נדל"ן מול מניות מחלקות דיבידנד

[לומד מהר כשמסבירים לאט]

בדיון מעניין עם חבר, מה עדיף, למה ואיך.
אשמח להפניות למידע מי עשה מה, מה ה upside ומה ה downside של כל אפיק.

תודה

 

[daat99]

נתחיל בכך שהבחירה צריכה להתבצע ממניעים פסיכולוגיים ולא פיננסיים/עובדתיים.
נמשיך בכך שכל משקיעי הנדל"ן שנחשפתי אליהם עד כה בחיי לא יודעים איך לחשב תשואה/רווחים (כולל הכלכלנים עם התארים המתקדמים שבהם) כך שבכל מקרה אין כאן השוואה מציאותית.

בבלוג הזה יש ניפוץ של המון מיתוסים לגבי נדל"ן בארץ.

בבלוג "כמותית" בוצעה השוואה מעולה בין "מחירי דירות מתואמי אינפלציה" לבין "מחירי מניות מתואמי אינפלציה" בישראל.

השקעה זהה ב-1980 הובילה את המשקיע בשוק ההון להכפיל את ההון הריאלי בפי-13 בעוד משקיע הנדל"ן הכפיל את ההון הריאלי בפי-2.

כמה נקודות חשובות לגבי ההשוואה הנ"ל:
1. הטיה לרעת נדל"ן: התעלמו משכר הדירה - אני בטוח שאם תתחשב בשכר הדירה אתה עדיין לא תכפר על הפער אבל חשוב להיות מודע להטיה הזו

2. הטיה לטובת נדל"ן: "דירה ממוצעת"
2.א. לקחו מחיר של "דירה ממוצעת" - במציאות ההגדרה של "דירה ממוצעת" השתנתה לאורך השנים.
פעם דירה ממוצעת היתה דירה קטנה בקומה גבוהה בלי מעלית, בלי ממד ותגיד תודה אם יש לך שירותים משלך.
היום דירה ממוצעת כוללת מעלית, ממ"ד, חניה פרטית ושירותים בודד לא מספיק.
2.ב. המחיר של "דירה ממוצעת" מתייחס לדירה חדשה באותה השנה בעוד שדירה זהה שנרכשה עשור קודם לכן לא נמכרת באותו המחיר.

3. הטיה לטובת נדל"ן: התעלמות מבלאי ותחזוקה - לדירות שנרכשו יש בלאי ותחזוקה שלא באים לידי ביטוי במחירי הדירות הממוצעות החדשות, במניות הבלאי והתחזוקה כלולים בתוך מחירי המניות לאורך זמן

גם אם נתעלם מההטיות לטובת הנדל"ן לחלוטין אנחנו מקביל שבשביל להגיע לנקודת השוויון בעל הנכס היה צריך לקבל הון ריאלי בגובה של פי-11 ממחיר הדירה המקורי כשכר דירה על פני תקופה של כ-35 שנה.
בשביל שזה יתקיים המשקיע היה צריך לקבל שכר דירה ריאלי בגובה של יותר מ-22% בשנה.

כל זה רק בשביל להגיע לנקודת שוויון אחרי שהתעלמו מההטיות לטובת הנדל"ן...

על פי הלמ"ס בישראל היו תקופות שבהן מחירי הדיור ירדו במונחים ריאליים:
* למשל מחיר דירה ממוצעת מ-1974 שירד ועלה וירד שוב עד שהוא חזר למחירו המקורי ומשם המשיך לטפס רק ב-1990 לערך
* או מחיר דירה ממוצעת בין 1996 ל-2006 שירדו במונחים ריאלים בכ-30% ולא חזרו לרמת השיא עד 2011 לערך

בנוסף יש את ההיסטוריה מעבר לים שהיא טיפה יותר ארוכה ומראה לנו שישנן תקופות מאוד ארוכות שבהן מחירי הדיור יורדים ולא חוזרים לרמתן המקורית כגון בארצות הברית בין השיא של 1890 ל-100 שנה אחר כך ב-1990 לערך שבו מחירי הדיור הריאלים חזרו לאותה הרמה:

וכמובן את אמסטרדם שהדגימה לנו איך מי שרכש דירה ב-1736 היה צריך לחכות יותר מ-270 שנה בשביל לראות את מחיר הדירה הריאלי חוזר למחיר שהוא שילם עליה במקור:

 

[rugh78]

מההטיות לטובת הנדל"ן

עוד הטייה לטובת נדל"ן זה שלרוב נדל"ן יהיה עם מינוף... נכון שאפשר למנף ולקנות מניות במארגין אבל לדעתי זה הרבה פחות נפוץ מלקיחת משכנתא.

 

[daat99]

עוד הטייה לטובת נדל"ן זה שלרוב נדל"ן יהיה עם מינוף..

זו לא הטיה.
לא משווים תפוזים לעגבניות.
אם אתה רוצה להשקיע עם מינוף אז תשתמש במינוף בשני הצדדים.
אם אתה לא רוצה להשקיע עם מינוף אז אל תשתמש בו בשני הצדדים.

אל תשכח שמינוף מגיע עם סיכון עצום במקביל לעלויות מינוף - הוא לא "מתנה"...

לדעתי זה הרבה פחות נפוץ מלקיחת משכנתא.

לדעתי השקעה תזרימית במניות דיבידנד פחות נפוצה מרכישת נדל"ן.
ממתי זה מדד לנכונות התוצאות ההיסטוריות?

 

[rugh78]

לא משווים תפוזים לעגבניות

ברור, מסכים, אבל אני מדבר על הכלל ולרוב אנשים רוכשים נדל"ן עם מינוף אבל רוכשים מניות ללא מינוף.

לדעתי השקעה תזרימית במניות דיבידנד פחות נפוצה מרכישת נדל"ן.
ממתי זה מדד לנכונות התוצאות ההיסטוריות

גם כאן אין ביננו חילוקי דעות.

 

[Pink panther]

רוכשים מניות ללא מינוף.

שים לב שלהרבה חברות יש חוב, כך שהמינוף מובנה בתוך המניה. לצורך העניין יחס D/E של הסנופי הוא 1.5. זה נראה לי מינוף די מכובד

 

[daat99]

אני מדבר על הכלל ולרוב אנשים רוכשים נדל"ן עם מינוף אבל רוכשים מניות ללא מינוף.

ואני מדבר על ההשקעה עצמה.
לא מעניין אותי מה עושים אנשים שלא יודעים על האפשרויות שזמינות להם.
כן מעניין אותי מה האפשרויות שזמינות לי.

שים לב שלהרבה חברות יש חוב, כך שהמינוף מובנה בתוך המניה. לצורך העניין יחס D/E של הסנופי הוא 1.5. זה נראה לי מינוף די מכובד

אתה צודק בהחלט אבל זה שונה באופן מהותי ממינוף בצד המשקיע עצמו עם סיכון לנזק גדול יותר במקביל לתשואה גדולה יותר.

 

[Pink panther]

אתה צודק בהחלט אבל זה שונה באופן מהותי ממינוף בצד המשקיע עצמו עם סיכון לנזק גדול יותר במקביל לתשואה גדולה יותר.

אני פשוט חושב שזו טעות להסתכל על מניות כ״רכישה ללא מינוף״. ומכיוון שהסיכון במינוף נופל על החברה עצמה ולא על בעל המניות זה עוד יתרון למניות על פני נדל״ן לדעתי.

 

[talco]

קראתי בעיון את הרפרנסים ש-@daat99 טרח להביא (תודה!). במיוחד נהנתי מזה:

בבלוג הזה יש ניפוץ של המון מיתוסים לגבי נדל"ן בארץ.

מספר שאלות בקשר לטענות המועלות אצלו:

1. אני מבין למה התנתקות מחירי השכירות ממחירי הדירה (בנרמול למשכורת) מרמז על בועתיות. אני הקטן חושב אבל שהבועה משמעותית כשמחירי השכירות יורדים במונחי משכורת, ובגרף שהוא מביא נראה שהיא נשארת בערך קבועה. גם אם יש בועה, היא לא אימתית כפי שמציג. (בעיקר נמצא במיתוס 11 וסותר את התוכן במיתוס 15).
2. הוא מתאר עליית ערך כספקולציה. במובן מסויים זה נכון, אבל זה גם מה שאני עושה במניות. אני קונה חברות שלדעתי יעלו דיבידנד ולכן בהכרח גם תיהיה להם עליית ערך לאורך זמן. (בעיקר נמצא מיתוס 12)
3. מדובר בשוק (יחסית) משוכלל בו כל הגופים קטנים, למורת רוחם של הרבה שוכרים דווקא, שהיו שמחים אם הייתה חברה אחזקות רצינית ולא בעל דירה קפריזי. גם לקבלנים אין מונופול וגם יש הרבה דירות שנמכרות כיד שנייה. בשוק כזה, המחירים צריכים לשקף את מחיר השוק, בטח לאורך זמן.
   בתקופה של כ-15 שנים לפחות מחירי הדירות שוברות שיאים. קשה לי להאמין שזה המצב.
4. לפי הדיון שהוא עורך במיתוס 12, תשואת השכירות צריכה תמיד להתקרב לריבית בנק ישראל. היסטורית זה לא קרה (ניתן להסתכל במחירי דירות באתר מדלן, לצערי ראיתי שם גרף רק עד 2010 בערך, ולהשוות לריבית בנק ישראל - מכירים מקור לגרף עם יותר היסטוריה?). לפי מצב הריבית היום זה אומר שמחירי הדירות צריכים להיחתך בערך בחצי (ביחס לשכירות מנורמל למשכורת)! יהיה מעניין בשנים הקרובות...
5. בסופו של המאמר הארוך יש ביקורת על הביקורת על מס דירה שלישית. אישית קשה לי להבין למה עודף רגולציה ישחרר את השוק אבל יכול להיות שאני מערב דעה אישית עם אמת כלכלית. אשמח לשמוע דעתכם.

