הם גם לא מוגבלים לצריכת דיור מבעל דירה אחד
נדל"ן מול מניות מחלקות דיבידנד
- פותח הנושא לומד מהר כשמסבירים לאט
- פורסם בתאריך
- הצטרף
- 22/11/15
רק אם הם לא בעלי הבית
עוד משפט שכדאי להדפיס ולתלות מול העיניים, אהבתי !
נשמע הגיוני, ננסה ונראה איך יזרום...
נשמע כאילו שצריך להתאמץ מאוד כדי להפסיד בנדל"ן, האם זו כוונתך?
לא נדרש ידע, ניסיון, רכישת "השפה" המתאימה וכו' וכו' כדי לייצר רווח?!
זו בדיוק הנקודה הבעייתית שניסיתי לאמר - שאנחנו לא יודעים מספיק, אין לנו גם אפשרות לדעת מה האיכות של היועץ שעומד מולינו. ולהסתמך על השכן ממול שהמליץ על אותו יועץ זה בעייתי כי השכן ממול באותה רמה שלנו (לא יודע מספיק)
לענ"ד חלק מזה "בזכות" לקיחת משכנתא בגיל צעיר ועדיין לא רכשנו מספיק ידע.
לרכוש ידע והשכלה פיננסית יכול להוות פתרון שדור ההמשך לא יפגע כמו הניסיון שאתה חווית.
עובדה שאם אתה היית לוקח את המשכנתא היום (וברור לי שבמקרה שלך זה "אם" מאוד גדול שגובל במדע בדיוני
) לא היית מוצא את עצמך בסיפור כ"כ גרועברור שלא התכוונתי לאיזון מהסוג הזה, אבל בעודי קורא את מה שכתבת כבר למעלה משלושה ימים ומנסה לנסח תגובה (לא באופן רצוף כמובן ותודה רבה שיש Memory Cache במערכת הפורום ששומרת תגובה שעדיין לא פורסמה) עלה לי רעיון שלצעירים שהגיעו לגיל 21 המעוניינים בכך יציעו להם שדרוג ב"חסכון לכל ילד" בעזרת הטבה לדיור (שיכול גם להיות רכישת ידע פיננסי) שתגרה אותם להשקעה (כפי שגירו אותם בגיל 18 לקבל עוד כ500שח אם לא ימשכו את החסכון עד גיל 21)
בגיל הזה אין עדיין הייטקיסטים שיכולים לרכוש דירה ללא משכנתא, כמעט כולם שווים ברמה הפיננסית, הורים לילדים עשירים כנראה שלא יצטרכו את ה2 שקל מתנה מהמדינה ויוותרו על הלמידה
1. אתה לא חושב שזו הסתכלות מתנשאת על בעל הדירה? מאיפה הביטחון שיש דירה דומה באותו מחיר, איזור, כיווני אוויר, שכנים, שכונה, קהילה וכו'?
2. לא פגשתי שוכרים שמחלקים בונוס לבעל דירה בלי שום סיבה הגיונית
3. אתה מניח מספר עובדות שלענ"ד רוב הזוגות/משפחות לא נמצאות שם - יש להם תיק השקעות מבוסס במניות שמניב להם תזרים, התיק כבר משלם מספיק למחיה, יש להם אפשרות אפילו להעניק "בונוס" לבעל הבית... אם אנחנו מדברים על זוג צעיר (בגילאי ה20-30) קשה לי לראות את כל זה, אלא אם כן הם שניהם מקבלים משכורת גבוהה/המעטפות בחתונה היו מאוד נדיבות/הורים עשירים/ללא ילדים כמה שנים עד ש"יבססו את עצמם" או שהכל ביחד
מצד שני, אם לשוכר יש שכנים נפלאים ומדהימים (בלי ציניות) למה שירצה לעבור? אלא אם כן בעל הבית רוצה למכור לקונה שמעוניין בדירה למגורים ולא להשקעה ואז השוכר נאלץ לצאת מהדירה
השוכר במקרה שלי, הפסיד בגדול כי אין כמעט דירות לשכירות באותו איזור, הדירות הבודדות לשכירות שאפשר למצוא במחיר מופקע/באיכות ירודה/שכן ראש ארגון
לענ"ד אתה מצייר תמונה ורודה מדיי לכיוון השכירות ותמונה עגומה מדיי לדירת מגורים. יש לא מעט יתרונות שאתה בעל דירה. רק לחשוב על מעבר דירה כל 5~ שנים שאתה כבר ב"ה משפחה עם ילדים במגוון גילאים בגן, בבית הספר ובתיכון וביססת את כולם באותו איזור/שכונה/עיר. בעל הבית השתגע ורוצה להוציא את השוכרים מהדירה לא איכפת לו מהבונוס
שלא נגיע לידי ניסיון, אבל הפתרון הכי פשוט לענ"ד זה לדפוק אצל השכן ראש הארגון ולשכור את שירותיו כדי "ליישר" את בעל הבית. אז דווקא יוצא ששכן כזה הוא נכס
אם הבנתי נכון אין קורלציה בין דמי שכירות למחיר הדירה, ומשכך ייתכן שפעמים לשלם למשכנתא במקום לשלם שכירות תהיה כדאיות כלכלית
אתה במצב מעולה !אני כותב את התגובה הזו כבר יותר מ-90 דקות ועוד לא סיימתי
ראה כמה משפטים למעלה - אני כבר מושך את התגובה הזו שלושה ימים וכל פעם מוסיף/משפר עוד ועוד... הזמן טס שנהנים
תודה רבה על הקישור. לא הייתי מודע בכלל לסיפור... אבל לא ממש מפתיע כאשר אדם כמעט מנותק מהתקשורת והחדשות כמוני
איך הממשלה לא תתערב בזמן שהיא המוכרת/החוכרת את הקרקעות לציבור, מעניקה הפשרה ומתן אישורים לבניה, וכו'?
המפתחות בידיים שלה, בהכרח היא מתערבת בדיור בצורה ישירה או עקיפה עוד הרבה לפני עניין המיסוי
- הצטרף
- 22/11/15
כל השקעה מפוזרת שמייצרת תזרים מצריכה פעולות אקטיביות של המשקיע בשביל להפוך להפסדית.
במקרה של נדל"ן בשל הנדירות החריגה של נזק טוטאלי (והאפשרות לבטח את ההשקעה יחסית בזול) אז גם הפיזור לא תמיד נדרש.
תחשוב על זה כך:
המכנה המשותף לכל מי שאי-פעם הפסיד בהשקעות הוא פעולת המכירה במחיר נמוך מהרכישה.
כל השקעה תזרימית מייצרת רווח באופן שוטף ללא מכירות כך שכל מי שלא מוכר הוא אוטומטית מרוויח.
הדרך היחידה להפוך השקעה תזרימית להפסדים היא להפוך ממשקיע פסיבי (אחרי שקונים לא מוכרים) למשקיע אקטיבי (אחרי שקונים מחפשים מתי למכור) ע"י מכירת ההשקעה ברגע הלא נכון.
המעבר ממשקיע פסיבי למשקיע אקטיבי מצריכה "מאמץ" שלא נדרש אם לא מוכרים.
במניות המאמץ הזה יכול להיות קל עד כדי לחיצה על העכבר, בדירות הוא הרבה יותר מאתגר.
כל אדם יכול להרוויח מביצוע הפעולות הבאות בנדל"ן:
1. לקנות את הדירה הראשונה שמוצעת לו ע"י מתווך במחיר שהמוכר דורש אחרי שהוא קיבל אישור מעורך דין שאין בעיה חוקית ו/או בעיית בעלות עם הרכישה
2. להשכיר את הדירה באמצעות מתווך "בבלעדיות" עם מתן ייפוי כח למתווך למצוא ולהחתים את השוכר שמתחשק לו במחיר שהדייר מוכן לשלם ללא מעורבות בעל הדירה בתהליך (ראה משקיעי נדל"ן בחו"ל)
3. להשתמש בשירות הבטחת תשלומי שכר דירה
הרווח כמובן יהיה קטן יותר באופן משמעותי מהרווח שירוויח אדם שמתמקצע בנדל"ן ויכול:
1. לראות יותר מ-100 דירות (רוברט קוואסקי - אבא עשיר אבא עני) לפני שהוא קונה דירה אחת
2. לקנות את הדירה שהיא מציאה של ממש מבחינת מיקום, שטח ואוכלוסייה פוטנציאלית להשכרה
3. להתמקח עם בעל הדירה על המחיר (לשלוח חברים "לראות את הבית", להתלונן על בעיות בבית ולהציע מחיר נמוך מהמחיר שהוא רוצה לשלם כך שהמוכר יקבל את הרושם שהדירה שלו שווה פחות בהרבה - מה שנקרא "לוחמה פסיכולוגית")
4. לבצע שיפוץ קוסמטי בשביל להקפיץ את שכר הדירה שניתן לגבות משוכרים
5. לאתר שוכר בעל הון ובזבזן שמוכן לשלם יותר (השיפוץ הקוסמטי נועד למשוך שוכרים שכאלו עם תמונות מגרות של "דירת עילית", לא יזיק גם סרטון וידאו קצר עם מוזיקת רקע שמעוררת רגשות חיוביים עזים בשביל לקשר את הדירה עם רגשות טובים שכבר קיימים אצל הדייר הפוטנציאלי)
6. לדרוש ערבויות אמינות שיבטיחו את תשלום שכר הדירה אבל לא מוגזמות בצורה שתבריח שוכרים טובים
אקטיבי תמיד יכול לנצח פסיבי (גם בשוק ההון!).
השאלה הקשה היא כמה עבודה רוצים להשקיע בשביל להשיג את הניצחון הנ"ל ואם הוא באמת מצדיק אותה מבחינת התוצאות.
אני בהחלט מסכים איתך.
יותר מדי אנשים מסתמכים על "אני מרוצה" בלי לדעת אם השירות שהם קיבלו באמת היה טוב ומעבירים את ההמלצה הזו הלאה לאנשים אחרים שחושבים שהם יודעים על מה הם מדברים "כי הם כבר השתמשו בשירות".
אין חכם כבעל ניסיון.
זה לא הגיל אלא הידע שאנשים צוברים.
רוב האנשים הבוגרים שאני מכיר עדיין לא מבינים מספיק במשכנתאות (ואני מדבר על אנשים "משכילים" - לפחות ברמה האקדמית - שלקחו יותר ממשכנתא אחת בחייהם).
