חברות ריט
- פותח הנושא שפם ארוך
- פורסם בתאריך
- הצטרף
- 22/11/15
ראשית ברצוני להתייחס למיתוס חסר בסיס שמשווה חברות REIT להשקעה בנדל"ן.
חברות REIT אלו חברות מכל בחינה שהיא והן סובלות מאותן הבעיות כמו כל חברה אחרת:
משניפצנו את המיתוס שמשווה השקעה בREITים להשקעה בנדל"ן אני אתייחס להשקעה ברי"טים כמו כל מניה אחרת.
בשביל שחברה אמריקאית תענה להגדרה של REIT היא מחוייבת להשקיע בנכסי נדל"ן (מגורים או מסחרי) ולחלק למשקיעים לפחות 90% מרווחיה.
לרוב דיבידנדים של REITים ימוסו לפי אמנת המס בין ישראל לארצות הברית שעומדת על מיסוי של 25%.
במקרים מסויימים REIT יכולה לחלק דיבידנד שימוסה אצל המשקיע כמס שולי מקסימלי דבר שאומר שאנחנו נשלם 39.6% מס או שנאלץ להגיש דו"חות מס ל-IRS ולאכוף על יורשינו מימוש מס ירושה אמריקאי.
המגבלה האינהרנטית שמחייבת חברות REIT לחלק 90% מהרווחים כדיבידנדים מאלצת אותן להתפתח באמצעות מינוף גבוה ומשאירה להן מעט מאוד אפשרויות להתמודד עם קשיים כלכליים זמניים - בעיקר אם הם מלווים בהעלאות ריבית.
חברות REIT אלו חברות מכל בחינה שהיא והן סובלות מאותן הבעיות כמו כל חברה אחרת:
- חברת REIT יכולה לפשוט רגל למרות שהנכסים הנדל"ניים שלה עדיין קיימים בניגוד לנכס נדל"ני שכל עוד הוא עומד יש לו ערך כלשהו.
- מניות של חברות REIT הן תנודתיות כמו מניות של חברות אחרות ומחירן יכול לנוע בפראות כל מילישנייה בניגוד לנכס נדל"ני שמחירו יכול להשאר ללא שינוי כמה חודשים.
- הנהלת חברת REIT יכולה להונות את המשקיעים ולספק מצג שווא (גם חברות בבורסה יכולות להציג מצג שווא - ראו אנרון) בניגוד לנכס נדל"ני שהמשקיע יכול לעמוד בתוכו ולמשש את קירותיו.
משניפצנו את המיתוס שמשווה השקעה בREITים להשקעה בנדל"ן אני אתייחס להשקעה ברי"טים כמו כל מניה אחרת.
בשביל שחברה אמריקאית תענה להגדרה של REIT היא מחוייבת להשקיע בנכסי נדל"ן (מגורים או מסחרי) ולחלק למשקיעים לפחות 90% מרווחיה.
לרוב דיבידנדים של REITים ימוסו לפי אמנת המס בין ישראל לארצות הברית שעומדת על מיסוי של 25%.
במקרים מסויימים REIT יכולה לחלק דיבידנד שימוסה אצל המשקיע כמס שולי מקסימלי דבר שאומר שאנחנו נשלם 39.6% מס או שנאלץ להגיש דו"חות מס ל-IRS ולאכוף על יורשינו מימוש מס ירושה אמריקאי.
המגבלה האינהרנטית שמחייבת חברות REIT לחלק 90% מהרווחים כדיבידנדים מאלצת אותן להתפתח באמצעות מינוף גבוה ומשאירה להן מעט מאוד אפשרויות להתמודד עם קשיים כלכליים זמניים - בעיקר אם הם מלווים בהעלאות ריבית.
במידה והן ממונפות אני מסכים שזו עשויה להתברר כבעיה, יחד עם זאת שים לב שחלוקה של 90% מהרווח לא אומר שהם מחלקים את כל "המזומן" כי חברות שמשקיעות בנדל"ן "נהנות" מרווח נמוך לצרכי מס, שכן ישנן עלויות פחת, במידה והחברות משקיעות במינוף יש גם עלויות מימון משמעותיות.