 

[daat99]

אני מבין למה התנתקות מחירי השכירות ממחירי הדירה (בנרמול למשכורת) מרמז על בועתיות.

אז הצלחת להבין משהו שאני לא מבין

דעתי האישית היא:
1. מחירי השכירות מוכתבים לפי המשכורת של הדיירים הפוטנציאלים באזור הדירה
2. מחירי הדירות מוכתבים לפי אלטרנטיבות ההשקעה הזמינות למשקיעים בעולם

בהתאם לכך בועה מיוצגת על ידי נתק בין תשואת הדירות הספציפיות (שכירות שנתית בניכוי הוצאות תחזוקה חלקי מחיר דירה) לבין אלטרנטיבות ההשקעה הזמינות בעולם.

גם אם יש בועה, היא לא אימתית כפי שמציג. (בעיקר נמצא במיתוס 11 וסותר את התוכן במיתוס 15).

למיטב זכרוני הוא מתעלם משינויים היסטוריים ברמת הריביות ולכן הוא מתעלם מההשפעות של אלטנרטיבות ההשקעה הזמינות בעולם.

הוא מתאר עליית ערך כספקולציה

גם אני

אבל זה גם מה שאני עושה במניות

גם אני

אני קונה חברות שלדעתי יעלו דיבידנד

אין קשר למחירי המניות.

ולכן בהכרח גם תיהיה להם עליית ערך לאורך זמן.

לא נכון.
עליית הערך מושפעת משינוי ריבית ואם הריבית תעלה ל-20% ותשאר שם (לצורך הקצנה!) אז אנחנו צפויים לספוג ירידת מחירים דרסטית במניות לאורך זמן למרות הדיבידנד שגדל.

דרך אחרת להתבונן על זה היא שינויים במכפיל הרווח הממוצע של המדד לאורך זמן.
היסטורית הוא היה על כ-15 אבל בעשור האחרון הוא יותר דומה לכ-25.
כשמכפיל הרווח יחזור לממוצע של 15 אנחנו נראה ירידה של 40% במחירי המניות (או עליה של 66.67% ברווחי החברות או שילוב של ירידת מחירים עם גדילת רווחים).
תשים לב שהמספרים הללו מתייחסים למדד המניות ולא למניות בודדות ששם ההסתברות לירידת מחיר לאורך זמן גדולה יותר בשל הסבירות לפשיטת רגל פרטנית של החברה שנרכשה.

מדובר בשוק (יחסית) משוכלל בו כל הגופים קטנים

לדעתי המצב הפוך.
אני חושב ששוק הנדל"ן בעולם מאוד לא משוכלל (תחשוב כמה אנשים אתה מכיר שקנו לפחות דירה אחת בלי להיות אנשי מקצוע שמבינים בתחום).

בשוק כזה, המחירים צריכים לשקף את מחיר השוק, בטח לאורך זמן.

בשוק הזה אין שקיפות מחירים:
1. דירות זהות מפורסמות עם מחירים שונים, מה המחיר האמתי?
2. מחירי חוזי המכירה לא משקפים בצורה נכונה את מחירי הרכישה (בעיקר עכשיו עם דירות חדשות שבהן הקבלנים נותנים "מתנות" בשווי מאות אלפי שקלים לרוכשים - קיים גם בדירות יד-2 בפרמוטציה טיפה פחות חוקית)
3. אנשים לא יודעים באמת מה נמכר, מה לא נמכר ובכמה

לצורך המחשה ל-#3:
בחודשים האחרונים אני עוקב אחרי מחירי דירות בשכונה ספציפית באמצעות אתר יד-2.
כשהתחלתי לעקוב ראיתי פרסום של דירה ספציפית במחיר של 1.85 מיליון שח.
כעבור כחודש המודעה של אותה דירה נמחקה ושיערתי שהדירה נמכרה.
אתמול אותה הדירה בפורסמה שוב והפעם במחיר של 1.79 מיליון.

אפילו אני (שניסיתי לעקוב מקרוב אחרי אזור מאוד ספציפי) הגעתי למסקנה שגויה שהדירה נמכרה ב-1.85 כאשר במציאות לא רק שהיא לא נמכרה אלא שבעל הבית התייאש מלמכור אותה במחיר הזה ובחר להוריד 60 אלף (יותר מ-3%) מהמחיר של הדירה לפני מיקוח.

אז מה היה המחיר של הדירה שלשום?
1.85 מיליון או 1.79 מיליון?
או אולי מספר אחר לגמרי?

כשהאנשים שמנסים להבין מה המחיר של דירה ספציפית לא מצליחים, איך השוק יכול להיות "משוכלל"?

בתקופה של כ-15 שנים לפחות מחירי הדירות שוברות שיאים. קשה לי להאמין שזה המצב.

בתקופה של 15 שנים שבהן היו הורדות ריבית (שמעלות את מחיר הדירות בשל הורדת התשואות בהשקעות האלטרנטיביות כגון אג"חים, פקדונות ודיבידנדים ממניות) ובמקביל היתה אינפלציה (שמעלה את מחיר הדירות כי הן נכס ריאלי ולא נומינלי) אז מחירי הדירות עלו?

כמה מפתיע

זה כמו להיות מופתע מכך שחיפושית שחונה בירידה עם הילוך על ניוטרל ונדחפת ע"י נבחרת מתאבקי הסומו העולמית מצליחה להתקדם.

לפי הדיון שהוא עורך במיתוס 12, תשואת השכירות צריכה תמיד להתקרב לריבית בנק ישראל.

לא באמת.
תשואת השכירות מושפעת מריבית בנק ישראל כי היא מהווה אלטרנטיבת השקעה אבל בעולם הגלובלי שלנו אנחנו יכולים להשקיע גם בפקדונות דולריים או בפרנק שוויצרי (סתם כדוגמא) ותשואת השכירות מתחרה גם בריביות הללו.

ניתן להסתכל במחירי דירות באתר מדלן, לצערי ראיתי שם גרף רק עד 2010 בערך, ולהשוות לריבית בנק ישראל - מכירים מקור לגרף עם יותר היסטוריה?

גרף מחירי דירות לא נותן לך את תשואת השכירות.
בשביל זה אתה צריך גם את גרף מחירי השכירות של אותן הדירות ולחלק בין הגרפים בשביל לקבל את גרף תשואת השכירות.

בנוסף הגרף של מדלן לא משקף את המציאות כל כך כי הדירות שמרכיבות אותו משתנות כל הזמן ואם הוא מציג עליה של 10% בשנה X זה ממש לא אומר שהייתה עליה של 10% במחירי הדירות שנרכשו בשנה הקודמת (גם ללמ"ס יש את הבעיה הזו!).

לפי מצב הריבית היום

1. מצב הריביות הבינלאומיות בכל המטבעות שזמינים לישראלים להשקעה
2. תוך שקלול הציפיות לשינויי ריבית בטווח הקצר/בינוני

יהיה מעניין בשנים הקרובות...

כל הזמן מעניין

אישית קשה לי להבין למה עודף רגולציה ישחרר את השוק

המון אנשים לא ירצו לדווח ולשלם מס על דירה שלישית (כולל כמה מבני משפחתי שהצהירו זאת בפני יותר מפעם אחת) ולכן לפחות חלק מהדירות שלהן יוצעו למכירה כך ש:
1. יהיה יותר היצע (הדירות שהם מוכרים)
2. הביקוש ירד (הם לא ירצו לקנות עוד דירה)

היצע מוגבר וביקוש מופחת => הקלה על השוק (גם אם לא שחרור שלו).

 

[מומו]

המון אנשים לא ירצו לדווח ולשלם מס על דירה שלישית (כולל כמה מבני משפחתי שהצהירו זאת בפני יותר מפעם אחת) ולכן לפחות חלק מהדירות שלהן יוצעו למכירה כך ש:
1. יהיה יותר היצע (הדירות שהם מוכרים)
2. הביקוש ירד (הם לא ירצו לקנות עוד דירה)

היצע מוגבר וביקוש מופחת => הקלה על השוק (גם אם לא שחרור שלו).

אישית קשה לי לראות איך זה יתקיים הרי גם אם יהיה מס על דירה שלישית, בעלי הדירות לא מייד יוציאו את הדירה לשוק. הם יחפשו את כל הדרכים איך להשאיר את הנכס בידיהם (אולי מישהו מבני המשפחה) ולא לשלם את המס במסגרת החוק.

זכור לי לא פעם אחת שמישהו שאני מחשיב אותו כאלוף פיננסי כתב כאן בפורום - ככל שאתה עשיר יותר כך יש לך יותר אפשרויות חוקיות איך לשלם פחות מס...