הרבה אנשים זורקים לאויר את הביטוי "השכלה פיננסית" אבל במציאות כל אחד מתכוון למשהו אחר ומה שיושם בעבר התברר כקטסטרופה כל כך גדולה שבנק ישראל ביטל את היוזמה בתוך שנה בודדת.
* אם תנסה ללמד אנשים על הלוואות (משכנתאות) ההורים שמתנגדים להלוואות יתרעמו שאתה דוחף לילדים שלהם הלוואות בכוח בשביל שהבנקים ירוויחו על חשבונם
* אם תנסה ללמד אנשים על שוק ההון ההורים שהוריהם נכוו מהונאות הבנקים של שנות ה-80 בנדל"ן יתרעמו שאתה דוחף את הילדים לקזינו שנועד לגרום לבנקים להרוויח על חשבונם
* אם תנסה ללמד אנשים לא לצרוך דברי מותרות ההורים שמכורים לשופינג יתרעמו שאתה מנסה לגרום לילדים שלהם להתכלב ולחיות בעוני
איך שלא תנסה ללמד "השכלה פיננסית" אתה תתנגד בקבוצת אוכלוסיה מאוד גדולה שלא מוכנה שתלמד את ילדיה את מה שאתה מנסה.
הדרך היחידה לצרוך חינוך פיננסי אמתי היא מההורים שכבר חונכו מהוריהם או לבד.
זו אחת הסיבות שהעשירים מתעשרים והעניים נשארים למטה.
זו בדיוק הנקודה.עובדה שאם אתה היית לוקח את המשכנתא היום (וברור לי שבמקרה שלך זה "אם" מאוד גדול שגובל במדע בדיוני
אחרי שצברתי את הידע אני לא מוכן לקחת את המשכנתא יותר
הבעיה אצלי לא הייתה "חוסר ידע במרחב" אלא "חוסר רצון להבין מה אני עושה ברמה האינדיבידואלית".
היו במשפחה לא מעט אנשים שרצו להסביר לי על ההבדלים בין המשכנתאות השונות (עם רמת ידע שונה) אבל אני לא רציתי להקשיב לאף אחד מהם כך שגם אם הם היו נותנים לי את העצות הנכונות (בלי הצמדה למדד!, הוספת מסלול פיתוי וכו') אני לא הייתי פתוח מספיק בשביל להקשיב להם.
אם אין רצון ללמוד אצל האדם אז הוא לא ילמד - גם אם ידחפו לו את זה לתכנית הלימודים.
אבל זה האיזון שמבוצע בפועל בהיסטוריה של המדינה
בהגרלות מחיר למתבכיין, מחיר מטרה, דירה בהנחה וכו' ישנה הטבה משמעותית לאנשים שלא השכילו לחסוך ולרכוש דירה בתחילת דרכם בעוד האנשים שכן עשו זאת מנודים מההגרלה.
קח דוגמא תיאורטית של שני זוגות צעירים:
זוג חסכני התחתן בחתונה זולה ביותר כאשר לכל בן זוג היו 100 אלף שח אחרי שנים של "התכלבות" ללא טיולים לחו"ל/בילויים וכו' פלוס מתנות חתונה של עוד 50 אלף שח.
אותו זוג לקח את ה-250 אלף שח וקנה דירת סטודנטים בבאר שבע עם משכנתא.
זוג בזבזני התחתן בחתונה מפוארת כאשר לכל בן זוג היה מינוס של 20 אלף שח אחרי שנים של בילויים, טיולים ומגורים בשכירות במרכז תל אביב מינוס הוצאות חתונה שעברו את המתנות שהם קיבלו ב-10 אלף שח כי "מתחתנים רק פעם אחת".
אותו זוג התחיל את חייו המשותפים עם מינוס 50 אלף שח ולא יכל לקנות דירה.
שני הזוגות עובדים בעבודות זהות ומשלמים מיסוי זהה.
למה זוג בזבזני זכאי לקבל מאות אלפי שקלים בהנחות על רכישת דירה בעוד זוג חסכני רק משלם את המסים שמממנות את ההטבות הללו בלי יכולת לקבלן?
למה המדינה מעודדת זוגות להתנהג כמו זוג בזבזני ובמקביל מענישה זוגות שהתנהגו כמו זוג חסכני?
אני באופן אישי מאמין בחינוך ע"י דוגמא אישית יותר מאשר הרצאות יבשות/שיעורים והמדינה מחנכת את תושביה על ידי דוגמא אישית שעדיף להיות בזבזנים מאשר חסכנים.
אין הייטקיסטים אבל גם אין שוויון פיננסי.
ישנם אנשים שיוצאים מהשירות הצבאי עם כמה עשרות אלפי שקלים (אפילו 100 אלף במקרה פרטני שאני מכיר) וישנם אנשים שיוצאים מהשירות הצבאי עם מינוס כבד וללא הכנסות.
כל עוד ההטבה ניתנת לכולם אז אני לא אתנגד אבל ההיסטוריה של מדינת ישראל הוכיחה לנו שבמידה ותנתן הטבה שכזו היא תנתן רק למשוחררים שיש להם מינוס בבנק ותמומן ע"י מיסוי הפלוס של השאר
כפי שכבר ראינו - אין דרך ללמד חינוך פיננסי שהיא מקובלת על כולם.
לא.
* מי אמר שחייבים "דירה דומה"?
* למה דווקא "אותם כיווני אוויר"?
* אני לא מכיר אפילו מקרה אחד של דייר שבדק מי השכנים לפני שהוא חתם חוזה.
* ברוב המוחלט של השכונות ישנה יותר מדירה אחת
* קהילה לא מוגבלת לדירה ספציפית בבניין ספציפי - תעבור שני רחובות שמאלה ועדיין תוכל לקחת חלק באותה הקהילה
ברוב המקומות ישנו מגוון של דירות זמינות.
תוסיף לכך את האפשרות לעבור דירה לפני תום החוזה (אפשרות שקל מאוד להכניס לרוב החוזים) ואתה מקבל הרבה מאוד אפשרויות לאתר את "דירת החלומות" שלך במשך כל השנה ולא רק בחודש של סוף החוזה.
במקרה הגרוע אם אתה ממש לא אוהב את הדירה אז תמיד ניתן לספוג נזק פיננסי זמני ולפנות את הדירה לפני תום החוזה ועדיין להמשיך ולשלם שכר דירה עד שבעל הבית ימצא דייר חלופי.
נ.ב.
עשיתי את הדברים הללו בעצמי יותר מפעם אחת.
אחד היתרונות של השקעה במניות דיבידנד על פני נדל"ן
בכל אופן הצגתי זאת כאלטרנטיבה לדייר שמתעקש לגור בדירה ספציפית ולכן מוכן לשלם יותר על המגורים באותה הדירה כך שבעל הבית לא ימהר לזרוק אותו החוצה ו/או לאסור עליו לתקוע מסמר בקיר.
אני לא מניח זאת כעובדה אלא מציג זאת כאלטרנטיבה.
זוג נדלני:
1. צובר הון עצמי משמעותי
2. קונה דירה גדולה בהרבה ממה שהוא באמת צריך "כי חושבים על העתיד" ובכך משלם תשלומי משכנתא גבוהים בהרבה ממה שהוא יכל לשלם בשכירות בפועל
3. לוקח משכנתא בגובה שכר הדירה של הדירה שבה הוא הולך לגור
4. מבצע שיפוץ קוסמטי בשביל לייפות את הדירה ולרצות את כל גחמותיהם קטנים כגדולים
5. רוכש ריהוט שמתאים בדיוק לדירה הזו ולא בהכרח ניתן להעביר לדירה הבאה
זוג מנייתי:
1. צובר את אותו הון עצמי משמעותי ומשקיע את ההון העצמי בשוק ההון בהשקעה שמייצרת תזרים חיובי כבר מהיום הראשון
2. גר בדירה שמתאימה לצרכיו המיידיים ולא לצרכיו הדימיוניים בעתיד
3. כתוצאה ב-#2 שכר הדירה שהוא משלם קטן בהרבה מתשלום המשכנתא של זוג נדלני
4. לא משקיע כל כך הרבה בשיפוץ קוסמטי מעבר לדברים שהוא באמת מייחס להם חשיבות עצומה כך שהשיפוץ יותר זול
5. רוכש פחות ריהוט וגם מה שכן נרכש הוא יותר זול בידיעה שהוא לא בהכרח ישרוד הובלות ומעברי דירה (למשל בדירה האחרונה שנכנסתי אליה רכשתי ארון 4 דלתות הכי זול שמצאתי בידיעה שאני אנטוש אותו בדירה בסוף החוזה - מבחינתי זה הוסיף למחיר השכירות פחות מ-150 שח בחודש לשנה הראשונה וזה בהחלט תוספת סבירה שהייתי מוכן לספוג גם אם בעל הבית ו/או הדייר הבא לא ירצו לרכוש את הארון כשאני אעזוב בעוד מספר שנים לא ידוע)
זוג מנייתי:
1. צפוי לקבל שווי נקי גדול יותר בשל התשואות הגבוהות יותר בשוק המניות
2. היה בעל תזרים חיובי טוב יותר בשל שכירות נמוכה ממשכנתא במקביל להכנסה התזרימית משוק ההון
3. הוציא פחות לאורך הדרך (על חשבון "שיפוץ קוסמטי מוזל" במקום "כל הגחמות קטנות כגדולות")
4. היה יותר גמיש לשינויים של דרישות החיים (יותר/פחות ילדים ממה שתוכנן, מעבר עבודות לערים/מדינות שונות וכו')
גם אם החבילה תתפוצץ והזוגות יתגרשו אז זוג מנייתי נמצא במצב טוב יותר מזוג נדלני.
זוג מנייתי מחלק את המניות חצי-חצי בלי למכור אפילו מניה בודדת כך שאין כאן מאורע מס ו/או הפסד.
זוג נדלני חייב למכור את הבית במחיר שהוא נמוך ממחיר השוק (הרי הזוג מתגרש ולכן הוא "לחוץ למכור מהר" והקונים יודעים זאת ומציעים מחיר בהתאם) ובכך גם לאבד ערך וגם לשלם עלויות מכירה גבוהות.
