השקעה חד פעמית בדירה

[moshe]

היי

רציתי לשאול שאלה ואולי לקבל עזרה מהחברים פה.

אני DGI וקיבלתי הצעה ומעניין אותי את דעתכם.
קבלן שבונה דירות ומוכר דירה על הנייר בגלל המצב בהנחה של בערך 20% בלי מדד תשומות הבנייה.
וכמובן 20/80 האם כדאי להיכנס לזה רק לשים את החלק ה 20 לחכות שהדירה תהיה מוכנה למכור במחיר השוק ולהרוויח את ההפרש ולשים בדיבידנדים.
או אני מפספס משהו?

תודה רבה
וסורי אם זה פחות קשור לפורום אבל אני מאוד מעריך את דעתכם

 

[לומד מהר כשמסבירים לאט]

לא קונים כלום על הנייר.
שיבנה, שיסיים, תדפוק על הקיר לראות שהוא חזק, תדבר עם השכנים לראות שהם נחמדים ותקנה אם תרצה לגור שם.
להשקעה, שים כסף על חברות שכבר 60 שנה רק מרוויחות ומחלקות לך מזומן מהרווח.
כל "שוק" הנדלן בישראל מלא ספינות טובעות, מלאות חורים ועכברים, שמנסות למכור טיולי שייט לעוד שנה בתשלום מקדמה בלבד

 

[סטרבו]

אני לא מבין כלום בנדל״ן. אבל @לומד מהר כשמסבירים לאט , לדעתי כל הדירות פה נמכרות על הנייר. בלי קשר להנחה כזו או אחרת

 

[לומד מהר כשמסבירים לאט]

הקבלן, יזם, משקיע, לא מסוגל להרים את הפרויקט.
הוא אומר לך, בוא תשלם מקדמה של 20% על המבורגר, אני אקח את הכסף ואקנה גריל, בשר ושולחן. אבשל הכל אם הרשויות, הריביות והיקום לא יפילו אותי בדרך ואז אזמין אותך לאכול. אולי.
וגם אז, שלם עוד 80%, או יותר (האותיות הקטנות) אם מחיר הבשר, ריביות, דלק, טבחים עלו או השתנו או כל שטות אחרת.

תהיה חכם. כנס למסעדה קיימת. קנה המבורגר, קבל אותו טרי, תאכל בשקט, תזמין חשבון ואז שלם, כשההמבורגר בבטן.

סיבובים מהירים ? אתה חושב שקבלנים גדולים, בנקאים, רמי לוי ואחיו וכל שאר כרישי הקרקעית לא חשבו על מה שאתה רואה ואמרו לעצמם, לא נוגעים בזה ?

 

[סטרבו]

מסכים איתך ב100%.
רק דיברתי על המציאות - המון אנשים קונים דירות על הנייר והכל תקין. זה כשלעצמו לא נשמע יותר מדי מוזר.

 

[לומד מהר כשמסבירים לאט]

המון אנשים קונים דירות על הנייר

המון אנשים גם קונים שיטקויינס, אדמות חקלאיות להפשרה, חלקות על הירח, דירות בעיירות נשכחות בבולגריה ופנטהאוזים בבן יהודה מעל קו 4...

https://www.themarker.com/realestate/2024-01-18/ty-article-magazine/.highlight/0000018d-1d27-db77-ad9f-df379b620000

 

[daat99]

או אני מפספס משהו?

אם אתה/הקבלן נביאים אז אתה לא מפספס כלום.

אם אתה/הקבלן לא נביאים אז אני ממליץ לך בחום לבדוק בנתוני הלמ"ס מה קרה לאדם שהסכים להצעה שכזו ב-1996 לפני שאתה מקבל החלטה כלשהי.

וסורי אם זה פחות קשור לפורום אבל אני מאוד מעריך את דעתכם

זה פורום שאלות כלליות - הכל קשור לשאלות כלליות

כל "שוק" הנדלן בישראל מלא ספינות טובעות, מלאות חורים ועכברים, שמנסות למכור טיולי שייט לעוד שנה בתשלום מקדמה בלבד

כמה שאני מסכים עם המשפט הזה

לדעתי כל הדירות פה נמכרות על הנייר. בלי קשר להנחה כזו או אחרת

יש המון דירות שנמכרות אחרי בניה ואפילו יד-2 זה לא רע.

סיבובים מהירים ? אתה חושב שקבלנים גדולים, בנקאים, רמי לוי ואחיו וכל שאר כרישי הקרקעית לא חשבו על מה שאתה רואה ואמרו לעצמם, לא נוגעים בזה ?

זו הצרה הכי גדולה של הציבור.
הציבור פשוט לא מבין שכל הצעה שהגיעה לשולחנו היא הצעה שבעלי ההבנה זרקו מהחלון.
אני נפלתי בזה בעצמי עם קרן הגשמה וכמעט נפלתי בזה גם עם חברות אחרות לפני שהבנתי איך העולם הפיננסי עובד.
לשמחתי הרבה אני כבר לא משחק במשחק ההפסדים הזה.