 

[daat99]

אישית קשה לי לראות איך זה יתקיים הרי גם אם יהיה מס על דירה שלישית, בעלי הדירות לא מייד יוציאו את הדירה לשוק

הם לא צריכים להוציא את הנכס לשוק באופן מיידי.
הם כן יפסיקו לחפש את הנכס הרביעי שהם כרגע מחפשים

הם יחפשו את כל הדרכים איך להשאיר את הנכס בידיהם (אולי מישהו מבני המשפחה) ולא לשלם את המס במסגרת החוק.

יש הרבה דרכים לעבור על החוק "ברשות החוק".
נניח ולמשל הם יעבירו את הדירה על שם הילד.
אז עכשיו לילד יש כבר דירה והוא לא יקבל פטור ממיסוי דירה יחידה בדירה הבאה כך שהאינטרס הפיננסי של הילד למצוא דירה לרכישה התכווץ ולכן הילד לא יהיה בשוק בשביל לקנות דירה והוריו לא יהיו בשוק בשביל לקנות דירה.

ככל שאתה עשיר יותר כך יש לך יותר אפשרויות חוקיות איך לשלם פחות מס...

רוב משקיעי הנדל"ן לא עשירים מספיק בשביל להימנע מתשלומי מס על נדל"ן...
זו הבעיה בריכוזיות הון.
טכנית יש להם נכסים ששווים מיליונים אבל מבחינת הבנקים אין להם כלום כי הכל "לא נזיל"...

 

[מומו]

הם לא צריכים להוציא את הנכס לשוק באופן מיידי.
הם כן יפסיקו לחפש את הנכס הרביעי שהם כרגע מחפשים

או יפסיקו לחפש, או שיחפשו את "הנכס הרביעי" על שם אחד הילדים שיהווה עבורו כ"נכס ראשון/שני"

בנוסף, רוב האוכלוסייה יותר מילד אחד, ואם כל אחד יכול להחזיק 2 דירות ללא מס אז המשפחה פתרה את בעיית המיסוי "ברשות החוק"

למי שמחזיק דירה שלישית ומעלה, מבחינתי הוא משקיע נדל"ן שיודע כמה דברים בתחום. אין לו בעיה למצוא את האיש המקצועי שייתן לו עצה טובה איך להפחית/לבטל את המס החדש

נקודה נוספת שהבנתי לפני כמה שנים טובות - כל עוד יש מיסים גבוהים בעסקי הנדל"ן אין לשום ממשלה (לא משנה איזה צד בשלטון) אינטרס שמחירי הנדל"ן יירדו. משכך, מה שהם עושים זה טיפה בים שלא עוזרת לאף אחד או אחיזת עיניים במקרה הפחות טוב
כקוריוז, שמעתי שטוענים שמחיר למשתכן דווקא העלה את מחירי הדיור במקום לעשות ההיפך

לפחות זו דעתי מנקודת מבט של מישהו שמחוץ לעסקי הנדל"ן... אבל קטונתי

 

[daat99]

או שיחפשו את "הנכס הרביעי" על שם אחד הילדים שיהווה עבורו כ"נכס ראשון/שני"

אז הילד לא יחפש את הנכס הראשון

במקום שגם ההורים וגם הילד יחפשו נכס כל אחד (ביקוש ל-2 נכסים) אז ההורים מחפשים נכס לרכוש על שם הילד והילד לא מחפש נכס לבד (ביקוש לנכס בודד).
בכל מקרה הביקוש קטן רק בגלל שאטרקטיביות ההשקעה בנכס הרביעי התכווצה בעוד האלטרנטיבות הקיימות בשוק לא השתנו.

תזכור.
לא צריך ש"כולם" יעשו זאת, מספיק שמשפחה אחת בלבד עושה זאת וכבר הביקוש התכווץ.

וב האוכלוסייה יותר מילד אחד

וכל הילדים חונכו לרכוש גוש אבנים כמה שיותר מהר כך שכל אחד מהילדים מייצר ביקוש לנכס בודד בפני עצמו בנוסף לביקוש לנכס נוסף ע"י הוריהם.

אם כל אחד יכול להחזיק 2 דירות ללא מס אז המשפחה פתרה את בעיית המיסוי "ברשות החוק"

לא באמת.
הילדים מתחתנים ואז היכולת מתכווצת לנכס בודד לכל ילד ו-2 נכסים להורים.
גם במקרה שלא עדיין הביקוש המשפחתי מוגבל ל-2 נכסים "לנפש" כאשר כרגע הוא בלתי מוגבל כך ששוב מספיק שיש משפחה אחת שתעדיף לא לרכוש דירה נוספת בגלל המס בשביל שהביקוש יתכווץ.

למי שמחזיק דירה שלישית ומעלה, מבחינתי הוא משקיע נדל"ן שיודע כמה דברים בתחום.

נתקלתי בלא מעט כאלו שלא מבינים מה ההבדל בין מסלולי המשכנתא ולא מבינים מה הסיכון הגלום במסלול ריבית משתנה+צמודה (באופן לא מפתיע זה התפוצץ להם בפרצוף בשנים האחרונות...).

ההנחה שאנשים שיש להם משהו מבינים מה יש להם ואיך הוא מתנהג לא מתקיימת בכל המקרים.

אין לו בעיה למצוא את האיש המקצועי שייתן לו עצה טובה איך להפחית/לבטל את המס החדש

אני חושב שתסכים איתי שלרוב מבקרי הפורום יש הבנה "הרבה מעל הממוצע" בכל מה שקשור להשקעה מנייתית בשוק ההון.
כמה קל לנו למצוא איש מקצוע טוב שיודע לתת עצה טובה בנושאי המיסוי הרלוונטיים?
אני מחפש כזה יותר מעשור ועד היום נתקלתי באיש מקצוע בודד שבאמת מבין על מה הוא מדבר והמחיר שהוא דורש חריג כמו הידע שלו כך שרוב האנשים לא מוכנים לשלם אותו.

הדבר לא פשוט יותר בנדל"ן וגם שם לאתר איש מקצוע שבאמת מבין על מה הוא מדבר זו משימה מאוד קשה גם אם אתה מבין בדיוק על מה אתם מדברים - קל וחומר עבור אנשים שלא.

אין לשום ממשלה (לא משנה איזה צד בשלטון) אינטרס שמחירי הנדל"ן יירדו

זה לא קשור לאינטרסים של הממשלה.
מחירי הנדל"ן משקפים, וימשיכו לשקף את אלטרנטיבות ההשקעה הזמינות למשקיעים הבינלאומיים בעולם.
הממשלה יכולה להשפיע על כך בדמות מיסוי שהציבור מתנגד לו באופן גורף כך שבפועל היא תקועה בין: "אסור להעלות מס בשביל להוריד את מחירי הנדל"ן כי לא ניבחר שוב בבחירות הבאות" לבין "הדרך היחידה שיש לממשלה להוריד את מחירי הנדל"ן היא להעלות מס".

זה בדיוק כמו אינפלציה.
אם החברות לא יעלו את המחירים לצרכן אז הן לא יהיו רווחיות (כי חומרי הגלם עולים ומשכורות העובדים עולות).
אם החברות לא יהיו רווחיות אז הן יפטרו יותר ויותר עובדים בשביל לחזור לרווחיות.

אף אחד לא רוצה שיפטרו אותו אבל עדיין דורשים לשלם פחות בסופר... זה לא עובד...

מה שהם עושים זה טיפה בים שלא עוזרת לאף אחד או אחיזת עיניים במקרה הפחות טוב

לדעתי מה שהם עושים גורם נזק (בעיקר קח-לו והמצאותיו).
אבל הסיבה ברורה.
הדרך היחידה להורדת מחירי הנדל"ן היא להפוך את הנדל"ן ללא אטרקטיבי עבור המשקיעים ואת זה הציבור לא רוצה כי כמעט כל הציבור שואף להיות משקיע נדל"ן.

שמעתי שטוענים שמחיר למשתכן דווקא העלה את מחירי הדיור במקום לעשות ההיפך

לא באופן משמעותי.
ה-"מתנה" שהמדינה נתנה לאנשים (למשל הייטקיסט שהכרתי והיה לו מספיק כסף בשביל לקנות דירה ללא משכנתא בכלל קיבל כמה מאות אלפי שקלים הנחה בתוכנית "מחיר למתבכיין" על חשבון שאר משלמי המיסים בארץ).

מחיר למתבכיין בעיקר העבירה את הביקוש משוק היד-2 לשוק הדירות בבניה וגרמה לאנשים להישאר על הגדר יותר זמן מאשר פשוט לקנות דירה מוכנה לאכלוס וזהו.

 

[מומו]

לא צריך ש"כולם" יעשו זאת, מספיק שמשפחה אחת בלבד עושה זאת וכבר הביקוש התכווץ.

אני מבין מה אתה אומר ואין לי וויכוח על כמות המשפחות שאולי יעשו זאת. אני רק ציינתי שאישית אני מתקשה לראות איך שינוי, שלפי דעתי לא משמעותי, יוביל להורדת מחירים חזקה.
אני לא ממשפחת הנביאים, אז אני לא ממש יודע מה יקרה...