תשים לב שהדרישות וההנחות היחידות שאני מציג הן:
1. שני הזוגות הצליחו להשיג הון עצמי מספק בשביל לרכוש את הדירה שבה הם רוצים לגור
2. זוג מנייתי יודע איך להשקיע בשוק ההון ולייצר ממנו תזרים חיובי (זה כולל השקעה במדד כמובן - גם במדד יש דיבידנדים)
3. שני הזוגות שקולים ומוציאים על דברים שבאמת חשובים להם
אם אתה מדבר על זוג שלא הצליח להשיג הון עצמי בשביל לקנות בית שבו הוא הולך לגור אז אני מסכים אתך לחלוטין.
מצד שני אין לו מספיק הון עצמי בשביל לקנות בית אז זה לא משנה
אם אתה מדבר על זוג שכן הצליח להשיג הון עצמי בשביל לקנות בית שבו הוא ההולך לגור אז אין שום מניעה שאותו הזוג ישקיע את אותו ההון העצמי בקרן מחקה מדד מחלקת וישכור דירה שמתאימה לצרכיו הנוכחיים (ולא העתידיים שמכתיבים את הבית שרוכשים) בעלות קטנה יותר משכר הדירה של הבית שהוא היה רוכש.
בכל מקרה תשים לב שאני לקחתי את אותם תנאי ההתחלה בשני הזוגות למעט הפער בידע הפיננסי (איך לייצר תזרים משוק ההון).
ברוב המוחלט של המקרים זה פתיר מהסיבה הפשוטה שהמשקיעים מכתיבים את מחירי הנדל"ן ולא בעלי הבתים.
אם אותו דייר מעוניין להישאר בדירה למרות שבעל הבית מוכר אז הוא יכול להעלות את שכר הדירה מיוזמתו (לשלם יותר) ובכך להפוך את הדירה ליותר אטרקטיבית למשקיעים מאשר לזוג שרוצה לגור שם.
הסיכוי שבו יגיע זוג שיתעקש לגור בדירה X בבניין Y ברחוב Z בכל מחיר שיידרש ע"י בעל הבית ויפנה את הדייר מהדירה בכח קטן מהסיכוי שטיל שנורה מעזה/לבנון/סוריה/אירן יפנה את הדייר בכוח...
אני עדיין לא נתקלתי באזורים שרוצים לגור בהם ואין בהם מספיק דירות להשכרה.
זו לא בעיה - זה השוק.
זוג מנייתי מסוגל לשלם מעבר למחיר השוק ועדיין לעקוף את זוג נדלני מבחינת תוצאות פיננסיות.
אם כל כך חשוב לו לגור דווקא בדירה X אז שיפתח את פנקס הצ'קים ויתחיל לרשום מספרים גדולים יותר.
לצורך ההמחשה זוג מנייתי יכול לשלם את השכירות שהיה משלם זוג נדלני (שכירות השוק של הדירה הגדולה יותר!) פלוס סך תזרים הדיבידנדים שהוא מקבל מתיק ההשקעות שלו ועדיין לעקוף את זוג נדלני בתשואה כוללת בשל עליית ערך גדולה יותר במניות מאשר בנדל"ן בטווח הארוך (אנחנו מדברים כאן על השקעות לעשרות שנים).
למשל זוג נדלני התעקש לרכוש דירת 5 חדרים מיד אחרי החתונה כי הוא מתכנן כבר איפה ישנו 2 ילדים למרות שהם לא מכתננים היריון בחמש השנים הקרובות ולכן הוא משלם משכנתא שמקבילה לשכר הדירה של דירת 5 חדרים.
זוג מנייתי רק התחתן ואפילו לא חושב על להיכנס להיריון בשנה הקרובה ולכן הוא מסתפק בדירת 3-4 חדרים בלבד.
מספיק שזוג מנייתי יציע לבעל דירת ה-4 חדשים תשלום שכר דירה של דירת 5 חדרים (שווי המשכנתא של זוג נדלני) וכבר בעל הבית לא ירצה לפנות אותם (ו/או ימכור את הבית למשקיע נדל"ן שלא ירצה לפנות אותם) כאשר במקביל יש להם הכנסה תזרימית מתיק המניות כך שמצבם הפיננסי השוטף יותר טוב ממצבו של זוג נדלני.
למה שזוג מנייתי יתעקש לשלם יותר?
כי אתה הצגת את הדרישה לגור דווקא בדירה הזו ולא בדירה שבבניין ממול, ברחוב ליד, בשכונה הסמוכה וכו'...
לזוג מנייתי יש את היכולת להחליט עד כמה חשוב לו לגור "דווקא בדירה X" ויש לו את הפער התזרימי לממן תשלום מופקע כאשר הוא עדיין עוקף את זוג נדלני.
לדעתי לא.
הפער העצום בתזרים החופשי בין הזוגות מאפשר גמישות עצומה לזוג מנייתי שלא קיימת אצל זוג נדלני.
את הגמישות הזו אפשר לנצל:
1. להגדלת הון
2. לבחירת הדירה הנכונה
3. לווידוא שלא יפנו את הדייר מהדירה (אם מתעקשים - דבר שאני לא מוצא בו היגיון רב באופן כללי)
כולם פסיכולוגיים ולא פיננסיים.
נ.ב.
את הפער הפיננסי ניתן להפנות לטיפול פסיכולוגי שימגר את החשיבות שזוג נדלני מיחס ליתרונות הללו ועדיין להישאר עם עודף פיננסי
לא בעיה רצינית.
יש היום שירותי אריזה, מעבר ופירוק כך שאתה מגיע לדירה חדשה ללא מאמץ מיוחד (אולי לקחת יום/יומיים חופש מהעבודה לצורך המעבר בפועל).
נ.ב.
מיום לידתי ועד לפני גיל בר-מצווה הורי עברו 3 דירות שהיו בבעלותם.
בין יום לידתי ועד לפני גיל בר-מצווה אני באופן אישי גרתי בשתי ערים שונות ובארבע שכונות שונות.
ואני ממש לא בן יחיד
באיזו שכונה יש רק דירה אחת להשכרה?
בכל פעם שחיפשתי דירה להשכרה תמיד מצאתי הרבה יותר מאחת.
נ.ב.
רכישת דירה למגורים לא מונעת מעברי דירות בהמשך ומעברי דירות בין שכונות ואפילו ערים אינם קטסטרופה שחייבים להימנע ממנה בכל מחיר.
אז מה?
אז יוצאים ועוברים לדירה בלי בעל בית משוגע.
ואם יפול טיל על הבית אתה תתעקש להמשיך לגור בבית עם חור בתקרה רק כי הוא רשום על שמך בטאבו?
ואם העירייה תגדיר את הבניין במסוכן ואסור למגורים אתה תמשיך לגור בו עם ילדיך רק כי הוא רשום על שמך בטאבו?
מי שמדמיין שרכישת בית מייצרת וודאות שהוא לא יעבור דירה בחייו משלה את עצמו.
נ.ב.
לדעתי באופן כללי מי שחושב שמעבר דירה זה מאורע רע גם משלה את עצמו.
אני באופן אישי ביצעתי לא מזמן מעבר דירה שלישי מתחילת הקורונה ובכל פעם שעברתי דירה שיפרתי משהו שרציתי לשפר בחיי (כולם מבחירה שלי ובניגוד לרצונותיהם של בעלי הדירות שהעדיפו להאריך את החוזים ללא העלאת שכר הדירה).
שלא נגיע לידי ניסיון, אבל הפתרון הכי פשוט לענ"ד זה לדפוק אצל השכן ראש הארגון ולשכור את שירותיו כדי "ליישר" את בעל הבית. אז דווקא יוצא ששכן כזה הוא נכס
לא מדויק.
ישנה קורלציה אבל לא מלאה (זה כמו שישנה קורלציה הפוכה בין מניות לאג"ח אבל לא תמיד).
כשמחירי הדירות עולים בעלי הבתים מנסים להעלות את מחירי השכירות ולכן ישנה קורלציה.
כמחירי השכירות עולים (הדיירים מקבלים משכורות גבוהות יותר ומוכנים לשלם יותר לבעלי הבתים) אז המשקיעים מוכנים לשלם יותר על אותם הבתים ולכן ישנה קורלציה.
הבעיה היא שישנם עוד גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות חוץ מגובה שכר הדירה כגון גובה הריבית במשק והטבות מס שונות.
אם למשל הריבית במשק תעלה ל-100% בלי שינוי במשכורות העובדים אז הרבה מאוד בעלי הון יעדיפו להפקיד את כספם בפקדונות עם 100% ריבית במקום לקנות דירה עם 3% שכר דירה והרבה כאב ראש.
נהירת בעלי ההון לפקדונות תקטין את הביקוש לדירות ואולי אפילו תגדיל את ההיצע (משקיעי הנדל"ן שמקבלים "רק 3%" בשכר דירה יעדיפו למכור את הנכס ולהפקיד את הכסף בפקדון) וזה יכול להוביל להורדת מחירי הדירות ללא שינוי בגובה שכר הדירה כלל.
ופתאום קיבלנו שאין קורלציה...
זו הבעיה עם דברים שמושפעים מהרבה נתונים שונים.
לרוב הריבית לא משתנה בחדות כך שישנה קורלציה בין מחיר הנכס (דירה/מניה) לבין התזרים שהוא מייצר (שכר דירה/דיבידנד).
כשהריבית משתנה בחדות הקורלציה הזו מפסיקה לתפקד.
כל טענה שמתחילה ב-"ייתכן" היא בהגדרתה נכונה
האם "ייתכן שאני אמות מכריש באמצע המדבר?"
תשובה: כן - כריש יכול ליפול ממטוס על הראש שלי כשאני באמצע המדבר...
מה שאני מנסה להבהיר זה שחוסר הקורלציה ביניהם לא בהכרח מייצרת כדאיות כלכלית.
הסבירות היא שההון העצמי הנדרש לצורך רכישת הנכס יכול לייצר תוצאות טובות יותר בשוק ההון מאשר בנדל"ן וצריך להתחשב בפער התשואות בין שוק ההון לנדל"ן במקביל לפער ההוצאות התזרימיות בין שכר הדירה למשכנתא.
לדוגמא מוקצנת נניח ומדד ה-SP500 יחלק דיבידנד יציב של 100% ולמשקיע יש הון עצמי של 280 אלף שח.
אם המשקיע יקח את ההון העצמי וישקיע אותו במדד ה-SP500 הוא יקבל דיבידנד שנתי של 280 אלף שח.
בפני המשקיע עומדת "הזדמנות השקעה" של רכישת דירה בשווי של מיליון שח ומציעים לו "הטבת משכנתא ל-30 שנה ללא ריבית כלל".
