בסביבת ריבית עולה (הגבוהה מזה שנים),
אין קשר בין עולה לבין גבוהה.
כשמעלים את הריבית מ-0.01% ל-0.02% ואז ל-0.03% זו סביבת ריבית
עולה אבל 0.03% זו ריבית
נמוכה.
לצורך ההמחשה העלאת הריבית מ-0.01% ל-0.02% מייצרת דחיפה בגובה של 50% במחירי הנכסים כלפי מטה ביחס לשווים לפני ההעלאה (בהתעלם משאר הגורמים שמשפיעים על מחירי הנכסים).
מחירי הנכסים כבר נדחפו כלפי מטה,
הדחיפה מתבצעת כשהציבור מתמחר אותה.
התמחור הזה יכול לקרות הרבה לפני העלאת הריבית או הרבה אחריה ולא בהכרח באותו היום.
למשל הציבור יכול לחשוב שלמרות שהריבית עלתה היא צפויה לרדת שוב בעוד שבוע ולכן הוא לא יתמחר את ההעלאה הזו.
דוגמא אחרת היא שהציבור בטוח שהריבית תעלה מחר והוא מתמחר אותה כבר היום במחירי הנכסים.
כאשר הריבית תרד, כפי שהפד טוען שהוא רוצה, על מנת לאזן סביבה אינפלציונית של 2-3%,
מחירי מניית X ידחפו כלפי מעלה ?
פעולת הורדת הריבית תייצר "דחיפה כלפי מעלה" אבל יכולים להיות גורמים אחרים שייצרו דחיפה יותר חזקה כלפי מטה כגון התפוצצות בועת ה-AI
תשים לב שבכוונה השתמשתי במילה "דחיפה" ולא רשמתי שהמחירים ינועו בכיוון הזה.
מאחר וקניתי כבר את מניית X, במחיר Y, השינוי בריבית אינו משפיע יותר על התזרים אותו אני מקבל
השינוי בריבית משפיע על מחיר הנכס ולכן הוא משפיע עליך במידה ותרצה לקנות עוד ממנו או למכור את מה שכבר קנית.
התזרים עצמו מתקבל לפי הרווחים של הנכס (למשל שכר הדירה שהדייר משלם או המכירות של קוקה קולה).
אני מקבל 1 דולר על כל מניה, אם מחיר המניה יורד ב 50%, מי שיקנה באותו יום, יקבל 2 דולר על אותו סכום שאני מקבל 1.
נכון.
קיבלת דולר כדיבידנד ואתה רוצה להשתמש באותו הדולר.
אולי תחליט לקנות עוד מניות מאותה החברה ואז זה כן משנה לך כי היא יותר זולה ולכן אתה יכול לקנות יותר מניות עם אותה כמות דולרים.
בסביבה בה הריבית היא 0%, כפי שהיתה בשנים האחרונות, מחירי הדירות לדוגמא, עפו לחלל מכיוון שנתנו תשואה גבוהה יותר
לא רק תשואה גבוהה יותר אלא היה יותר זול לקנות אותן.
תחשוב על זה כך (נתונים לקוחים
ממחשבון משכנתא של משכנתאמן):
* אם משקיע ראשון לקח משכנתא של מיליון שח ל-30 שנה עם ריבית קל"צ של 3% (כמו שהיה ניתן להשיג לפני הקורונה) אז הוא למעשה משלם במצטבר על החלק של המשכנתא 1,517,775 שח ולא מיליון.
* אם משקיע שני לקח את אותה המשכנתא היום עם ריבית של 6% אז הוא למעשה משלם במצטבר על החלק של המשכנתא 2,158,382 שח ולא מיליון.
אם נניח שעלות הדירה היא מיליון וחצי כאשר 500 אלף זה הון עצמי ומיליון זה המשכנתא אז:
* המשקיע הראשון שילם על הדירה 2,017,775
* המשקיע השני שילם על הדירה 2,658,382
תשים לב שהמשקיע השני שילם 31.75% יום מהמשקיע הראשון
על אותה הדירה עם אותו מחיר חוזה מכירה.
בשביל להשוות את העלות של המשקיע השני לעלות של המשקיע הראשון (2,017,775 שח במצטבר) המשקיע השני צריך לקנות דירה שמחירה הוא לא יותר מ-1,203,200 שח במקום 1.5 מיליון של המשקיע הראשון.
לכן, כל איש קבע בעל פנסיה תקציבית, דודה מעיריית ראש פינה עם ועד הסתדרותי חזק וכו, מינפו עצמם וקנו 7 דירות "להשקעה".
בערך
פתאום היום, מקבלים באינטראקטיב, 4% נטו ! בלי לזוז מהמזגן ובלי לחפש שוכרים שלא מעשנים בחדר השינה,
נכון מאוד (ולא רק באינטראקטיב - גם בבנק ישראלי פשוט).
התוצאה המתבקשת היא, שלא יקנו כל כך הרבה נדל"ן
בתנאי שאין עוד דברים שמשפיעים על הרצון לקנות נדל"ן.
לצערנו יש עוד
המון דברים שמשפיעים על הרצון של הציבור לקנות נדל"ן ולא רק שזו אחת הקניות הכי גדולות של הציבור אלא שברוב המוחלט של המקרים הוא אפילו לא מודע לכמה הוא הולך לשלם
בפועל.