למעשה מי שמקיע "נכון" בנדל"ן כמעט ולא אמור לשלם מס, כלומר כמעט ואין לו רווחים, לכן אני מניח שחשוב לוודא איך הן מחשבות את הרווח והאם הן צוברות מזומן לאורך זמן.
הנה מספר קרנות שאני בוחן שתיים מהן מעלות דיבידנדים מעל 20 שנים:
Realty Income Corp. O REIT-Retail Stores
Digital Realty Trust DLR REIT-Industrial
Omega Healthcare Investors OHI REIT-Health Care
Essex Property Trust ESS REIT-Apartment
מחזיק ב - REALTY INCOME קניתי כבר 3 פעמים ומנסה להוסיף בכל DIP
יש לי גם WPC . אני מחפש REIT בעולם מחוץ לארה'ב
מכירים כאלה עם הגדלות דיבידנדים והיסטוריה של חברות יציבות ?
אני על אף מעקב טרם רכשתי קרנות ריט, בשל שימושים אחרים לכסף: מניות ישראליות, נדל"ן והקרן שלי בארה"ב. מתכוון במהלך 2018 להגדיל את תיק הדיבידנדים האמריקאי ואז תרכוש קצת ריטים.
מכיר את הדעה שלך , מכבד אותה .אתה בטח כבר מכיר את דעתי על רי"טים באופן כללי אז אני לא אטריד אותך בנושא
לגבי ריט1: האם אתה חושב שהיא יציבה מספיק ואיך לדעתך היא תגיב אם יהיה משבר נדל"ן בישראל?
לגבי רי"טים מאוסטרליה: למה דווקא אוסטרליה?
1) ריט 1 נראה לי די יציבה. הבעיה שרק עכשיו הצלחתי לחפור בדוחות שלהם כדי להבין מה תשואת הדיבידנד בשנים אחרונות. היא רק יורדת בשנים אחרונות. זה אומר לי בגדול שהמחיר יחסית גבוה. זה חסרון שאי אפשר למצוא מידע פשוט כמו תשואות דיבידנדים בשנים אחרונות באתר הבורסה הגרוע שלנו.
אני בכל מקרה שוקל לפתוח פוזיציה... קראתי דוחות קצת וכתבות כמו שציינתי של מנהלי החברה.
2) אוסטרליה כי התשואה של הריטים שם יחסית גבוהה. בנוסף קראתי כתבות ששוק ההון שם במחיר סביר ולא מאוד יקר כמו ארה''ב. אני מחפש מקומות לפזר מחוץ לארה''ב (אני מכיר את הדעה שלך כמובן, מקווה שאתה מבין את שלי)
- הצטרף
- 22/11/15
+1
תנסה בביזפורטל.
באופן כללי למדתי שככל שתשואת הדיבידנד גבוהה יותר כך הסיכון לדיבידנד (וכתוצאת מכך גם לתשואה הכוללת) גבוה יותר בצורה חסרת פרופורציה.
תמיד כשאני נתקל בנכס עם תשואת דיבידנד נוכחית שגבוהה בצורה משמעותית מתשואת הדיבידנד של מדד המניות הרחב אני שואל את עצמי את השאלה הבאה:
למה המשקיעים הגדולים לא רוכשים את הנכס הזה?
כל הדעות מתקבלות כאן בברכה.
הדרך הטובה ביותר ללמוד היא לשמוע דעות סותרות ולחקור אם מסכימים איתן או לא.
אני מסכים לגבי תשואה גבוה. אני מדבר על ריטים שמלכתחילה יש להם תשואה גבוה. אני לא מדבר על גבוה מאוד.. אלא קצת יותר מריטים מארה''ב..
- הצטרף
- 22/11/15
וזה בדיוק מה שמפחיד אותי ברי"טים:
למה המשקיעים הגדולים באמת לא רוכשים את אותם רי"טים עם התשואה הגבוהה שלהם ובמקום זה מפנים את ההון שלהם לנכסים עם תשואות נמוכות יותר?