מכיוון שהמשקיע לוקח משכנתא של 720 אלף שח ללא ריבית כלל למשך 30 שנה אז הוא צריך להחזיר 2,000 שח בחודש שזה יוצא 24,000 שח בשנה.
בשביל להגיע לנקודת האיזון בין המשקיעים שכר הדירה צריך להיות 256 אלף שח בשנה שזה יוצא 21,333.33 שח בחודש.
תשים לב שבדוגמא המוקצנת החזר המשכנתא נמוך בהרבה משכר הדירה ועדיין אין "כדאיות כלכלית" לרכוש את הבית במקום להשקיע במדד.
כדאיות כלכלית נמדדת מול חלופות ולא בפני עצמה.
הדבר הכי אבסורדי בסיפור הוא שקח-לו התעקש להגביל את המשכורות של הבכירים בתעשיה הפיננסית בטענה ש-"אף אחד לא צריך להרוויח כל כך הרבה" ואז הוא הלך לשם וקיבל משכורת גבוהה בהרבה מהמשכורת המקסימלית שהוא בעצמו החיל...
היא מוכרת את הקרקעות לקבלנים, לא לציבור
הפשרות יכולות להינתן על פני זמן בלי קשר לכלכלה.
אישורים צריכים להינתן על רקע מקצועי ולא פיננסי.
יש הבדל בין להתערב בדיור לבין להתערב בתמחור הנכסים הסופיים בסגנון הגרלות הנחה למי שבזבז במקום לקנות דירה על חשבון הזוגות שקנו דירה במקום לבלות.
מתנצל על העיכוב בתגובה, לצערי זו הפעם השלישית שאני כותב אותה וכמו שציינתי אני כותב תגובה בחלקים מפאת חוסר זמן
סמכתי על הCache של הפורום ומתברר שגם הוא מוגבל בצורה לא מוסברת ולא ממש עקבית...
מדוע הפסד מבחינתך זה רק שקניתי ב-X ומכרתי בפחות מ-X? השקעת נדל"ן בחלק מהמקרים נחשבת השקעת תזרים, וייתכן מקרים שהתזרים יהיה שלילי. לדוגמה: דמי השכירות אינה מכסים את התחזוקה השוטפת של הנכס. במקרה כזה המשקיע לא חייב למכור כדי להבין שהוא מופסד
לא שמעתי על התוכנית הזו ועוד יותר שהספיקה גם להתבטל כ"כ מהר.
אני יכול להבין את המתנגדים - זה משהו חדש ורוב האנשים לא אוהבים שמזיזים להם את הגבינה. וכמו כל דבר חדש מול יהודי בעל 2 דעות סביר להניח שתהיה התנגדות וביקורת
לענ"ד, אם היו משלבים בתוכנית הזו גם זוויות אחרות חוץ מאשר בנקים ובנקאיים כנראה שההתנגדות היתה פוחתת.
תאר לך תוכנית שמשלבת יותר תחומים, ומתחילה בקצת היסטוריה (איך הכסף הגיע לעולם), מונחים בסיסיים (כדי לדבר באותה השפה)
צרכנות נבונה, כלכלת בית (הסתפקות במועט / מותרות), בנקאות, נדל''ן, שוק ההון, קריפטו, פורקס וכו'
התוכנית לענ"ד צריכה להיות פרקטית לחלוטין שתגרה את התלמידים. תביא להם את הבנקאי המשעמם שמחכה לצאת לפנסיה כבר 15 שנה שיסביר מה זה אינפלציה ואיך זה משפיע כל המדד - מהר מאוד התלמידים יאבדו עניין
מניסיון אישי, שאני מסביר לדור הצעיר נושאים של 'מבוגרים' בצורה מסקרנת, מושכת ועם דוגמאות בגובה העיניים שלהם - מרגישים באוויר את צמאונם למידע נוסף.
כמובן, לא תמיד מצליח לי, אני מניח שמורים במערכת החינוך יודעים לעשות את זה הרבה יותר טוב ממני
מתמטיקה - בשביל מה צריך את זה בחיים, אין לזה בכלל שימוש בחיי היום יום. תלמד את הבן שלי בבקשה מיומנויות חברתיות שלא ייצא 'עוף מוזר', זה הרבה יותר חשוב
תנ"ך - תתקדמו אנשים, אנחנו במאה ה21, נראה לך שנחש דיבר עם חווה? מבול עם תיבה?! ואיזה אחד ג'ינג'י שמתחבא אל הכלים והורג ענק עם רוגטקה?! במקום סיפורי מעשיות תפתח אצלו בבקשה יזמות וחדשנות שיתרום לו ולכלל האנושות
ספרות - כאן בכלל הגזמתם, מי ביקש להפוך את הבן שלי לשיקספיר?! הוא יהיה איש אשכולות ומצליח גם בלי אנטיגונה של סופוקלס, הקמצן של מולייר ובעלת הארמון של ל. גולדברג. בבקשה לבטל ולהחליף בפיתוח החשיבה היצירתית
** כמובן בלי ח"ו לפגוע באף מקצוע או אדם ובשפו"א במקצועות הקודש. כתבתי לשם הדיון בלבד כדי להמחיש שניתן להתנגד כמעט לכל מקצוע במערכת החינוך
פעמים שהם התפכחו ואחרים כנראה שלא...
האם כל אדם בגיל 25 שאין לו כמה עשרות אלפי שקלים נחשב זוג בזבני?
'זוג מסכני' לא זכה להיות בתוכנית הלימודים שבוטלה, לא זכה לתפקיד מיוחד בצבא כדי להתקבל.באזרחות לעבודה עם משכורת מעל המינימום, וכנראה שגם הוריו באותה רמת השכלה
האם לדעתך לא צריך לסייע ל'זוג מסכני' לצאת ממסלול המסכנות?
דוגמא אישית אצלי נתפס כהורה/מורה שמחנך את בנו/תלמידו. לא ירדתי לסוף דעתך איך אתה נותן דוגמא אישית לאוכלוסיה שלמה
מהידוע לי, משכנתא היא אחת ההלוואות הכי זולות הקיימות בשוק לטווח ארוך ולכן הצלחתי למנף את ההון שלי בריבית נמוכה יחסית לשוק שזה יתרון נוסף על פני 'זוג מנייתי' שלא עשה זאת. ואם כן היה מתעקש למנף את עצמו כנראה שהביצועים שלי היו טובים משלו (השוואה של ריבית משכנתא מול ריבית ק.ה.ש / קופ"ג / חברות אשראי / אינטראקטיב...)
תשואות גבוהות בשוק ההון מאשר בנדלן - תלוי מאוד בתקופה ישנם שנים שהנדלן עשה יותר ויש ההיפך אז לענ"ד קשה להתייחס לזה
ריהוט - ברור שלא קניתי חדש, יש יד2 והרבה טובי לב שמוסרים בחינם. לא חייב להתאים צבע ספרייה לגוון המהפנט של הוילון...ככה אני מוזר כזה
גם אם החבילה תתרחב, והילדים ירצו להתחתן ולהפוך אותך ל"סבא דעת" אז:
זוג מנייתי - יוכל להעניק מתנה ללא אירוע מס
זוג נדלני מזורי - כנ"ל כי יש לו תיק השקעות
זוג נדלני - יעניק מעטפה עם כמה שטרות וימשיך לשלם על המשכנתא
הזיכרון שלי השאיר תחושות לא טובות מכל מעבר, לא בגלל העזיבה והתהליך של הכרת חברים חדשים אלא עצם מעבר הדירה שהיה מייגע. מי שמע/יכל להרשות לעצמו שירותי אריזה?! הילדים נשלחו לחפש קרטונים ועיתונים ברחוב שאנשים זרקו. בעיתונים השתמשנו כדי לעטוף את הכלים השבירים ולרפד את הקרטונים מכל הכיוונים. זכרונות ילדות...
שאתה 'נעול' בשכונה וגם 'נעול' על גודל דירה (למשל לא פחות מ5 חדרים) אז צימצמת את האפשרויות
תוסיף לכך הגבלות של בת הזוג (לא בלי מעלית, לא מעל/מתחת לקומה X וכו'...) ומצאת את עצמך כמעט ללא אפשרויות
מבין לגמרי שצריך להתפשר, אבל לא תמיד זה זורם בצורה חלקה
כדי שקבלנים לא ינצלו את הציבור במחיר מופקע (מדינה קטנה ויש סיכוי למונופול מצד הקבלנים) המדינה מחליטה לעזור לאוכלוסיה קשת יום.
אני מסכים איתך שזה לא הפתרון האידיאלי, אני רק מנסה להסביר את הרציונל שהבנתי
סמכתי על הCache של הפורום ומתברר שגם הוא מוגבל בצורה לא מוסברת ולא ממש עקבית...
אתה מתכוון "...שמייצרת תזרים חיובי", נכון?
מדוע הפסד מבחינתך זה רק שקניתי ב-X ומכרתי בפחות מ-X? השקעת נדל"ן בחלק מהמקרים נחשבת השקעת תזרים, וייתכן מקרים שהתזרים יהיה שלילי. לדוגמה: דמי השכירות אינה מכסים את התחזוקה השוטפת של הנכס. במקרה כזה המשקיע לא חייב למכור כדי להבין שהוא מופסד
לא כל האצבעות שוות, כנראה שאותם משכילים עדיין לא 'הבשילו' בחשיבה פיננסית וייתכן שמספקים לעצמם תירוצים לא אמיתיים (זה לא בשבילי, אני לא מבין בתחום, יש לי יועץ השקעות בבנק שעושה בשבילי את כל העבודה...)
וואו... חידשת לי !
לא שמעתי על התוכנית הזו ועוד יותר שהספיקה גם להתבטל כ"כ מהר.
אני יכול להבין את המתנגדים - זה משהו חדש ורוב האנשים לא אוהבים שמזיזים להם את הגבינה. וכמו כל דבר חדש מול יהודי בעל 2 דעות סביר להניח שתהיה התנגדות וביקורת
לענ"ד, אם היו משלבים בתוכנית הזו גם זוויות אחרות חוץ מאשר בנקים ובנקאיים כנראה שההתנגדות היתה פוחתת.