נתקלתי בלא מעט כאלו שלא מבינים מה ההבדל בין מסלולי המשכנתא ולא מבינים מה הסיכון הגלום במסלול ריבית משתנה+צמודה (באופן לא מפתיע זה התפוצץ להם בפרצוף בשנים האחרונות...).

השאלה היא כמה מאלו "שלא מבינים מה ההבדל בין מסלולי המשכנתא" יש להם 3 דירות ומעלה?
בלי ידע מינימלי של מה שכתבת, ההצלחה שלהם היא בגדר נס... אלא אם כן יש מישהו שמלווה אותם ואז חזרנו לאותם האנשים שימצאו את האיש מקצוע שיעזור להם.

כמה קל לנו למצוא איש מקצוע טוב שיודע לתת עצה טובה בנושאי המיסוי הרלוונטיים?
אני מחפש כזה יותר מעשור ועד היום נתקלתי באיש מקצוע בודד שבאמת מבין על מה הוא מדבר והמחיר שהוא דורש חריג כמו הידע שלו כך שרוב האנשים לא מוכנים לשלם אותו.

לא פירטת מה חיפשת יותר מעשור, אז אני לא ממש יודע למה התכוונת
מהניסיון האישי שלי, לא היתה בעיה למצוא רו"ח שמגיש דוח שנתי עבור אדם שהוא שכיר ו\או עצמאי, בעל תיק השקעות בארץ ו\או בחו"ל, כולל נכסים ניידים ו\או נייחים בארץ ו\או בחו"ל עם תיבול של קריפטו

אם אתה מתכוון לנושא מכירה בשכבות - אז נכון שלא כל רו"ח יהיה מוכן לקחת את זה על עצמו. מי שמוכן "להסתכן" מבקש על כך תוספת הולמת. בסופו של דבר החלטה שלנו אם לשכור את שירותיו המצוינים או להסתפק בשירות מספיק טוב (מתקשר לשיחה הקודמת שלנו לגבי שאיפה למצוינות)

זה לא קשור לאינטרסים של הממשלה.

לענ"ד קשור ולא סותר את מה שכתבת. אני רק מציין שאם היה לממשלה אינטרס שהמחירים יירדו אז היא היתה פועלת בכל הכוח. כיון שאין לה אינטרס חזק וממשי להורדה (שהרי אם המחירים יירדו ההכנסות של המדינה יירדו בהתאם מס רכישה\שבח וכו') ולכן היא עושה "מספיק בקושי" כדי לצבור עוד קולות של בוחרים ולסתום פיות

מחירי הנדל"ן משקפים, וימשיכו לשקף את אלטרנטיבות ההשקעה הזמינות למשקיעים הבינלאומיים בעולם.

סליחה שאני נשמע אגואיסט לצורך הדיון, מדוע שאני (כממשלה\מדינה) צריכה לתת אפשרות למשקיעים בחו"ל לרכוש נכסים כאן בארץ בעוד שהצעירים שגרים כאן ומשרתים בצבא, משלמים מיסים וכו' לא מצליחים להשיג לעצמם נכס מינימלי?!
תושבי חוץ היקרים, רוצים להשקיע בישראל? יש אפשרויות נוספות שיכולות גם לעזור למדינה וגם לא להפריע לזוגות הצעירים.

הממשלה יכולה להשפיע על כך בדמות מיסוי

סליחה, אבל הממשלה יכולה לעשות עוד הרבה דברים מעבר כדי להוריד את המחירים או לפחות להקל על הצעירים שמעוניינים לרכוש "גוש אבנים". אבל כמו שאנו רואים היא לא פועלת ביתר שאת כדי לעזור. היא מעניקה "סוכריות" ועוטפת אותם בצלופן יפה.

הדרך היחידה להורדת מחירי הנדל"ן היא להפוך את הנדל"ן ללא אטרקטיבי עבור המשקיעים ואת זה הציבור לא רוצה כי כמעט כל הציבור שואף להיות משקיע נדל"ן.

הציבור שואף לדירה משלו לא בשביל להיות משקיע נדל"ן, אלא בעיקר "ראש שקט" ש(כביכול) אף אחד לא יכול להוציא אותי מהדירה שלי
פסיכילוגיה שקשה להתמודד איתה

ה-"מתנה" שהמדינה נתנה לאנשים (למשל הייטקיסט שהכרתי והיה לו מספיק כסף בשביל לקנות דירה ללא משכנתא בכלל קיבל כמה מאות אלפי שקלים הנחה בתוכנית "מחיר למתבכיין" על חשבון שאר משלמי המיסים בארץ).

אני מניח שזה לא היתה כוונת המחוקק, אבל כמוהם כמונו - אנחנו לא נביאים כדי לדעת איך יתפתח.

 

[daat99]

יוביל להורדת מחירים חזקה.

לא טענתי שזה יוביל להורדת מחירים חזקה.
טענתי שזה ידחוף את המחירים כלפי מטה.

בהינתן כמות הדברים שדוחפים את המחירים כלפי מעלה (כגון אינפלציה) אין לי שום יכולת או יומרה אפילו לנחש מה "ידחוף יותר חזק".

השאלה היא כמה מאלו "שלא מבינים מה ההבדל בין מסלולי המשכנתא" יש להם 3 דירות ומעלה?

לצערי ובהתחשב בקבוצה שאני מכיר באופן אישי זה כמעט כולם (כולל כמה שמגדירים את עצמם כמומחים בתחום ועדיין לא הבינו מה המשמעות של הצמדה למדד עד שהם ספגו את הנזק ב-2022).

בלי ידע מינימלי של מה שכתבת, ההצלחה שלהם היא בגדר נס...

3 דירות ומעלה ללא ידע זה לא נס.
3 דירות ומעלה ללא ידע זו בסך הכל משפחה עם הכנסה ממוצעת (ומטה) שחונכה לקנות דירות במקום בגדים/ממתקים/חוגים/וכו.

אלא אם כן יש מישהו שמלווה אותם ואז חזרנו לאותם האנשים שימצאו את האיש מקצוע שיעזור להם.

אילו רק אנשי המקצוע היו יודעים.
כמות האנשים שהראו לי את ההצעות שהם קיבלו מ-"יועצי משכנתא מומחים" והתבררו כהצעות זבל אחרי בדיקה מינימליסטית במחשבון משכנתאות פשוט וחינמי היא עצומה.
ראיתי דברים כמו "יש אינפלציה חיובית רק ב-5 השנים הראשונות ובשאר ה-25 שנה של המשכנתא שנלקחת ל-30 שנה היא תמיד תהיה 0" ואז מתקבלות תוצאות כמו "לוח סילוקין של משכנתא צמודה יותר טוב מלא צמודה אפילו עם האינפלציה!"...
כששאלו את אותו "יועץ משכנתאות מומחה" למה האינפלציה מחושבת רק 5 שנים ולא על כל ה-30 התשובה המקצועית שלו הייתה "ככה התוכנה מחשבת".
מי בדיוק הגדיר לתוכנה לחשב כך ואם הוא כל כך מקצועי למה הוא לא הסביר שזו בעיה לפני שאני שלחתי אותם אליו עם השאלות האלו?

לא פירטת מה חיפשת יותר מעשור

מישהו שיודע להגיש דו"ח מס מלא לפי חוקי המס במדינת ישראל.

פגשתי המון שטענו שכן ואז עשו דברים בסגנון:
* רישום עליית ערך לא ממומשת כ-"מחזור מכירות" (מה שמאפשר לפקיד השומה להגדיר אותי כסוחר במקום כמשקיע)
* התעלמות מוחלטת מדיבידנדים (מה שמוביל להעלמת מס)
* רישום הדיבידנדים והתעלמות ממס דיבידנדים שנגבה במקור (מה שמוביל לתשלום מס דיבידנדים פעמיים - גם ל-IRS וגם בארץ בניגוד לאמנה למניעת כפל מס)
* אי דיווח על רווחים ממומשים בכלל (עוד העלמת מס)
* דיווח רווחים נומינלים במקום ריאלים (התעלמות משינויי מטבע ו/או אינפלציה בהתאם למקרה)

ואלו רק חלק מהטעויות שאני הצלחתי לאתר בדו"חות שהם רצו שאני אחתום עליהם לפני הגשתם למס הכנסה.

, לא היתה בעיה למצוא רו"ח שמגיש דוח שנתי עבור אדם שהוא שכיר ו\או עצמאי, בעל תיק השקעות בארץ ו\או בחו"ל, כולל נכסים ניידים ו\או נייחים בארץ ו\או בחו"ל עם תיבול של קריפטו

אכן אין בעיה למצוא רו"ח שכזה.
הבעיה היא למצוא אחד שלא עושה שטויות ושהדו"ח שהוא מגיש ממולא כחוק.

נ.ב.
כשעובדים עם איש מקצוע טוב הוא גם מציע פעולות שניתן לבצע לצורך צמצום חבות המס ולא רק ממלא את הדו"ח לצורך ההגשה.

אם אתה מתכוון לנושא מכירה בשכבות

ממש לא.
דווקא עם זה לא היו בעיות בכלל כי פרט המידע הקטן הזה לא מופיע בכלל בדו"ח של אינטראקטיב.
בדו"ח מופיע פשוט כמה רווח ממומש היה במכירה (עם תאריכים מתאימים) וזהו.
אין שום אזכור ל-FIFO/LIFO/אחר.

