שבגישה זו ישנו חיסכון כפוי גדול מאוד תוביל אותך לחיסכון חודשי הרבה יותר גבוה במהלך תקופת המשכנתא.

חשוב לזכור שכשאתה לוקח משכנתא עבור דירה למגורים אתה לרוב עושה זאת במקום לשלם שכר דירה.
דרך אחת לאזן בין שתי השיטות היא להשוות את ההחזר של המשכנתא לגובה שכר הדירה שלך כך שההוצאה החודשית שלך נשארת זהה ולהמשיך להתנהל כרגיל מבחינת השקעות כי יש לך את אותו סכום פנוי כל חודש.

החיסכון הכפוי הוא הכלי הכי טוב לייצור רווחים עתידיים משמעותיים ואם אתה מחליט לכפות על עצמך חיסכון שכזה (למשל הוראת קבע שיורדת מחשבון הבנק שלך ביום שבו אתה מקבל משכורת ולפני שאתה רואה את הכסף שוכב בעו"ש) אז מצבך יהיה מעולה.

לאיזה צורת עבודה וחשיבה כדאי לי לכוון?

זה תלוי אך ורק בספיכולוגיה האישית שלך ושל החצי השני שלך.

אם יצא לכם להיתקל במאמרים המדברים על הנושא, אשמח לעבור עליהם.

אני מציע ללמוד עוד על טבע האדם ברמה ההתנהגותית ולנסות להשליך את הדברים על החיים שלך.

אני הייתי עוצר הפקדות לתיק דיבידנדים ונכנס לחסכון אגרסיבי כדי לסגור את המשכנתא כמה שיותר מהר. אולי אני טועה אבל נשמע לי הגיוני..

מתמטית:
החזר משכנתה זו השקעה עם תשואה נטו בגובה הריבית על המשכנתא.
השקעה במניות דיבידנד זו השקעה עם תשואה התחלתית לפי מצב השוק בעת ביצועה שעלתה בכ-6% בממוצע בשנה בהיסטוריה הידועה.

כתלות בגובה הריבית במשכנתא ועם האקסל שבנינו בתחילת הדיון אתה יכול לחשב מהי נקודת האיזון בין התשואות משתי ההשקעות.

הריבית מהמשכנתא "תאכל" את כל התשואה שתרוויח מהדיבידנדים.

בנינו אקסל, בוא ונבדוק את זה

אבל אי אפשר לבחור חברה חברה ולא כולן משלמות בעקביות ומגדילות אז זה חסרון.

תזכור שאת הנתון של קצב הגדלת דיבידנד לקחנו מהמדד עצמו בלי לבחור חברות בודדות ובלי להתמקד בחברות שמשלמות בכלל (קל וחומר לא בהכרח בעקביות ולא בהכרח מגדילות) אז זה לא באמת חיסרון.

אבל האג''ח נשאר קבוע ומניות דיבידנד(בשיטה שמוצגת באתר) יעקפו אותו בסופו של דבר

אבל יש לך איזונים בין אג"ח למניות שמייצרים ערך נוסף בשל תנודתיות המוצרים על ידי מכירה ביוקר ורכישה בזול כפויה.

לא ממש צריך להתעסק איתן אלא אם רוצים לאזן תוך כדי הרכישות הבאות(לא?)

בהשקעה מחקה מדד לרוב האיזון מתבצע פעם בשנה (ביום ההולדת שלך?) וכל ההתעסקות היא בפעם אחת בשנה להבין כמה אחוזים יש לך בכל נכס ולמכור את הנכס שחרג כלפי מעלה בשביל לרכוש את הנכס שחרג כלפי מטה.
פחות התעסקות מלבחור מניה בכל פעם שיש לך כסף.