רק דיברתי על המציאות - המון אנשים קונים דירות על הנייר והכל תקין. זה כשלעצמו לא נשמע יותר מדי מוזר.

בהתחשב בכך שהישראלי הממוצע עם מינוס בבנק - בוא ולא נלמד ממנו על איך להתנהל עם השקעות

 

[moshe]

אם אתה/הקבלן לא נביאים אז אני ממליץ לך בחום לבדוק בנתוני הלמ"ס מה קרה לאדם שהסכים להצעה שכזו ב-1996 לפני שאתה מקבל החלטה כלשהי.

אפשר לראות כי מדד מחירי דירות בבעלות עלה בשנים 1995 עד 2021 בשיעור ריאלי של כ- ,78.6%
זה מהאתר של הלמ"ס, אני רואה שהייתי יוצא מרוד מורווח, או שלא הבנתי

 

[סטרבו]

חבר יקר, אפשר קישור בבקשה?

 

[daat99]

אפשר לראות כי מדד מחירי דירות בבעלות עלה בשנים 1995 עד 2021 בשיעור ריאלי של כ- ,78.6%

תבדוק מה קרה למחירי "דירה ממוצעת" בין 1996 ל-2006.
המשקיע הבודד קיבל תוצאה גרועה בהרבה מהנתונים של הלמ"ס כי:
1. דירה ממוצעת של 1996 היא יותר גרועה מדירה ממוצעת של 2006
2. הדירה הממוצעת שנרכשה ב-1996 היא כבר דירה בת 10 שנים ב-2006 כך שגם אם ההגדרה של "דירה ממוצעת" לא הייתה משתנה (והיא השתנתה! ראה #1) אז מדובר על דירה ישנה מול חדשה וזה כבר יותר גרוע
3. יש עלויות מאוד גבוהות ברכישת ומכירת דירות
4. אנשים רכשו דירות עם משכנתאות שזה אומר שהם שילמו גם ריביות שלא מוצגות ב-"מחיר דירה ממוצע" כך שהם שילמו בפועל הרבה יותר על הדירה ממה שדווח לרשויות
ועוד...

 

[לומד מהר כשמסבירים לאט]

אפשר לראות כי מדד מחירי דירות בבעלות עלה בשנים 1995 עד 2021 בשיעור ריאלי של כ- ,78.6%

אם אני מבין נכון, קנית דירה ב 100 ש"ח בשנת 95
ובשנת 2021 יש לך 178.6 ש"ח (ריאלי) ?

זהו ?

לא נשמע שיחוק של החיים, בהתחשב בזה שבממוצע דירה בקושי הכפילה את שוויה ב 25 שנה.
ותוסיף לזה שעל כל דירה ברוטשילד תל אביב שחימשה את המחיר, יש 4 דירות שהפסידו ערך ?

כהשקעה זה לא נשמע להיט

 

[moshe]

אפשר לראות כי מדד מחירי דירות בבעלות עלה בשנים 1995 עד 2021 בשיעור ריאלי של כ- ,78.6%

קראתי בטעות עד 2001, חחח סורי באמת לא שווה,

חבר יקר, אפשר קישור בבקשה?

אתר הכנסת
בקיצור התבלבלתי זה הציטוט

שוק הדיור מתנהג במחזוריות בגין שינויים בגורמי ביקוש )בעיקר דמוגרפיה ושער הריבית( הנתקלים בהיצע קשיח. בשנים 1997 עד 2007 מדד מחירי דירות בבעלות ירד בשיעור ריאלי של כ24.5%- ובשנים 2007 עד 2021 עלה בכ- .121.5% מ

בכל אופן אם רוצים לקנות דירה

בהנחה

אז רק על הנייר אבל מבין את הסיכון הגדול
השתכנעתי אחרי שפשוט כתבתי את כל הנתונים על דף וראיתי שזה לא מציאה ממש.
תודה לכולם

 

[daat99]

אתר הכנסת
בקיצור התבלבלתי זה הציטוט

תשים לב שמדובר על "מחיר דירה ממוצעת" ולכן חשוב לזכור ש:

המשקיע הבודד קיבל תוצאה גרועה בהרבה מהנתונים של הלמ"ס כי:
1. דירה ממוצעת של 1996 היא יותר גרועה מדירה ממוצעת של 2006
2. הדירה הממוצעת שנרכשה ב-1996 היא כבר דירה בת 10 שנים ב-2006 כך שגם אם ההגדרה של "דירה ממוצעת" לא הייתה משתנה (והיא השתנתה! ראה #1) אז מדובר על דירה ישנה מול חדשה וזה כבר יותר גרוע
3. יש עלויות מאוד גבוהות ברכישת ומכירת דירות
4. אנשים רכשו דירות עם משכנתאות שזה אומר שהם שילמו גם ריביות שלא מוצגות ב-"מחיר דירה ממוצע" כך שהם שילמו בפועל הרבה יותר על הדירה ממה שדווח לרשויות
ועוד...