מי שמוכן "להסתכן"

1. אין כאן סיכון מבחינת הנישום כי רשום מפורשות בתקנות מס הכנסה שזה מותר
2. גם אם היה כאן סיכון אז הסיכון הזה לא חל על הרו"ח שתפקידו למלא את הדו"ח בהתאם לפרטים שהנישום סיפק אלא על הנישום עצמו

אני רק מציין שאם היה לממשלה אינטרס שהמחירים יירדו אז היא היתה פועלת בכל הכוח

אני מסכים שאין לממשלה אינטרס שכזה אבל למעט את יבוצע מעבר מדמוקרטיה לדיקטטורה אין לה שיניים בנושא.
הדבר היחיד שהיא יכולה לעשות הוא להחיל מסים שיהפכו את ההשקעה בנדל"ן לפחות אטרקטיבית ובכך לצמצם את הביקוש אבל כפי שאתה כבר יודע אין אפילו שר אוצר אחד שבאמת חושב להעלות את המסים על השכירות ו/או רכישות הדירות וכו'.

אם המחירים יירדו ההכנסות של המדינה יירדו בהתאם מס רכישה\שבח וכו'

לא בהכרח.
עדיין יהיו במדינה X דירות מאוכלסות כך שמבחינת הכנסות זה דווקא יכול להגדיל את גביית המסים.
למשל הממשלה יכולה להחיל:
* מס שכר דירה שולי מהשקל הראשון
* מס רכישה גבוה יותר כבר מהדירה הראשונה
* מס שבח ללא פטורים
* מס "רכוש" (כמו שחל בכמה מדינות) בגובה %X משווי הבית (לפי שמאי/מטרז'/ארנונה/אחר)
ועוד הרבה רעיונות שמאוד לא סביר שהממשלות יישמו אבל ישפיעו על הביקוש באופן משמעותי...

לכן היא עושה "מספיק בקושי" כדי לצבור עוד קולות של בוחרים ולסתום פיות

למה להעלות את המיסים, להקטין את הביקוש ולספוג התרעמות של הציבור אם אפשר להגריל זכיה בלוטו במקום ולקבל עוד מצביעים מרוצים?

מדוע שאני (כממשלה\מדינה) צריכה לתת אפשרות למשקיעים בחו"ל לרכוש נכסים כאן בארץ בעוד שהצעירים שגרים כאן ומשרתים בצבא, משלמים מיסים וכו' לא מצליחים להשיג לעצמם נכס מינימלי?!

כמדינה:
* או שזה לא מעניין אותך
* או שאתה רוצה למשוך אליך את בעלי הממון ממדינות אחרות

למה שהמדינה לא תרצה "לייבא כסף ממדינות אחרות"?

נ.ב.
במקום להתלונן שמי שמשרת בצבא לא מצליח לקנות גוש אבנים אפשר ללמד את מי שמשרת בצבא איך להרוויח כסף גם כשהוא ישן כך שהוא לא יצטרך גוש אבנים.
כמובן שאם ילמדו זאת בצבא אז אנחנו נמצא את עצמו כאומה ללא שכירים למעט העובדים הזרים וזו בעיה יותר גדולה.

תושבי חוץ היקרים, רוצים להשקיע בישראל? יש אפשרויות נוספות שיכולות גם לעזור למדינה וגם לא להפריע לזוגות הצעירים.

והאפשרויות הללו זמינות גם לזוגות הצעירים אז אולי עדיף לא לדחוף להם אבנים לגרון?
אבנים לא עוברות טוב במערכת העיכול

להקל על הצעירים שמעוניינים לרכוש "גוש אבנים"

אני באמת נגד הגישה הזו.
למה המדינה צריכה להקל על צעירים לרכוש גוש אבנים? בעיקר כשזה בא על חשבון שאר הציבור שלא רוצה לרכוש גוש אבנים...

למה ציבור השכירים היו צריכים לעבוד ולשלם מסים בשביל שהייטקיסט שהיה לו מספיק הון לצורך רכישת דירה בת"א ללא משכנתא יקבל מתנה בשווי כמה מאות אלפי שקלים מהמדינה כחלק מתכנית "דירה למתבכיין" של קח-לו (שעדיין לא הבנתי למה הוא לא נכנס לכלא אחרי הבלאגן שהיה בחברה שהוא עבר לנהל)?

הציבור שואף לדירה משלו לא בשביל להיות משקיע נדל"ן, אלא בעיקר "ראש שקט" ש(כביכול) אף אחד לא יכול להוציא אותי מהדירה שלי
פסיכילוגיה שקשה להתמודד איתה

התפקיד של המדינה הוא לא להיות הפסיכולוג הלאומי.
אם הציבור משקר לעצמו שדירה זה טוב ואי אפשר לפנות אותו (ראה מפונים... ולא רק בגלל המלחמה - ראה גם מפונים בשל בניינים מסוכנים) אז זו בעיה של הציבור.

אני מניח שזה לא היתה כוונת המחוקק

כוונות לחוד ותוצאות לחוד.
על זה נאמר: "הדרך לגיהנום מרוצפת בכוונות טובות".

אבל כמוהם כמונו - אנחנו לא נביאים כדי לדעת איך יתפתח.

כל גישת ההגרלות היא בעיה.
תדמיין לעצמך את משטרת ישראל "מגרילה" לאיזו שיחת טלפון תשלח ניידת ואיזו שיחת טלפון "לא תקבל שירות".
מה לגבי מד"א? יצא 1 בקוביה אז אנחנו לא מבצעים החייאות היום.
כיבוי אש? יצא 6 בקוביה אז כל הכבאים מהצפון צריכים לנסוע לאילת ולחכות שם לזריקת הקוביה הבאה מחר.

 

[מומו]

לא טענתי שזה יוביל להורדת מחירים חזקה.
טענתי שזה ידחוף את המחירים כלפי מטה.

חשבתי שאתה מתכוון לשינוי משמעותי במחיר.
שינויים קלים במחיר קורים כל הזמן, זה לא משהו מהותי שאפשר לבחון ולהבין מאיפה זה נובע

לצערי ובהתחשב בקבוצה שאני מכיר באופן אישי זה כמעט כולם

בדיוק היום שמעתי בפודקאסט שהמנחה אמר רכישת דירה להשקעה הפך להיות הספורט הלאומי בארץ...

3 דירות ומעלה ללא ידע זה לא נס.

3 דירות ומעלה שמכניסות למשפחה תזרים משמעותי חיובי ללא ידע בעיניי זה נס
(כמעט) כל אחד יכול לקחת הלוואה\משכנתא ולקנות עוד דירה, החכמה היא לייצר מזה תזרים חיובי משמעותי שיכסה גם את הדירה וגם את המחייה של אותה משפחה... בעיניי זה לא פשוט. בלי הידע המתאים הכשלון מובטח עוד לפני שהחל

כמות האנשים שהראו לי את ההצעות שהם קיבלו מ-"יועצי משכנתא מומחים" והתבררו כהצעות זבל אחרי בדיקה מינימליסטית במחשבון משכנתאות פשוט וחינמי היא עצומה.
ראיתי דברים כמו "יש אינפלציה חיובית רק ב-5 השנים הראשונות ובשאר ה-25 שנה של המשכנתא שנלקחת ל-30 שנה היא תמיד תהיה 0" ואז מתקבלות תוצאות כמו "לוח סילוקין של משכנתא צמודה יותר טוב מלא צמודה אפילו עם האינפלציה!"...
כששאלו את אותו "יועץ משכנתאות מומחה" למה האינפלציה מחושבת רק 5 שנים ולא על כל ה-30 התשובה המקצועית שלו הייתה "ככה התוכנה מחשבת".
מי בדיוק הגדיר לתוכנה לחשב כך ואם הוא כל כך מקצועי למה הוא לא הסביר שזו בעיה לפני שאני שלחתי אותם אליו עם השאלות האלו?

אני מתפלא (ויותר מזה נחרד) מהמקרה שכתבת, אבל אני לא בטוח שהוא מייצג. אין לי ממש דרך לדעת או רצון לחקור. מקווה שרוב היועצים הם בסדר ולא מוליכים את הלקוחות שלהם לתהום
צריך לזכור שבכל מקצוע אפשר למצוא את אותו אדם הממוצע שייתן לך שירות, האיכות לא בטוח תואם למחיר אבל לאנשים הפשוטים "שלא מבינים מה ההבדל בין מסלולי המשכנתא" אין כלים לבדוק שהאדם שמולך יועץ תותח או ההיפך...