למשל אותו משקיע ראשון ששילם על הדירה 2 מיליון שח (ומחירה בחוזה היה 1.5 מיליון שח) משוכנע שהוא מרוויח בענק אם הוא מוכר את הדירה ב-1.9 מיליון שח למישהו אחר כי בחוזה רכישה רשום לו רק 1.5 מיליון שח...
אני מאוד התפלאתי לגלות כמה אנשים לא מבינים את ההבדל הקטן בין "מחיר בחוזה" לבין "סכום כסף שיצא מחשבון הבנק".
האנומליה בשוק הישראלי תגיע מתישהו לקצה גבול היכולת שלה
לא בהכרח אנומליה.
השיקולים המרכזיים של רכישת דירות בישראל הם שיקולים פסיכולוגיים ולא שיקולים פיננסיים.
עבור רוב הציבור, כל עוד הוא
חושב שהוא מסוגל לממן את המשכנתא מהמשכורות אז הוא ימשיך לקנות דירות בלי קשר לשווי הדירות בפועל.
מה שכן קורה זה
שהמשקיעים (שמבינים מה הם עושים! לא הדודה מחדרה שקוראת לעצמה משקיעה וחושבת ש-"פריים
" קשור לקניות בגדים...) מתחילים לחשוב פעמיים לפני שהם נכנסים להשקעות נדל"ן ומפנים את כספיהם להשקעות אלטרנטיביות.
כעת נשאלת השאלה הקשה: מה משפיע יותר?:
1. מעבר המשקיעים להשקעות אחרות
או:
2. המשך הרכישות של "חייבים 4 קירות בלי קשר למחיר"
וכמובן שיש את האינפלציה שדוחפת את כל המחירים כלפי מעלה בלי שום קשר למה שדיברנו עד כה
דודו איש הקבע, ילמד לקנות ריבית בחו"ל במקום בלטות בדימונה
לצערי הרב דודו איש הקבע נכלל בקבוצת "חייבים 4 קירות בלי קשר למחיר" אז הוא ימשיך להיצמד לנדל"ן.
אבל דוד שלו שהחליט להקים חברת השקעות יחשוב פעמיים
זה בדיוק מה שהפד מנסה לעשות, לצמצם את הפעילות העסקית, כדי שעסקים "יפסידו" והמחירים ירדו = האינפלציה תבלם,
לא בדיוק.
מה שהפד מנסה לעשות בהורדת בהעלאת הריבית היא לגרום לאנשים
לקנות פחות (זה לא מחיים שהעסקים יפסידו).
מכיוון שהציבור "קונה פחות" והיצרנים "ייצרו אותו דבר אם לא יותר" אז היצרנים ינסו להיפטר מהייצור העודף במחירים יותר נמוכים.
הורדת המחירים הללו מייצרת "אשליית דיפלציה".
הסיבה שזו "אשליה" היא מכיוון שזו הורדה חד-פעמית כי היצרנים בתגובה מצמצמים את הייצור (קרי: מפטרים עובדים, סוגרים מפעלים וכו') כך שבשנה הבאה יהיה להם מלאי קטן יותר למכור והם יוכלו לחזור ולמכור אותו במחיר הגבוה יותר.
הבעיה הקשה מגיעה כש-"אשליית הדיפלציה" מייצרת כמות פיטורין גדולה מדי כך שהמשק מתחיל להיכנס לסחרור כלפי מטה
ולדיפלציה אמתית כגון משבר 1929.
זה מצב מאוד מסוכן לכלכלה ולמדינות באופן כללי ולבנקים המרכזיים יש המון עבודה קשה לעשות בשביל לנסות למנוע הגעה לשם.
בנוסף, שוק התעסוקה גם כן יפגע, יהיו פחות עובדים (אין משכורות לשלם, הכל עוצר) ולמובטלים אין כסף לקנות מותרות, והגלגל מתגלגל.
זה בדיוק מה שקרה ב-1929.
בשפל של המשבר מתוך כל 3 משפחות בממוצע רק ב-2 היה מפרנס יחיד ובמשפחה השלישית לא היה אפילו מפרנס בודד ואחד מכל 4 "אנשים שיכולים לעבוד" מצא את עצמו
מחוסר דיור.
אנשים עמדו בתור לגמ"חים של אוכל במשך שעות ובהגיע תורם כל מה שהם קיבלו זה מים חמים עם תפו"א בודד לאדם.
כאן עשו את "מחאת האוהלים" כמחאה על מחירי הדיור (מה שהוביל להעלאת מס רווחי הון שפוגע במעמד הביניים כי העשירים לא משלמים אותו כמעט בכלל) אבל ב-1929 אנשים איבדו את הדירות שלהם והקימו צריפים ארעים בפארקים מרכזיים בערים הגדולות רק בשביל שתהיה להם קורת גג מפח דקיק מה שכונה בזמנו "שכונות הובר" על שם הנשיא דאז הרברט הובר.
הכלכלה לא ממש עוצרת והמדד עף להם לשמיים
אבל כאן בדיוק הבעיה.
ישנו נתק בין המדד לבין הכלכלה.
רק חלק קטן מהחברות במדד נמצאות בסביבת שיא וזה מאוד דומה למה שקרה בשנות ה-90 בעת התנפחות בועת הדוט-קום.
דווקא לא התבלבלת - העולם התבלבל