תאר לך תוכנית שמשלבת יותר תחומים, ומתחילה בקצת היסטוריה (איך הכסף הגיע לעולם), מונחים בסיסיים (כדי לדבר באותה השפה)
צרכנות נבונה, כלכלת בית (הסתפקות במועט / מותרות), בנקאות, נדל''ן, שוק ההון, קריפטו, פורקס וכו'
התוכנית לענ"ד צריכה להיות פרקטית לחלוטין שתגרה את התלמידים. תביא להם את הבנקאי המשעמם שמחכה לצאת לפנסיה כבר 15 שנה שיסביר מה זה אינפלציה ואיך זה משפיע כל המדד - מהר מאוד התלמידים יאבדו עניין
מניסיון אישי, שאני מסביר לדור הצעיר נושאים של 'מבוגרים' בצורה מסקרנת, מושכת ועם דוגמאות בגובה העיניים שלהם - מרגישים באוויר את צמאונם למידע נוסף.
כמובן, לא תמיד מצליח לי, אני מניח שמורים במערכת החינוך יודעים לעשות את זה הרבה יותר טוב ממני
זה נכון לכל מקצוע
מתמטיקה - בשביל מה צריך את זה בחיים, אין לזה בכלל שימוש בחיי היום יום. תלמד את הבן שלי בבקשה מיומנויות חברתיות שלא ייצא 'עוף מוזר', זה הרבה יותר חשוב
תנ"ך - תתקדמו אנשים, אנחנו במאה ה21, נראה לך שנחש דיבר עם חווה? מבול עם תיבה?! ואיזה אחד ג'ינג'י שמתחבא אל הכלים והורג ענק עם רוגטקה?! במקום סיפורי מעשיות תפתח אצלו בבקשה יזמות וחדשנות שיתרום לו ולכלל האנושות
ספרות - כאן בכלל הגזמתם, מי ביקש להפוך את הבן שלי לשיקספיר?! הוא יהיה איש אשכולות ומצליח גם בלי אנטיגונה של סופוקלס, הקמצן של מולייר ובעלת הארמון של ל. גולדברג. בבקשה לבטל ולהחליף בפיתוח החשיבה היצירתית
** כמובן בלי ח"ו לפגוע באף מקצוע או אדם ובשפו"א במקצועות הקודש. כתבתי לשם הדיון בלבד כדי להמחיש שניתן להתנגד כמעט לכל מקצוע במערכת החינוך
כמה שזה נכון, ובלי המילה 'פיננסי' המשפט שלך אפילו מדויק שבעתיים
לא, זה הכל בגלל פרטו עם הקביעה המעצבנת שלו. תאר לך שבמקום 20-80 הוא היה קובע 40-60... איזה נפלא זה היה עבורי לגלות בעוד מספר שנים שאני נמנה בין ה40%
לזה התכוונתי למעלה, אותם המשכילים שציינת עדיין לא 'הבשילו' כדי להבין שזה נושא חשוב והם כיום נחשבים ל@daat99 הצעיר
פעמים שהם התפכחו ואחרים כנראה שלא...
איך תזהה ש'זוג בזבני' הוא לא 'זוג מסכני' שהגיע לתחילת חייו בגילאי ה23-25 בלי הכשרה או מקצוע מבוקש על לא עוול בכפו?
האם כל אדם בגיל 25 שאין לו כמה עשרות אלפי שקלים נחשב זוג בזבני?
'זוג מסכני' לא זכה להיות בתוכנית הלימודים שבוטלה, לא זכה לתפקיד מיוחד בצבא כדי להתקבל.באזרחות לעבודה עם משכורת מעל המינימום, וכנראה שגם הוריו באותה רמת השכלה
האם לדעתך לא צריך לסייע ל'זוג מסכני' לצאת ממסלול המסכנות?
אז מה בעצם אתה מציע?
דוגמא אישית אצלי נתפס כהורה/מורה שמחנך את בנו/תלמידו. לא ירדתי לסוף דעתך איך אתה נותן דוגמא אישית לאוכלוסיה שלמה
לא ממש הצלחתי להבין, אתה מתכוון שההטבה של דירה בהנחה צריכה להינתן לכלל האוכלוסיה, גם לאותם האנשים שיש להם 3 דירות ויותר כדי שיוכלו להרוויח יותר על חשבון 'זוג מסכני' שלא שפר עליו מזלו?!
אני כנראה לא פוליטקלי קורקט, לצורך הדוגמה אני 'זוג נדלני מוזרי' שרכש דירת מגורים לפי גודל המשפחה. בהגיע הזמן משפר דיור לפי התרחבות המשפחה. המשכנתא הייתה נמוכה (כי לא רכשתי בגיל 20 דירה של 5 חדרים) באופן זה הצלחתי לנתב יותר כספים מ'זוג מנייתי' לשוק ההון ובכך להגדיל את תיק ההשקעות.
מהידוע לי, משכנתא היא אחת ההלוואות הכי זולות הקיימות בשוק לטווח ארוך ולכן הצלחתי למנף את ההון שלי בריבית נמוכה יחסית לשוק שזה יתרון נוסף על פני 'זוג מנייתי' שלא עשה זאת. ואם כן היה מתעקש למנף את עצמו כנראה שהביצועים שלי היו טובים משלו (השוואה של ריבית משכנתא מול ריבית ק.ה.ש / קופ"ג / חברות אשראי / אינטראקטיב...)
תשואות גבוהות בשוק ההון מאשר בנדלן - תלוי מאוד בתקופה ישנם שנים שהנדלן עשה יותר ויש ההיפך אז לענ"ד קשה להתייחס לזה
ריהוט - ברור שלא קניתי חדש, יש יד2 והרבה טובי לב שמוסרים בחינם. לא חייב להתאים צבע ספרייה לגוון המהפנט של הוילון...ככה אני מוזר כזה
תחשוב טוב - יהיה טוב
גם אם החבילה תתרחב, והילדים ירצו להתחתן ולהפוך אותך ל"סבא דעת" אז:
זוג מנייתי - יוכל להעניק מתנה ללא אירוע מס
זוג נדלני מזורי - כנ"ל כי יש לו תיק השקעות
זוג נדלני - יעניק מעטפה עם כמה שטרות וימשיך לשלם על המשכנתא
באיזורי ביקוש גבוהים המצב קשה מאוד עד כדי שאין דירות. נכון שאם תשים על השלחן פי 2 מדמי השכירות שבעל הבית מבקש אז כנראה שבסוף מישהו השתכנע, אבל ביטלת את היתרון של שכירות מול רכישה
אני מופתע שההיסטוריה שלנו משותפת - אצלי עד הבר- מצווה היו 4 מעברי דירה, 3 מהם בדירה בבעלות ההורים.
הזיכרון שלי השאיר תחושות לא טובות מכל מעבר, לא בגלל העזיבה והתהליך של הכרת חברים חדשים אלא עצם מעבר הדירה שהיה מייגע. מי שמע/יכל להרשות לעצמו שירותי אריזה?! הילדים נשלחו לחפש קרטונים ועיתונים ברחוב שאנשים זרקו. בעיתונים השתמשנו כדי לעטוף את הכלים השבירים ולרפד את הקרטונים מכל הכיוונים. זכרונות ילדות...
שאתה 'נעול' על שכונה/קהילה ספציפית אתה קצת יותר מוגבל.
שאתה 'נעול' בשכונה וגם 'נעול' על גודל דירה (למשל לא פחות מ5 חדרים) אז צימצמת את האפשרויות
תוסיף לכך הגבלות של בת הזוג (לא בלי מעלית, לא מעל/מתחת לקומה X וכו'...) ומצאת את עצמך כמעט ללא אפשרויות
מבין לגמרי שצריך להתפשר, אבל לא תמיד זה זורם בצורה חלקה
הישג מרשים, אבל לענ"ד כמשפחה זה הרבה יותר מאתגר מאשר אם אתה גר לבד או רק עם בת הזוג.
לא שאני מפקפק במה שכתבת, אבל אם זה באמת נכון זה ממש חוסר הגינות משווע, לצערנו המנהיגים שלנו עדיין לא טלית שכולה תכלת
לא בטוח שהצלחתי להבין את טענתך, בגלל שהיא מוכרת לקבלנים זה אומר שהיא לא מתערבת בתחום הנדל"ן ולא משפיעה על מחיר הדיור?!היא מוכרת את הקרקעות לקבלנים, לא לציבור
הפשרות יכולות להינתן על פני זמן בלי קשר לכלכלה.
אישורים צריכים להינתן על רקע מקצועי ולא פיננסי.
אני מניח שמכרז לציבור זה עסק מסובך ומסורבל מבחינת המדינה - היא מעדיפה למכור מאות/אלפים יחידות לקבלנים בפעם אחת והם יתעסקו עם השיווק לציבור.
כדי שקבלנים לא ינצלו את הציבור במחיר מופקע (מדינה קטנה ויש סיכוי למונופול מצד הקבלנים) המדינה מחליטה לעזור לאוכלוסיה קשת יום.
אני מסכים איתך שזה לא הפתרון האידיאלי, אני רק מנסה להסביר את הרציונל שהבנתי
מי שנחבא אל הכלים זה מי שקדם לג'ינג'י, לא?
לא בא חלילה, רק דואג שלא תצא תקלה מתחת ידיו של תלמיד חכם כמוך
לומד מהר כשמסבירים לאט
Well-Known Member
- הצטרף
- 14/1/23
בלי להעליב חלילה אבל זאת שיחה מעניינת, שמזכירה לי אסירים בכלא שמנהלים שיחות מאד ארוכות עם טיעונים מאד חזקים מדוע מי שקיבל פירה וקציצה ביום שני, פחות זכאי לקינוח תות ממי שקיבל פירה ופולקה.
למה בכלל המדינה מספסרת בקרקעות ? למה בכלל יש הגבלות על מה אני עושה על שטח ששייך לי ? וכו וכו
נקודת המוצא שבכלל יש מישהו שמחזיק את הזכות למגורים, גג, ורשאי לספסר ולהגריל (באמת תודה שהיה לי מזל לקבל הנחה על מחיר מופקע של גג לילדים), ובטח גם לגנוב על הדרך בהטבות לחברים ומשחדים למיניהם, תמוהה בעיניי
נערך לאחרונה ב:
- הצטרף
- 22/11/15
זה קורה גם לי כשאני מסתמך על הזיכרון של הדפדפן.מתנצל על העיכוב בתגובה, לצערי זו הפעם השלישית שאני כותב אותה וכמו שציינתי אני כותב תגובה בחלקים מפאת חוסר זמן
סמכתי על הCache של הפורום ומתברר שגם הוא מוגבל בצורה לא מוסברת ולא ממש עקבית...