מישהו שיודע להגיש דו"ח מס מלא לפי חוקי המס במדינת ישראל

לענ"ד אם הידע העצום שיש לך אתה בקלות יכול לוותר על איש מקצוע בנושא

פגשתי המון שטענו שכן ואז עשו דברים בסגנון:
* רישום עליית ערך לא ממומשת כ-"מחזור מכירות" (מה שמאפשר לפקיד השומה להגדיר אותי כסוחר במקום כמשקיע)
* התעלמות מוחלטת מדיבידנדים (מה שמוביל להעלמת מס)
* רישום הדיבידנדים והתעלמות ממס דיבידנדים שנגבה במקור (מה שמוביל לתשלום מס דיבידנדים פעמיים - גם ל-IRS וגם בארץ בניגוד לאמנה למניעת כפל מס)
* אי דיווח על רווחים ממומשים בכלל (עוד העלמת מס)

מדהים איך אתה מוצא את האנשים "המיוחדים" האלה...
אבל זה שוב מחזיר אותנו ללקוחות שאין להם מספיק את הידע ולא יודעים מה לשאול או "שלא מבינים מה ההבדל בין מסלולי המשכנתא" - הרי אם לא היית לומד בעצמך את החומר לא היית מגלה שהרו"ח שלך טעה בהגשת הדו"ח.
לענ"ד אלו טעויות של תחילת הדרך, כיום המצב הרבה פחות גרוע כי הידע חשוף לכלל הציבור ולכן הציבור (מי שרוצה בכך) הופך להיות יותר חכם

דיווח רווחים נומינלים במקום ריאלים (התעלמות משינויי מטבע ו/או אינפלציה בהתאם למקרה)

לגבי אינפלציה - אני עוד איכשהו יכול להבין.
אבל איך אפשר להתעלם משינוי מטבע בין המכירה לקניה?! אלא אם כן נזכיר את השרשור הנוסף שציינו שרוב הרו"ח משתמשים בשער ממוצע במקום שער ספציפי לפי תאריך רכישה\מכירה

כשעובדים עם איש מקצוע טוב הוא גם מציע פעולות שניתן לבצע לצורך צמצום חבות המס ולא רק ממלא את הדו"ח לצורך ההגשה

וזה בדיוק מה שניסיתי לטעון שיש ערך מוסף לרו"ח מצוין שכזה ועלותו בהתאם

1. אין כאן סיכון מבחינת הנישום כי רשום מפורשות בתקנות מס הכנסה שזה מותר
2. גם אם היה כאן סיכון אז הסיכון הזה לא חל על הרו"ח שתפקידו למלא את הדו"ח בהתאם לפרטים שהנישום סיפק אלא על הנישום עצמו

לענ"ד זה לא מדויק.
כאשר מתחילות השאלות מצד מ"ה, הרו"ח אמור לטפל ולסגור את הנושא עבור הנישום.
אני יכול להבין את הרו"ח במקרה זה, אם הרו"ח מבקש מחיר סמלי למה לא להתאמץ ולקחת מקרה מסובך?!

במקום להתלונן שמי שמשרת בצבא לא מצליח לקנות גוש אבנים אפשר ללמד את מי שמשרת בצבא איך להרוויח כסף גם כשהוא ישן כך שהוא לא יצטרך גוש אבנים.

בעיני הציבור גוש האבנים זה "להרוויח כסך גם כשהוא ישן"... השכירות מכניסה לו משכורת ללא מס (עד התקרה) ובעתיד יוכל להעניק ליורשיו. זה מעולה וגם טוב לפרסומות. ראה ערך של כמות המפרסמים השקעות בנדל"ן... צעירים שלפני שנתיים סיימו צבא ומוכרים קורסי השקעות

והאפשרויות הללו זמינות גם לזוגות הצעירים אז אולי עדיף לא לדחוף להם אבנים לגרון?

לצערי זה לא עובר את הפסיכילוגיה של הרוב. הם מעדיפים לראות את האבנים פיסית ולהרגיש את זה מוחשי מאשר חשבון וירטואלי בבית ההשקעות\בנק שמייצר כסף.

אני באמת נגד הגישה הזו.
למה המדינה צריכה להקל על צעירים לרכוש גוש אבנים? בעיקר כשזה בא על חשבון שאר הציבור שלא רוצה לרכוש גוש אבנים...

אולי כדי שהנכסים של המדינה (נדל"ן) "יחולקו" (בשאיפה) באופן שווה ולא שכל הנדל"ן יוחזק אצל העשירים ביותר?
למה שתרצה שילדיך יהיו נתונים לחסדי בעלי הבית במקום שהם יהיו בעלי הבית של עצמם?

מאחר ואני לא מכיר נדל"ן לעומק סלח לי על השאלה - האם לא ייתכן מצב שעלות השכירות לאותה דירה תהיה יקרה יותר מאשר רכישת הדירה? (כלומר תשלום המשכנתא יהיה נמוך יותר מתשלום השכירות). אם כן, אזי ישנה כדאיות כלכלית לרכוש ולגור באותה דירה מאשר לשכור ולשלם עלות גבוהה יותר. במצב כזה החזר המשכנתא הנמוך יאפשר לחסוך בתיק ההשקעות

למה ציבור השכירים היו צריכים לעבוד ולשלם מסים בשביל שהייטקיסט שהיה לו מספיק הון לצורך רכישת דירה בת"א ללא משכנתא יקבל מתנה בשווי כמה מאות אלפי שקלים מהמדינה כחלק מתכנית "דירה למתבכיין" של קח-לו (שעדיין לא הבנתי למה הוא לא נכנס לכלא אחרי הבלאגן שהיה בחברה שהוא עבר לנהל)?

לצערי, אני לא מכיר את כל הפרטים. אשמח אם תוכל להרחיב ככל שמתאפשר

כל גישת ההגרלות היא בעיה

קטונתי, אין לי מושג מה עמד מול עיניהם ברגע האמת שהחליטו על כך
אבל הגרלות של דירה מול הגרלות של שירותי חירום - לענ"ד לא בר השוואה

 

[daat99]

חשבתי שאתה מתכוון לשינוי משמעותי במחיר.

אני מתכוון לדחיפת מחירים.
מחירי הנדל"ן זו משוואה עם כמות עצומה של נעלמים.
גובה הריבית הוא נעלם אחד שמשפיע על שני דברים:
1. השקעות אלטרנטיביות (ריבית בפק"מ בגובה 50%? אני אמכור את הבית שנותן 2% שכר דירה ואשים את הכסף אחרי מס בפק"מ...)
2. השפעה על יכולת גיוס ההון של הרוכשים (ריבית משכנתא בגובה 100%? אפילו הייטקיסטים מוכשרים יתקשו להתמודד עם משכנתא של 100 אלף בלבד, קל וחומר משכנתאות של מיליונים כמו שהם לוקחים כרגע...)

מכיוון שאלו רק שני נעלמים מתוך הרבה מאוד נעלמים אז לא ניתן לדעת איך התוצאה הסופית תושפע משינויים בריבית למשל.

מה שאני יודע זה:
1. העלאת ריבית מצמצמת את הביקוש לנדל"ן מצד המשקיעים והם אלו שקובעים את מחירי הנדל"ן
2. העלאות מסים על הנדל"ן (ולא על החלופות*) מצמצמות את הביקוש לנדל"ן מצד המשקיעים והם אלו שקובעים את מחירי הנדל"ן

מה שאני לא יודע זה:
1. האם העלאת הריבית תשפיע מספיק בשביל לנטרל את ההשפעות הנגדיות של הרבה מאוד משתנים אחרים בעולם ותוסיף להשפיע אפילו יותר בשביל לייצר ירידות מחירים
2. האם העלאת המיסוי על הנדל"ן תשפיע מספיק לנטרל את ההשפעות הנגדיות של הרבה מאוד משתנים אחרים בעולם ותוסיף להשפיע אפילו יותר בשביל לייצר ירידות מחירים

שינויים קלים במחיר קורים כל הזמן, זה לא משהו מהותי שאפשר לבחון ולהבין מאיפה זה נובע

בשל כמות הנעלמים הגדולה

בדיוק היום שמעתי בפודקאסט שהמנחה אמר רכישת דירה להשקעה הפך להיות הספורט הלאומי בארץ...

זה פודקאסט מ-1948?
באיזו שנה מהקמת המדינה רכישת דירה להשקעה לא היתה "הספורט הלאומי בארץ"?

סתבא שלי זכרונה לברכה שבכלל לא נולדה בארץ, לא ידעה לקרוא ולכתוב (באף שפה) אבל כן ידעה לקנות בית לכל ילד ולחיות בצמצום (וזה לפני יותר מיובל!).

3 דירות ומעלה שמכניסות למשפחה תזרים משמעותי חיובי ללא ידע בעיניי זה נס

בעיניי זה נזק עצום כי עם הידע המתאים הם יכלו להיות בעלים של 3 בניינים ומעלה

החכמה היא לייצר מזה תזרים חיובי משמעותי שיכסה גם את הדירה

לא חכמה גדולה אם מחקים שיהיה הון עצמי מספק.

גם את המחייה של אותה משפחה.

זה ממש לא קשור לנדל"ן אלא להסתפקות במועט לעומת בזבזנות.
במלים אחרות: התנהלות פיננסית.
לא צריכים להיות גאונים בהשקעות בשביל התנהלות פיננסית נבונה כמו למשל:
האישה המדהימה הזו שפחדה להשקיע כספים, חסכה מעצמה טיפולים רפואיים (בשביל לא "לבזבז כסף") וכל ההישג הפיננסי "העצום" שלה הסתכם ב-28 שנות משכורת:

לעומתה יש את האישה המדהימה הזו שגם חסכה מעצמה לא מעט אבל לא פחדה להשקיע והצליחה לתרום כ-6,984 שנות משכורת לצדקה:

חסכנות וקמצנות זה לא הסוד להצלחה פיננסית.
השקעה מתמדת זה הסוד האמתי להצלחה פיננסית.