קראתי ש 100% מניות לא עולות בביצועים מול 80% מניות ו20% אג"ח (בתיק מחקה מדד)

מי שכתב את זה נפל בבור הנפוץ "התעלמתי מהרבה דברים ולכן הגעתי לתוצאה לא נכונה".
להלן כמה דברים שהוא התעלם מהם:
1. החישוב מבוסס על עולם ללא מיסוי ועמלות - תגיד לי כשתמצא עולם כזה.
2. החישוב הסתמך על תקופה שבה במשך 40 שנה סביבת הריבית במשק הייתה במגמת ירידה דבר שייצר ערך נוסף לאג"חים.
אין סיבה לחשוב שמשך ה-40 השנים הבאות סביבת הריבית במשק תישאר במגמת ירידה (אנחנו באיזור ה-0 ריבית היום) ולכן:
2.א. אם סביבת הריבית תשאר תנודתית סביב ה-0 אז האג"חים לא יקבלו תשואת יתר מהורדות ריבית
2.ב. אם סביבת הריבית תעבור למגמת עליה אז האג"חים יספגו הפסדים מהעלאות הריבית.
שני המקרים הללו יורידו את התשואות של תיק משולב.

אני לא אקבל משכורת אלא אאלץ למכור אם ארצה כסף(ואז אני פוגע בריבית דריבית)

לא בהכרח.
הדיבידנד הממוצע של ה-SP500 היסטורית הוא מעל 4% וגם הריבית מאג"חים יותר גבוהה.
אתה עדיין יכול להסתמך על ריבית ודיבידנדים ומותר גם למכור כמה מניות/אג"ח מדי פעם - אם תשקיע בעקביות כל חייך אז תהיה בטוח שיהיה לך מספיק.

כן הגעתי להבנה הזו בעזרת השיח שהתפתח איתך.

הרבה אנשים חושבים שיש תשובה אחת נכונה לשאלות שקשורות לכלכלה אבל תלויות בפסיכולוגיה.
לצערי לא נתקלתי בשני אנשים עם אותה הפסיכולוגיה ולכן אני לא בטוח שיש תשובה אחת שמתאימה לכולם.

שיטה לבדוק אם משהו מתאים לך או לא היא להתחיל בבדיקה כלכלית ואז לשאול את עצמך:
"האם אני מוכן לשלם את המחיר הכלכלי בשביל למלא רצון פסיכולוגי?"

אם אני אגיד לך: "אם תגור בשכירות יהיה לך יותר כסף" זה לא עוזר לך להגיע למסקנות.
אם אני אגיד לך: "אם תגור בשכירות יהיה לך מיליון שקל יותר בשנה" אז אתה כבר תוכל לקבל החלטה מועילה.
קח לדוגמה כמה יתרונות פסיכולוגיים של דירה בבעלות:
1. לא מפחדים שבעל הבית יפנה אותנו בכוח
2. אפשר לשפץ את הדירה כרצוננו
עכשיו בוא ונראה אם אפשר להתמודד איתם תחת ההנחה השרירותית שיש לך מיליון שקל יותר בממוצע בשנה:
1. אם תשלם לבעל הבית פי-2 משכר הדירה שהוא מבקש אז הוא לא יפנה אותך - בעיה נפתרה
2. תציע לבעל הבית שאתה תשפץ את הדירה על חשבונך ותחזיר אותה למצבה המקורי על חשבונך כשתעזוב (בשילוב עם #1 אתה יודע שהוא לא יפנה אותך בעצמו) - בעיה נפתרה

עכשיו נשאלת השאלה המתמטית:
האם תשלום שכר דירה כפול ועלות שיפוצים זה יותר מהרווח הצפוי מהשקעה לעומת רכישה?
אם כן אז הגעת למסקנה שבשיל לקבל את רמת המחיה שאתה רוצה אתה צריך לרכוש את דירת חלומותיך.
אם לא אז:
1. אתה לא מפחד שבעל הבית יפנה אותך
2. אתה גר בדירת חלומותיך
3. נשאר לך יותר כסף בבנק
מה רע?