אתה יכול לנסות לשמור "טיוטה" (בסרגל הכפתורים של התגובה יש כפתור ששומר/מוחק טיוטות עם ציור כמו "דיסקט" של פעם).
לא יודע אם הוא יותר אמין או לא.
בהגדרה ההשקעה עצמה לא יכולה לייצר תזרים שלילי אחרת מדובר בנטל ולא בהשקעה (רוברט קוואסקי - אבא עשיר, אבא עני).
שכר דירה למשל אינו יכול להיות שלילי אבל אם מתחשבים בהוצאות נלוות של המשקיע (כגון מימון מינוף/מיסוי וכדומה) התזרים של המשקיע יכול להיות שלילי למרות שהתזרים של ההשקעה (שכר הדירה) הוא עדיין חיובי.
בניסוח שלי הפסד מתקבל אחרי ש: "שילמתי X וקיבלתי בחזרה פחות מ-X".
תשים לב ש-"שילמתי" ו-"קניתי" זה לא אותו הדבר.
מיסוי למשל נכלל בתשלום אבל לא במחיר הקניה.
כנ"ל תשלומי ריבית של משכנתא, הוצאות תחזוקה וכו' נכללים בסכום ש-"שילמתי" אבל לא במחיר שבו "קניתי".
מהצד השני "קיבלתי" כולל גם את התזרים כגון שכר הדירה ומתחשב בעלויות המכירה כגון עלות עו"ד/מתווך ועוד אבל "מכרתי" זה מחיר המכירה שרשום בחוזה.
הקבלנים בישראל משתמשים בהבדל הזה באופן יצירתי ביותר כבר 4 שנים בשביל להציג מחירי דיור עולים (בחוזה רשום מחיר גבוה יותר מבעבר) כשבפועל הרוכשים משלמים פחות (שדרוגי דירות "כלולים במחיר", דחייה בתשלומים, ספיגת החזרי ריבית על ידי הקבלן וכו').
במקרה שהצגת מדובר בתזרים שלילי של המשקיע ולא של הדירה.
לצורך ההמחשה ניתן לרכוש את הדירה ולסרב לממן עלויות תחזוקה ו/או לשלם ארנונה (בצורה חוקית למשך חצי שנה שבה הדירה ריקה אחת לתקופה).
אם המשקיע בחר להשכיר את הדירה עבור שכר דירה שנמוך מהוצאות התחזוקה אז זו אינה בעיה של ההשקעה עצמה אלא של המשקיע שלא מבין מה הוא עושה.
במקרה שכזה המשקיע מפסיד בגלל עצמו וזו לא ההשקעה שמפסידה.
וזו בדיוק הנקודה.
במשך שנים רבות שכנעתי את עצמי שאנשים אחרים יעשו עבורי את העבודה ושאני לא מבין כלום בתחום והתוצאות שקיבלתי היו עלובות בהתאם.
רק אחרי שהפסקתי עם השכנוע העצמי הזה והתחלתי ללמוד בעצמי על הנושא הפיננסי אני התחלתי לנקוט בפעולות הנכונות שייצרו לי רווחים נאים ביותר והזרוע עוד נטויה.
לא שמעת על התוכנית הזו מכיוון שהיא בוטלה כל כך מהר
בהחלט שההתנגדות היתה פוחתת מצד מי שהתנגד אבל אז היו קמים הרבה אנשים שקודם לכן לא התנגדו והיו מתחילים להתנגד.
בוא ונתאר לעצמנו ביחד
צרכנות נבונה: כל חברות האשראי והבנקים יתנגדו לחינוך הזה כי זה מחנך אנשים לא להשתמש בכסף שאין להם בשביל לקנות משהו שהם לא רוצים רק כי הם רוצים להרשים מישהו שהם לא מעניינים אותו ולחברות/בנקים הללו יש הון רב בשביל להעסיק לוגיסטים שיטרפדו את המהלך
כלכלת בית (הסתפקות במועט / מותרות): בנוסף לחברות האשראי והבנקים, עכשיו יצטרפו להתנגדות גם כל בעלי החנויות היצרניות, המשווקות והיבואניות של מוצרי צריכה כי זה פוגע להם ברווחים - וגם להם יש המון כסף לממן לוביסטים שיטרפדו את המהלך
בנקאות: זה בדיוק מה שהיה בתוכנית שבוטלה אז אפילו את המתנגדים שהיו לא הצלחנו להסיר מההתנגדויות
נדל"ן: זה יעורר התנגדות עצומה מצד משקיעי המניות כי דוחפים לילדים שלהם נדל"ן בבי"ס
שוק ההון: כבר הצגנו את כל המתנגדים לשוק ההון - "שלא ילמדו את הילדים להמר בקזינו ולממן את הטייקונים"
קריפטו: כאן אתה מסתבך עם הבנק המרכזי, רשויות החוק והבנקים מכיוון שהשימוש המרכזי בקריפטו הוא לצרכי הלבנת הון ומימון טרור.
יש סיבה מוצדקת לכך שמטבעות הקריפטו אומצו ע"י הגוף/האיש השולט רק במדינות שידועות כמדינות מבוססות פשע, טרור ושוחד.
פורקס: גם כאן הבנק המרכזי יתנגד ופה אפילו מפעל הפיס יצטרף להתנגדות כי כרגע יש לו בלעדיות על שוק ההימורים החוקי במדינה.
מהר מאוד הבנקאי ימצא את עצמו מפוטר כי הבנקים לא רוצים שהציבור ידע על אינפלציה והשפעותיה על המשכנתאות של הציבור עד אחרי שהציבור סופג את הנזק ומשלם לבנק את רווחיו.
יש כאן כמה בעיות:
1. אין להם צמא לדברים הללו מראש
2. אפילו המבוגרים שיודעים שזה חשוב לא מפנים תשומת לב בשביל להבין את הנושא, למה שהילדים כן ירצו?
תשים לב שהמכנה המשותף של הדברים שאני הצגתי הוא התנגדות על בסיס "אתה גורם לילד שלי נזק ואני לא מוכן שזה יקרה אפילו על גופתי".
המכנה המשותף של הדברים שאתה הצגת הוא התנגדות על בסיס "זה לא מעניין אותי ו/או את הילד שלי ולכן הייתי מעדיף משהו אחר אבל תעזוב אותי בשקט - אני רוצה לראות טלויזיה עכשיו...".
ההתנגדות הראשונה גורמת להורים לצאת מהבית ולחסום כבישים.
ההתנגדות השניה בקושי גורמת להם להנהן כאות הסכמה כשמישהו אחר אומר שזה לא חשוב...
דוגמא קלאסית היא הגישה בציבור החרדי שחלק מהתוכן של לימודי הספרות פוגע בילדיהם והתוצאה היא שבחינוך החרדי הנושאים הללו לא כלולים בתכנית הלימודים.
אני לא כל כך מסכים.
יש הרבה דברים שניתן ללמוד מאנשי חינוך מוכשרים בצורה ברורה גם אם ההורים לא יודעים ולא מוגבלים ללימוד עצמי.
קח לדוגמא אדם שרוצה להיות ספורטאי אולימפי - הוא לא מוגבל לסרטונים ביוטיוב או להורים שהשתתפו באולימפיאדה בעבר - הוא יכול ללכת למאמן כושר שאימן משתתפים אולימפים וללמוד ממנו.
בנושא הפיננסי "המאמן שאימן משתתפים אולימפיים" ברוב המקרים מתברר כשרלטן או כסתם אחד שהצליח לזרוק קוביה על 6 ועכשיו מנסה לשכנע שהוא יודע ללמד אותנו איך אנחנו יכולים לזרוק קוביה על 6.
דווקא בנושא הזה כמעט ובלתי אפשרי למצוא את המאמן הנכון כך שאם ההורים שלך הם ללא הידע המתאים הדבר היחיד שנשאר הוא ללמוד לבד.
אני דווקא מעדיף להיות אחד מה-20%.זה הכל בגלל פרטו עם הקביעה המעצבנת שלו. תאר לך שבמקום 20-80 הוא היה קובע 40-60... איזה נפלא זה היה עבורי לגלות בעוד מספר שנים שאני נמנה בין ה40%
למה הוא לא אמר 95-5 - הייתי אחד מה-5% במקום
הבעיה היא שרוב האנשים (כולל אני הצעיר וההדיוט) לא רוצים להתפכח ומתרצים את אי-הרצון הזה בתירוצים שונים שרק מי שכבר התפכח מבין עד כמה הם חסרי בסיס במציאות (למרות שהוא תירץ אותם בעצמו והאמין בהם באמונה שלא תבייש פנאט דתי).
1. למעט מקרים שנגרמים ממאורעות רפואיים לא צפויים שלא כוסו בסל הביטוח אני לא חושב שקיים "זוג מסכני" בכלל.
2. עד כה כל "זוג מסכני" שיצא לי לשוחח עמו התברר בדיעבד כ-"זוג בכייני שמתעקש שהוא מסכני".
אדם בגיל 23-25 ללא הכשרה או מקצוע זה ממש לא "מסכן".
אני בגיל 28 עדיין הייתי ללא הכשרה/מקצוע בעצמי (אני עדיין ללא הכשרה אבל כבר יש לי ניסיון מעשי אז זה לא מעניין אף אחד) וממש לא הייתי "מסכן".
לעומת זאת אני לא בדיוק הייתי "מבכיין" גם כן והצלחתי לחסוך סכומים משמעותיים מספיק בשביל לקנות דירה עם פחות מ-50% משכנתא.
למעט ההחרגה של מקרים רפואיים לא צפויים שלא מכוסים בביטוחים אז אני מצפה מכל אדם בגיל 22 (בין אם משוחרר טרי ובין אם אדם שלא התגייס מלכתחילה) להיות בעל הון נזיל שמשתווה לפחות לחצי מסך המשכורות הצבאיות של 3 שנים פלוס הפיקדון שהצבא נותן לחיילים משוחררים.
בסוף השירות הצבאי שלי המשכורת שלי עדיין היתה פחות משליש ממה שמקבל היום חייל עורף סדיר בחודש הראשון שלו לשירות ועדיין יצאתי עם כמעט כמה עשרות אלפי שקלים בבנק ביום השחרור לפני הפיקדון.
אדם שלא התגייס אמור להשיג הרבה מעבר בשל היכולת שלו לקבל שכר מינימום (אפילו על 50% משכר המינימום הוא עדיין עוקף את המשכורות של החיילים).