אני באופן אישי לא יודע מה הסיבה שהם לא משקיעים בהם.
אני משתדל להקפיד להיצמד לגישה של "אסור להשקיע במשהו שלא מבינים".
כמובן שבהחלט יכול להיות שיש שם "יהלום שאינו מלוטש" ושמשקיעי רי"טים ייצרו תשואת יתר מול שאר השוק.
מוסדיים משקיעים בריטים כמו גדולים. תבדוק.
- הצטרף
- 22/11/15
אם הם היו מאמינים שהרי"טים בטוחים אז ההשקעות של המוסדיים היו מעלות את מחירי הרי"טים וכתוצאה מכך התשואה של הרי"טים הייתה משתווה לתשואה שמתקבלת היום מאפיקים אחרים עם אותה רמת הסיכון - זה נובע מ"כוח ההיצע וביקוש".
העובדה שהתשואה המתקבלת מרי"טים יותר גבוהה באופן משמעותי (פי 5?) מהתשואה שמתקבלת ממדד המניות הרחב אומרת לנו שכוחות ההיצע וביקוש מאמינים שהסיכון המתלווה לרי"טים גדול באופן משמעותי (אבל לא בהכרח פי 5) מהסיכון של המדד הרחב.
כמובן שגם המוסדיים מקצים סכומים לנכסים יותר מסוכנים מהמדד הרחב עצמו אבל בשורה התחתונה הם מקצים את הסכומים שלהם בהתאם לרמת הסיכון והתשואות המתקבלות.
אין שום היגיון בכך שמוסדי מחשיב רי"ט עם אותה רמת סיכון כמו נכס חלופי יבחר להשקיע בנכס החלופי עם תשואה נמוכה יותר במקום באותו הרי"ט עם התשואה הגבוהה יותר.
אני באופן אישי משתדל להקשיב למה שהמוסדיים מגלים לי בלי להתכוון
אני עושה את אותו הדבר. רק שים לב שלמוסדיים יש כל מיני מטרות שלא בהכרח דומות לשלנו..אם הם היו מאמינים שהרי"טים בטוחים אז ההשקעות של המוסדיים היו מעלות את מחירי הרי"טים וכתוצאה מכך התשואה של הרי"טים הייתה משתווה לתשואה שמתקבלת היום מאפיקים אחרים עם אותה רמת הסיכון - זה נובע מ"כוח ההיצע וביקוש".
העובדה שהתשואה המתקבלת מרי"טים יותר גבוהה באופן משמעותי (פי 5?) מהתשואה שמתקבלת ממדד המניות הרחב אומרת לנו שכוחות ההיצע וביקוש מאמינים שהסיכון המתלווה לרי"טים גדול באופן משמעותי (אבל לא בהכרח פי 5) מהסיכון של המדד הרחב.
כמובן שגם המוסדיים מקצים סכומים לנכסים יותר מסוכנים מהמדד הרחב עצמו אבל בשורה התחתונה הם מקצים את הסכומים שלהם בהתאם לרמת הסיכון והתשואות המתקבלות.
אין שום היגיון בכך שמוסדי מחשיב רי"ט עם אותה רמת סיכון כמו נכס חלופי יבחר להשקיע בנכס החלופי עם תשואה נמוכה יותר במקום באותו הרי"ט עם התשואה הגבוהה יותר.
אני באופן אישי משתדל להקשיב למה שהמוסדיים מגלים לי בלי להתכוון
- הצטרף
- 22/11/15
מסכים בהחלט אבל יש מספיק הון אצלם בשביל שגם אם כל אחד ישקיע "ממש טיפה" בנכס בטוח עם תשואה גבוהה אז הוא יהפוך לנכס עם תשואה ממוצעת.
מסכים.
אני רואה שהמניה טיפה ירדה. אני שוקל לקנות פעם ראשונה.
הבעיה שאני לא מבין למה היא ירדה .. אולי בגלל נושא הריבית בחו''ל? הרי בארץ כמעט ולא מעלים את הריבית
- הצטרף
- 22/11/15