בעיניי זה לא פשוט. בלי הידע המתאים הכשלון מובטח עוד לפני שהחל

בעיניי זה מאוד פשוט אבל בלי הפסיכולוגיה המתאימה זה לא יקרה.
נדל"ן זו צורת השקעה גם בלי הידע המתאים כך שמאוד קשה להפסיד מהשקעה בנדל"ן למגורים לאורך זמן.
הבעיה היא שאנשים לא מבינים איך לחשב כמה הם מרוויחים בפועל ולכן הם חושבים שהם מרוויחים יותר ממה שהם היו מרוויחים בהשקעות אחרות כגון השקעה מחקה מדד ו/או מניות דיבידנד.

אבל אני לא בטוח שהוא מייצג.

לצערי הרב הוא מייצג את רוב האנשים שאני נתקל בהם ומשוחח איתם.
אני לרוב מעלה את נושא ה-"יקר לגור בארץ" לשיחה וכשזה "טופס" כי הצד השני מתחיל לקטר אני שואל אותו שאלות על המשכנתא שלו.
לרוב אנשים אוהבים להתקרבן אז הם משתפים בשמחה "כמה יקרה המשכנתא" או "כמה אין להם שום סיכוי להשיג הון עצמי".
במהלך ההתקרבנות הנ"ל רמת חוסר הידע שלהם נחשפת בקלות יתרה

אין לי ממש דרך לדעת או רצון לחקור.

בוודאי שיש לך.
כל מה שאתה צריך זה לנהל שיחות על משכנתאות ו-"כמה יקר לקנות דירה בארץ" עם כל אדם שאתה מנהל איתו שיחת חולין
ככל שתנהל יותר שיחות כאלו עם יותר אנשים אתה תבין שלאנשים אין מושג איך עובדת המשכנתא, איך עובדת ההצמדה למדד ואיך עובדות הריביות המשתנות.
אתה כן תשמע המון אנשים שמקטרים שהם משלמים יותר ממה שהם חשבו ובפערים משמעותיים בשל חוסר ההבנה הזו.

מקווה שרוב היועצים הם בסדר ולא מוליכים את הלקוחות שלהם לתהום

כולנו מקווים אבל אז קורים שני דברים:
1. אנחנו הולכים ליועצים כשאנחנו לא יודעים מספיק לבד ולכן אין לנו יכולת לדעת אם היועץ טוב או לא ואנחנו בוחנים אותו על סמך הכישרון שלו כ-"איש מכירות"
2. אנחנו מפסיקים ללכת ליועצים כשאנחנו כבר יודעים מה אנחנו עושים ואז אנחנו לא נתקלים ביועצים שלא יודעים מה הם עושים (עד שחברים באים להתייעץ על "המלצות היועצים")

תחשוב למשל על נושא שיותר מוכר לך: יועצי ההשקעות בבנקים
כמה יועצי השקעות בבנקים מדברים עם המשקיעים על:
1. שיקולים פסיכולוגיים?
2. הרוגע שמתקבל מקבלת תזרים יציב וגדל גם כשהבורסה מתרסק?
3. קיום השקעות שמייצרות תזרים שהיה כל כך אמין כך שהוא גדל במהלך חצי יובל ומעלה?

לעומת זאת כמה יועצים פשוט ממליצים "למכור את מה שהיום צבוע באדום ולקנות את מה שהיום צבוע בירוק" (עם הסבר שיווקי שהוגדר להם מראש ע"י מומחי שיווק)?

צריך לזכור שבכל מקצוע אפשר למצוא את אותו אדם הממוצע שייתן לך שירות, האיכות לא בטוח תואם למחיר אבל לאנשים הפשוטים "שלא מבינים מה ההבדל בין מסלולי המשכנתא" אין כלים לבדוק שהאדם שמולך יועץ תותח או ההיפך...

נכון מאוד וזה נכון לכל תחום בחיים.
התוצאה היא כמובן שרוב האנשים חותמים על משכנתאות שהם לא מבינים וגורמות להם נזק פיננסי עצום.
אני הייתי בסיפור הרע הזה בעצמי עם הדירה היחידה שקניתי בחיי (וכבר מכרתי מאז).

לענ"ד אם הידע העצום שיש לך אתה בקלות יכול לוותר על איש מקצוע בנושא

אני בהחלט מסכים אתך אבל משיקולים פסיכולוגיים אני מעדיף לשלם למישהו הון תועפות - לך תבין את הפסיכולוגיה

אם לא היית לומד בעצמך את החומר לא היית מגלה שהרו"ח שלך טעה בהגשת הדו"ח.

אין כאן "אם".
במשך שנים הרו"ח שהשתמשתי בשירותיהם עשו את אותם הטעויות בלי ששמתי לב ואני חתמתי על הטפסים השגויים בלי לדעת.
בכל שנה/שנתיים שמתי לב לטעות אחרת ואז הרו"ח אמר לי "אבל זה מה שעשינו גם קודם..." כאילו זה הופך את הטעות לנכונה...

נ.ב.
כל המקרים שתיארתי בדוגמא קרו לי באופן אישי עם הרו"ח השונים שאני שכרתי את שירותיהם.
אלו לא מקרים שאחרים סיפרו לי.

לענ"ד אלו טעויות של תחילת הדרך, כיום המצב הרבה פחות גרוע כי הידע חשוף לכלל הציבור ולכן הציבור (מי שרוצה בכך) הופך להיות יותר חכם

אתה מבין שלפחות שתיים מהטעויות הללו נלקחו מהרו"ח הראשון ששכרתי להגשת דו"ח מס עבור שנת 2022 (בסוף עברתי לרו"ח אחר שגבה מחיר אסטרונומי אבל ידע לדקלם ישר והפוך את כל הניואנסים הרלוונטיים בצורה מדהימה).
אני עדיין מגדיר את הדו"ח של 2022 כ-"כיום"

באופן כללי אני גם לא בטוח שהציבור הופך להיות יותר חכם.
רוב הציבור מסתמך על מה שאומרים לו בצורה עיוורת (ראה הדיון שלנו על אלפי והדרישה של אלפי לבצע מכירה לפי FIFO למרות שבתקנות מס הכנסה רשום מפורשות שלנישום מותר לבצע מכירה שלא לפי FIFO אם הוא יכול להוכיח את התאריך והמחיר המקורי - מה שניתן לעשות באינטראקטיב כפי שהצגתי מהדו"ח שלהם שאני מגיש למס הכנסה).

אבל איך אפשר להתעלם משינוי מטבע בין המכירה לקניה?! אלא אם כן נזכיר את השרשור הנוסף שציינו שרוב הרו"ח משתמשים בשער ממוצע במקום שער ספציפי לפי תאריך רכישה\מכירה

באותו המקרה הרו"ח פשוט לקח את שער המטבע ביום המכירה ורשם שזה היה השער ביום הרכישה (היה פער של כמה שנים ביניהם וזה ממש לא היה אותו השער).
אין ספק שזה "לא לפי התקנות" אבל זה בפועל מה שהוא עשה.

וזה בדיוק מה שניסיתי לטעון שיש ערך מוסף לרו"ח מצוין שכזה ועלותו בהתאם

1. אני מסכים לגמרי
2. לאדם הפשוט אין שום יכולת לדעת שהרו"ח שדורש 50 אלף לטובת הגשת דו"ח (לצורך הגזמה) הוא באמת המקצוען שמסוגל להציע דברים כאלו ולא זה שמדווח ששער דולר של תאריך הרכישה זהה לשער הדולר של תאריך המכירה...
3. גם לאדם שיש יכולת לזהות זאת, לא ניתן לזהות זאת לפני שמשלמים את אותם 50 אלף שח כך שבפועל אתה צפוי לשלם את הסכום המופקע ובדיעבד לגלות שנפלת על חאפר בחליפה

כאשר מתחילות השאלות מצד מ"ה, הרו"ח אמור לטפל ולסגור את הנושא עבור הנישום.

נכון אבל חובתו החוקית מתחילה ונגמרת בפרטים שהוא קיבל מהנישום.
אם הנישום העלים מידע מהרו"ח אז לרו"ח אין מחוייבות חוקית על המידע שהועלם.

אם הרו"ח מבקש מחיר סמלי למה לא להתאמץ ולקחת מקרה מסובך?!

1. מי אמר שהוא מבקש מחיר סמלי?
2. המקרה מתואר עוד לפני קבלת "הצעת מחיר" עבור שכירת שירותי איש המקצוע - אם הוא מסובך מדי עבורו אז הוא צריך להציג הצעת מחיר מתאימה ולא "הצעת מחיר סמלית שלא מספקת את מה שהלקוח ביקש" בלי להסביר ללקוח שהוא לא הולך לקבל את מה שהוא רצה (מקרה אמתי שקרה לי)

עיני הציבור גוש האבנים זה "להרוויח כסך גם כשהוא ישן"... השכירות מכניסה לו משכורת ללא מס (עד התקרה) ובעתיד יוכל להעניק ליורשיו

גם בעיניי.

לצערי זה לא עובר את הפסיכילוגיה של הרוב. הם מעדיפים לראות את האבנים פיסית ולהרגיש את זה מוחשי מאשר חשבון וירטואלי בבית ההשקעות\בנק שמייצר כסף.