להגדרתי כל אדם שהגיע לגיל 22 ללא סכומים שכאלו הוא בהגדרה אדם שבזבז כספים שהוא יכל לחסוך (בפיקדון בבנק למשל כמו שאני עשיתי) ו/או להשקיע (כמו שהייתי עושה אם היה לי את הידע שיש לי היום).
אם זוג לא מצליח להגיע לסכומים הללו אז הם סופר בזבזניים...
זה יתרון - לא חיסרון.
אדם שלא לימדו אותו איך לשלם יותר לבנקים זה לא אדם שנמצא בעמדת נחיתות מאדם שכן למד איך לשלם יותר לבנקים...
לא צריך תפקיד מיוחד ו/או משכורת מעל המינימום בשביל להגיע להישגים פיננסיים.
ג.נ.
לא היה לי תפקיד מיוחד בצבא והרווחתי שכר מינימום ואפילו פחות מכך במשך שנים רבות אחרי השחרור.
אין קשר בין רמת השכלה לבין הצלחה פיננסית בהשקעות והצלחה פיננסית בהשקעות תמיד ניצחה הצלחה מקצועית.
לראיה אתה יכול לחפש ברשימת האנשים העשירים בעולם אנשים שהגיעו לשם כשכירים במקום כבעלי חברות/מניות.
תעדכן אותי אם תמצא שם לפחות אחד בבקשה
מתן כספים לזוג בחובות לרוב מכניס אותם לחובות גדולים יותר כך שזו אינה עזרה אלא שימת מכשול בפני עיוור.
אתה יכול לראות כדוגמא את זוכי הלוטו/טוטו שהיו בחובות ואחרי הזכיה הגיעו לפשיטת רגל.
מתן כספים לאדם/זוג שלא יודעים ו/או רוצים להתנהל פיננסית בצורה נבונה זו פעולה שמאפשרת להם להמשיך להתנהל בצורה שאינה נבונה ובכך נגרם להם יותר נזק ארוך טווח.
לפעמים העזרה הכי טובה שאפשר לתת לזוג שכזה הוא לתת להם ליפול (אפילו להכריז על פשיטת רגל) מוקדם ככל האפשר בשביל שהם יספגו את הנזק בצורה שאולי תעיר אותם ותגרום להם לבצע שינוי התנהגותי משמעותי לטובה ברמה הפיננסית.
לצערי הרב היתה לי הכרות מקרוב מאוד עם לא מעט אנשים שכאלו.
היה למשל זוג (הייטקיסט ואשתו שכירה במשרה חלקית) שלמרות שהוצעה להם עזרה פיננסית לצאת מבור בגובה של מעל 100 אלף שח (ללא נכסים כלל!) שהותנתה בשינוי התנהלות פיננסית למשך 3 חודשים (תיעוד הוצאות כי הכל אצלם היה במזומן והם לא ידעו כמה הם משלמים על מה, הפניית 10% מההכנסה נטו מהמשכורת לפיקדון), הם בחרו להעמיק את הבור הפיננסי במקום.
מצבם היה כל כך גרוע שצ'קים שהם נתנו לבעל הבית חזרו מסיבת "אי כיסוי" עד שהוא החליט לפנות אותם מהדירה לפני תום החוזה (בשל "הפרה מהותית").
הדובדבן שבקצפת: במקום לנצל את ההזדמנות שפינו אותם מהדירה ולנסות למצוא משהו יותר זול שאולי הם יצליחו לעמוד בו, הם בחרו לעבור לדירה עם שכר דירה שגבוה ב-15% ממה שהם לא הצליחו לשלם בדירה הקודמת.
נ.ב.
אותו הזוג התחיל את חייו לאחר החתונה עם מגורים בחינם למשך יותר משנה על חשבון ההורים...
שכל אחד ידאג ל-4 אמות שלו ומשם לתת לזה לפעפע הלאה
1. חבר לעבודה
2. חבר ללימודים
3. חבר לנסיעות באוטובוס
4. חבר לתור בסופר
5. חבר למספרה (או אפילו הספר עצמו - ראו למשל את הספר "The Wealthy Barber" ואת ספר ההמשך שלו כרעיון יצירתי)
6. חבר לבית הכנסת
7. חבר לאסיפת ההורים של הילדים בבי"ס
ויש עוד הרבה
מאוד פשוט:
1. אתה מלמד מישהו שעובד איתך
2. הוא מלמד את השכן שלו
3. השכן שלו מלמד מישהו שעובד איתו
4. מי שעובד איתו מלמד את השכן שלו
5. חוזר ל-#3 עד שכל מדינת ישראל יודעים
כמובן שצריך שכל אחד מהאנשים בדרך ירצה ללמוד וזה פחות סביר משלום עולמי בימי חיינו ו/או חיי צאצאינו...
אני חושב שלא צריכה להינתן הטבה שכזו בכלל.
למה ששני הזוגות הללו ישלמו מס בשביל שרק אחד מהם יקבל את הכסף?
למה שהזוג שמונע מעצמו טיולים בשביל לקנות דירה ישלם את המס שהזוג שהלך לטיולים ובילה במסעדות במקום לקנות דירה יקבל את הכסף?
איך לדעתך תתקבל בציבור תכנית ממשלתית של הגרלת "טיולים לחו"ל" ותנאי הזכאות שלה הם "יש לכם דירה ולא יצאתם לחו"ל ב-6 החודשים הקודמים"?
למה מי שמנע מעצמו טיול בחו"ל מרוויח על חשבון מי שטייל בחו"ל ולא להיפך?
למה לא אומרים שאנשים שנהנים בחו"ל הם נהנים על חשבון מי שלא היה לו כסף לטיול כי יש לו משכנתא על הראש?
הכל זה עניין של בחירות.
* יש את הזוג שבחר בדירה עם משכנתא
* יש את הזוג שבחר בטיול בחו"ל
למה שאחד מהם יממן את הבחירה של השני?
איך בכלל אפשר לקשר את הבחירה הזו להחלטה של על מי "שפר המזל"?
זו טעות.
אם המשכנתא שלך היתה נמוכה אז זה אומר שהקצת הון עצמי גדול מדי לרכישת הדירה.
זוג משולבי למשל היה חושב כמוך אבל הוא היה רוכש דירה שבה החזר המשכנתא היה משתווה לגובה שכר הדירה של אותה הדירה שבה הוא גר (הדירה הקטנה).
עכשיו מכיוון שהוא קנה דירה קטנה יותר מזוג נדלני אבל היה לו אותו הון עצמי כמו זוג נדלני וזוג מנייתי אז זוג משולבי לקח את הפער בין ההון העצמי לבין הסכום שהוא הפנה לדירה והשקיע אותו בשוק ההון.
במקרה שכזה זוג משולבי עוקף אז זוג מוזרי כי הוא השקיע את הכספים מוקדם יותר בשוק ההון שבו יש תשואה גבוהה יותר (מבחינת תוחלת לאורך זמן).
כאן אתה מכניס לדיון את נושא המינוף ואם אתה רוצה להכניס לדיון את נושא המינוף אז צריך להחליט איך מתייחסים לסיכון שמתלווה למינוף.
אם אנחנו בוחרים להתעלם מהסיכון של המינוף אז יש לנו את זוג ממונפי שתמיד ממנף את כספו בשוק המניות לפי המקסימום הרגולטורי ומכיוון שהסיכון אינו חלק מהדיון אז אנחנו לא צריכים לחשוב על מימוש בכפיה...
אם אנחנו בוחרים להתחשב בסיכון המינוף אז בוא ונזכור שהסיכון מתממש.
היו את בעלי הדירות בבניינים שהתמוטטו בראשון לציון ובחולון לפני כמה שנים שברגע אחת גם מצאו את עצמם מחוסרי דירה וגם צריכים לממן מגורים.
עכשיו במלחמה יש את משקיעי הנדל"ן ביישובים המפונים שלא זכאים להטבות מהמדינה.
היה למשל לא מזמן את הסיפור על בחורה שרכשה דירה באזור שבדיעבד פונה אבל השכירה אותה לדיירים בזמן שהיא גרה בשכירות בעיר אחרת.
בעת הפינוי הדיירים קיבלו את הזכאות לסיוע מהמדינה ויכלו להמשיך ולשלם לה שכר דירה אבל רק עד תום החוזה.
ברגע שחוזה השכירות פג היא לא יכלה להשכיר את הדירה לאף אחד אחר (אין יותר הכנסה משכירות אבל המשכנתא ממשיכה להגיע) והיא לא יכולה לשנות את כתובת המגורים שלה לכתובת של הנכס שרשום על שמה בטאבו בשביל לקבל את הסיוע מהמדינה שניתן למפונים (משרד הבינוי והשיכון מסרב לשנות כתובת של אזרחים לכתובת באזור מפונה כם אם הנכס רשום על שמם בטאבו).
הפערים בתשואות בין שוק ההון לדנל"ן בטווח הארוך מוחקים את הפער של המינוף (בישראל בין 1981 ל-2016 מחיר דירה ממוצעת עלה במונחים ריאלים ב~100% כשההגדרה לדירה ממוצעת השתנתה כך שמחיר דירה בפועל עלה בהרבה פחות בעוד המניות עלו במונחים ריאלים ב~1200% - לא טעיתי באפסים!).
במדינות אחרות יש לנו דוגמאות על טווחים ארוכים מאורך חייה של מדינת ישראל שבהם הנדל"ן היה הפסדי במונחים ריאלים גם בלי להשוות אותו להשקעות אחרות (אמסטרדם בין 1736 ל~1990/2000, ארצות הברית בין ~1899 ל~2001).
ממש לא ברור לכולם.ריהוט - ברור שלא קניתי חדש, יש יד2 והרבה טובי לב שמוסרים בחינם. לא חייב להתאים צבע ספרייה לגוון המהפנט של הוילון...ככה אני מוזר כזה
בינתיים בכל מעבר דירה שביצעתי בחיי הבוגרים (ללא יוצא דופן!) השארתי דברים בדירה הישנה בכוונה וקניתי במקומם חדשים לדירה החדשה.
יש זוגות שיטענו שחובה להתאים צבעים וזהו טענה מאוד נפוצה אצל זוגות שטענו שהם "מסכנים" (פיננסית) ושאני נחשפתי אליהן ברמה האישית.
זו דוגמא מעולה לכך שאנשים מייצרים את המצב שבו הם נמצאים אבל הם משוכנעים שהם לא אשמים בו בכלל.