אני בהחלט מסכים.
הפסיכולוגיה לא הופכת את המתמטיקה לנכונה.
הפסיכולוגיה רק מסבירה שההחלטה לקבל תוצאות חסר היא נכונה עבור משקיע X.

נ.ב.
בראי ההיסטוריה היה יותר משתלם פיננסית לשכור שירותי פסיכולוג שיגרום למשקיע להשקיע 100% במניות מאשר לקנות דירה במקום להשקיע במניות...

אולי כדי שהנכסים של המדינה (נדל"ן) "יחולקו" (בשאיפה) באופן שווה ולא שכל הנדל"ן יוחזק אצל העשירים ביותר?

1. אין כאן שום חלוקה שווה (לא נותנים לזוג צעירים שהוריהם עובדים בשכר מינימום את אותה ההזדמנות לקנות דירה כמו לרווק הייטקיסט שכבר יש לו הון עצמי לקנות את הדירה ללא משכנתא)
2. אני מעדיף התנהלות קפיטליסטית כי היא מאפשרת לחברי המעמד התחתון לטפס בסולם באמצעות חינוך פיננסי והשקעות נבונות גם משכר מינימום מאשר גישה פטרנליסטית/סוציאליסטית/קומוניסטית
3. אני לא רוצה שהרכוש יחולק במידה שווה אלא במידה שמתאימה להשקעה של המשקיע
למה שאדם שמונע מעצמו בתי מלון וטיסות לחו"ל וחוסך כסף בשביל הון עצמי לדירה יקבל את אותה התוצאה כמו אדם שלן בבתי מלון על בסיס שבועי, טס לחו"ל על בסיס חודשי ונמצא בחובות של מאה אלף שח?

למה שאני ארצה שהמדינה "תאזן" את היכולת לרכוש דירה של האדם הבזבזן שאינו מתנהל בצורה פיננסית שקולה עם התוצאה של האדם שתכנן מראש ומנע מעצמו וממשפחתו הנאות בשביל להגיע ליכולת לרכוש דירה?

למה שתרצה שילדיך יהיו נתונים לחסדי בעלי הבית במקום שהם יהיו בעלי הבית של עצמם?

1. כי הם לא נתונים לחסדי בעל הבית - בעל הבית נתון לחסדיהם (בעיקר אם הוא רוצה לקבל "בונוס" מעבר לשכר הדירה של השוק והם חונכו להשקיע במניות אז יש להם אקסטרא לתת לו והם עדיין מרוויחים יותר מאשר לקנות את הדירה)
2. כי יש להם את היכולת לתמרן במידת הצורך ללא נזקים משמעותיים (בדירה ממול התנחל ראש ארגון פשע? מה הנזק לבעל הבית ומה הנזק לדייר שהזמין הובלה "מהיום למחר" וכבר עבר לדירה אחרת בשכונה אחרת?)

האם לא ייתכן מצב שעלות השכירות לאותה דירה תהיה יקרה יותר מאשר רכישת הדירה?

אני ואתה לא צריכים להכיר את הנדל"ן לעומק, משקיעי הנדל"ן כן כי הם קובעים את מחירי הנדל"ן בהתאם לאלטנרטיבות ההשקעה.
איך שלא נסובב את הדברים הציבור מגדיר נדל"ן כ-"יותר בטוח" ממניות (למרות שהסבירות שמדד ה-SP500 יימחק שואפת ל-0 עד כדי לא קיימת והסבירות שדירה ספציפית תמחק גבוהה בהרבה (טיל, רעידת אדמה, שכן ראש ארגון פשע...).
מסיבה זו הציפיה לתשואות ארוכות טווח מהנדל"ן תשאר נמוכה יותר מהציפיה לתשואות ארוכות טווח מהמניות.

אני מעדיף לקבל את התשואות הגבוהות יותר ממניות במקום לקבל את התשואות הנמוכות של הנדל"ן (בשני המקרים אני צריך "לשלם שכר דירה" שווה ערך לדירה המדוברת - אם כחלק מהתשואות של הנדל"ן שבהן אני משלם את שכר הדירה לעצמי או לצד שלישי כשאני מקבל את התשואות של שוק ההון).

כלומר תשלום המשכנתא יהיה נמוך יותר מתשלום השכירות

1. זה ברוב המקרים היום לא נכון
2. אין שום קשר בין תשלום המשכנתא לשכירות
3. עלות המגורים כלולה בתשואות של הנדל"ן כך שזה כבר מגולם בפערי התשואות בין ההשקעות
4. אתה מכניס כאן נושא חדש ומורכב שבו אתה מנסה לבצע השוואה בין השקעה ממונפת להשקעה שאינה ממונפת
דרך אחת להתמודד עם הנושא היא למנף את שתי ההשקעות (וניתן לעשות זאת ללא הגדלת הסיכון באופן משמעותי בצד המנייתי!).
דרך אחרת להתמודד עם הנושא היא לא למנף את שתי ההשקעות (לרכוש דירה ללא משכנתא).
בכל מקרה זה נושא מאוד ארוך בפני עצמו וראוי שהוא ינוהל בשרשור נפרד כי גם ככה אני כותב את התגובה הזו כבר יותר מ-90 דקות ועוד לא סיימתי

במצב כזה החזר המשכנתא הנמוך יאפשר לחסוך בתיק ההשקעות

לדעתי:
1. המצב שתיארת אינו מה שקורה במציאות
2. מי שמשקיע בנדל"ן לא ממהר ללמוד על שוק ההון
3. מי שמשקיע בנדל"ן ובכל זאת לומד על שוק ההון לרוב עושה זאת כ-"תחנת ביניים" לפני השקעת הנדל"ן הבאה וזה צריך להוציא את המניות מתוכנית ההשקעה שלו (דבר שפוגע בתשואות של תיק ההשקעות שלו)
5. המיעוט שמשקיעים בנדל"ן ולומדים על שוק ההון במטרה להיות משקיעים בשוק ההון מגלים שהתשואות יותר טובות בשוק ההון...

לצערי, אני לא מכיר את כל הפרטים. אשמח אם תוכל להרחיב ככל שמתאפשר

על איזה חלק?
הבלאגן של קח-לו עם החברה שהוא נכנס אליה אחרי שהוא יצא מהממשלה?
היו על זה המון כתבות נוספות

על החלק של ההייטקיסט שהיה לו הון עצמי בשביל לקנות דירה בת"א ללא משכנתא אבל זכה בהגרלת "מחיר למתבכיין" ולכן קיבל הנחה של כמה מאות אלפי שקלים על רכישת דירה למרות שהוא לא היה צריך אותה ובמקביל כל משלמי המסים בארץ היו צריכים לממן את אותם מאות אלפי שקלים?
אין כל כך מה לפרט מעבר לנקיבת שמות של אנשים וזה לא באמת יעזור

אבל הגרלות של דירה מול הגרלות של שירותי חירום - לענ"ד לא בר השוואה

הגרלות של שירותי ממשלה מול הגרלות של שירותי ממשלה...
1. לדעתי הממשלה לא צריכה להתערב בכלל בנושא מחירי הדיור (מקסימום בנושא המיסוי משיקולים של גירעון ממשלתי ולא משיקולי מחירי הדיור)
2. אני בהחלט מקווה שלא יהיו יותר הגרלות של שירותי ממשלה מכל סוג

מה לדעתך על?
* הגרלת שירותי איסוף זבל
* הגרלת שירותי חידוש רישיון נהיגה
* הגרלת הוצאות דרכון
* הגרלת קבלת קצבת נכות
* הגרלת תווי חניה לנכים (למה שמי שבריא לא יוכל לחנות בחניית נכים ולדלג על התור בסופר? איפה ה-"איזון" בין האזרחים כאן? אני מקווה שברור לך שזה נרשם בסרקסטיות...)

או אולי:
* הגרלת סבסוד תחבורה ציבורית:
בכל חודש יגרילו אות אחת מה-א/ב ובאותו החודש כל האנשים שהשם המקורי שניתן להם בלידתם מתחיל באות הזו יוכלו להשתמש בשירותי תחבורה ציבורית בחינם?

זה מאוד יעזור "לצעירים" (כגון הייטקיסטים שיכולים לקנות דירה ללא משכנתא בלי עזרה של אף אחד)...
אפילו מנהלי הבנקים הגדולים "המסכנים" יוכלו ליהנות מהעזרה הזו פעם בכל 22 חודשים (בממוצע)!

 

[אביטל]

למה שתרצה שילדיך יהיו נתונים לחסדי בעלי הבית במקום שהם יהיו בעלי הבית של עצמם?

למה שתרצה שילדיך יהיו נתונים לחסדי בעלי המאפיה במקום שיהיו בעלי מאפיה בעצמם?

 

[daat99]

למה שתרצה שילדיך יהיו נתונים לחסדי בעלי המאפיה במקום שיהיו בעלי מאפיה בעצמם?

1. הם לא מוגבלים לצריכת מאפים רק ממאפיה אחת כך שהם לא נתונים לחסדי בעלי מאפיה ספציפית
2. אם הם יודעים יותר טוב איך להרוויח כסף בצורה פסיבית אז למה שאני ארצה שהם יהיו בעלי מאפיה ללא יכולת לאפות מאפים או לנהל עסק? זה מתכון לפשיטת רגל