טוב זה לא מספיק טוב!
כמובן - ככל שהתיק המנייתי גדל כך האפשרויות גדלות
גם אם החבילה תתרחב, והילדים ירצו להתחתן ולהפוך אותך ל"סבא דעת" אז:
זוג מנייתי - יוכל להעניק מתנה ללא אירוע מס
זוג נדלני מזורי - כנ"ל כי יש לו תיק השקעות
זוג נדלני - יעניק מעטפה עם כמה שטרות וימשיך לשלם על המשכנתא
באיזורי הביקוש הגבוהים מתקיים לפחות אחד מ-2:
1. יש דירה מתאימה להשכרה
2. אין דירה מתאימה לרכישה כך שזה לא רלוונטי בכלל למי שמתעקש לגור בדירה שרשומה על שמו בטאבו
בכל מקרה לא חייבים להתחיל מפי-2.
אם למשל מצאת דירה שאתה רוצה לגור בה אבל בעל הבית החלטי למכור אז אתה יכול לפנות למתווכים אזוריים מיוזמתך ולהציע להם עסקה בסגנון הבא:
1. הם ימצאו רוכש לנכס שיסכים להשכיר אותו לך במחיר שהוא גבוה ממחיר השוק ב-X שח (למתווכים יותר קל למצוא משקיע שירכוש נכס שיש דייר שמוכן לשלם עליו מעל מחיר השוק מאשר סתם רוכש לנכס במחיר השוק).
2. הם יגבו דמי תיווך על הרכישה מהרוכש (הרי הוא בא דרכם בכל מקרה)
3. הם יגבו דמי תיווך על ההשכרה ממך ו/או מהרכוש (נתון למשא ומתן, בכל מקרה זה צריך להיות רווחי לשלושת הצדדים)
בצורה הזו ניתן לשכור את דירת החלומות למרות שהיא בכלל פורסמה למכירה.
כמובן שניתן להוסיף לחוזה השכירות עוד כמה התניות ו/או סוכריות בדמות העלאת שכר הדירה אם הרוכש החדש יסכים להם.
זוג שרוצה לקנות את הדירה למגורים לא יצליח להתחרות במחיר שיציע משקיע שיודע שכבר יש לו שוכר עם תזרים עוד לפני שהוא קיבל את המפתח...
- הצטרף
- 22/11/15
זה הכל עניין של איך משקפים את זה לילדים.
אם משקפים זאת בצורה משחקית אז הילדים יקבלו זאת בצורה שכזו ויהנו מהתהליך.
אפשר למשל לפני המעבר לקחת את הילדים הקטנים לגני משחקים בשכונה החדשה ומיכוון שהם רוצים לשחק בגני המשחקים הללו עוד אז הם יהיו בעד המעבר.
עם הילדים הבוגרים צריך להיות טיפה יותר יצירתיים ואולי לשלב סוג של "שוחד".
גם אצל הורי לא היה שירות שכזה.מי שמע/יכל להרשות לעצמו שירותי אריזה?! הילדים נשלחו לחפש קרטונים ועיתונים ברחוב שאנשים זרקו. בעיתונים השתמשנו כדי לעטוף את הכלים השבירים ולרפד את הקרטונים מכל הכיוונים. זכרונות ילדות...
אני היום משתמש בו אבל אני לא בטוח שזה יותר נוח מסתם לארוז לבד (זה בטוח יותר מהיר).
אני הלכתי לסופר הקרוב וביקשתי ממנהל המחסן לקחת לו את ארגזי הקרטון הריקים לפני שהעובדים שלו זורקים אותם לתוך המדחס.
הוא שמח שלעובדים יש יותר זמן לסדר מדפים במקום ללכת למדחס.
העובדים שמחו שהם לא צריכים ללכת למדחס.
ואני שמחתי לקבל את הארגזי קרטון במקום אחד במרוכז (בעיקר הארגזים של אסם - ביסלי 200 גרם).
קלאסי למרי פופינס:בעיתונים השתמשנו כדי לעטוף את הכלים השבירים ולרפד את הקרטונים מכל הכיוונים. זכרונות ילדות...
למשל אפשר לקחת מהסופר את הערמות של המגזינים שהוא זורק לפח בסוף כל חודש ולתת לילדים ליצר פסלים/תמונות במהלך העטיפה של כלי הזכוכית.
למשל לראות איך לעטוף את הצלחות עם תמונות שונות מהמגזינים, כותרות מהעיתון וכו'.
אפשר אפילו לעשות מזה תחרות עם פרסים (וכמובן העלאת תמונות לווטסאפ בשביל שסבא/סבתא יראו גם!).
מה תעשה עם כל הנעילות הללו אם אין בכלל דירות שעונות על הדרישות הללו למכירה?
מה אם יש רק דירות להשכרה שעונות על הדרישות הנ"ל?
רק לצורך המחשה כשאני חיפשתי דירה (ממש לא מזמן) אני:
1. הייתי 'נעול' על שכונה ספציפית
2. הייתי 'נעול' על קומה ספציפית
3. הייתי 'נעול' על כמות מדרגות ספציפית (באותה קומה אפשר למצוא דירות עם כמות מדרגות שונה)
4. הייתי 'נעול' על כמות חדרים ספציפית
5. הייתי 'נעול' על גודל מקסימלי (אבל לא מחיר מקסימלי)
6. הייתי 'נעול' על בעל בית שישאיר רושם טוב בתקשורת הראשונית (תתפלא כמה השאירו רושם רע כבר בשיחת הטלפון הראשונה)
בחיפושים שלי חיפשתי ביד-2 על בסיס יומיומי אבל לא רק בחלק של הדירות להשכרה אלא גם בחלק של הדירות למכירה בידיעה שאין בכוונתי לקנות בכלל כי ידעתי שאם שם אני אמצא את מה שאני אחפש אז אני אצליח להשיג גם קונה שיקנה אותה וישכיר לי.
בסוף מצאתי דירה מתאימה באזור של ההשכרה ולא הייתי צריך ליישם את חיפוש הרוכש בפועל אבל בהחלט הייתי מוכן לכך אם הייתי מגיע לשם.
1. אני לא משוכנע שאתה צודק - זו בחירה אישית
2. יש הרבה דברים שהם יותר קלים כזוג מאשר לבד וגם מרחב אפשרויות התמרון גדל כזוג מאשר לבד
אתה מוזמן לחפש בגוגל.
בגדול קח-לו העביר חוק שמגביל את שכר הבכירים בתאגידים פיננסים ל-2.5 מילין שח.
כשהוא פרש הוא דרש שכר של 10 מיליון שח ובסוף התפשר על 8.3 מיליון שח עבור 80% משרה.
להלן כותרת רלוונטית מדה-מרקר:
בדיעבד התברר שהיא צדקה ויונט קרדיט התפוצצה...
לדעתי היא לא צריכה לעשות מרכז לציבור ולא צריכה לעשות הגרלות.
הדרך היעילה ביותר להשפיע על שוק הדיור היא דרך מערכת המס.
כרגע שכר דירה פטור עד תקרה של 5000 שח לערך.
אם יעבור חוק שממסה שכר דירה ב-90% מהשקל הראשון (לדוגמא מוקצנת) אני משוכנע שאנחנו נראה צניחה חופשית במחירי הדיור בארץ שתגרום לנו לחשוב שמשבר הייאוש הגדול של 1929 היה שוק שורי וכלכלה משגשגת...
אבל המדינה לא עזרה לאוכלוסיה קשת היום.
המדינה עזרה לאוכלוסיית ההייטקיסטים שבילו בחו"ל ובמסעדות במקום לקנות דירה.
אם ההתניה היתה לפי דרגות הכנסה זה היה עוד איכשהו יותר רלוונטי לאוכלוסיה החדשה אבל לא היתה התניה שכזו.
הדוגמא הקלאסית לכך שלא מדובר בתכנית סיוע לאוכלוסיה קשת היום אז לא היית רואה כתבות כאלו (והייתי צריך לבחור את הכתבה מכמה כתבות על הגרלות שונות...):
אני לא יודע איך מישהו יכול להגדיר זוג שמרוויח מעל 40 אלף שח בחודש כ-"אוכלוסיה קשת יום" עד כדי כך שהיא מחייבת סיוע של המדינה במאות אלפי שקלים על חשבון תשלומי המיסוי של עובדי שכר המינימום במשק.
הבעיה היא:
1. זה לא פתרון בכלל - האוכלוסיה "קשת היום" (כהגדרתך) עדיין לא הצליחה לקנות דירה
2. העברת מסר ברור לאנשים:
"תצאו לבית מלון במקום לקנות דירה, אנחנו ניתן לכם מאות אלפי שקלים!
תקנו דירה במקום לצאת לבית מלון ותחנקו מהמשכנתא? אתם גם תממנו את המאות אלפי שקלים שחברים שלכם יקבלו!"
על שאול נאמר "נחבא אל הכלים" והוא אכן קדם לג'ינג'י.
נו - כשאתה בכלא על מה כבר יש להתווכח
המצב הנתון הוא שיש מדינה שמספסרת.
המצב הנתון הוא שהמדינה מעבירה מסר של "תבזבזו היום ומי שמנע מעצמו וחסך יממן אתכם מחר".
מה זה אומר?
שאני ממשיך להיות זה שחוסך היום כי אני לא רוצה להיות זה שצריך שיממנו אותו מחר...
לומד מהר כשמסבירים לאט
Well-Known Member
- הצטרף
- 14/1/23
וזה כל הסיפור
המצב הנתון הוא שהציבור בישראל מקבל את המדינה ככח עליון שיכול לעשות מה שהוא רוצה, מתי שהוא רוצה ואיך שהוא רוצה.
אסירים מבחירה.
אני חי בדרום אירופה, וכאן, כל אדם, ובטח ובטח משפחה עם ילדים, יכולים ורוכשים שטח אדמה (חקלאי או כל הגדרה אחרת שאינה מגורים, עדיף לא שמורת טבע, אבל גם אפשרי) בונים על השטח בית (עדיף מחומרים טבעיים, עץ, אדמה, שילוב, יורט, דום וכו וכו), או מעמידים קראוון (או שניים, ארבעה) ולמעט קנס סמלי, אף אחד לא חושב לרגע להזיז אותם.
למה ?
כי הזכות לקורת גג למשפחה חשובה יותר מכל השאר.
אבל היי, לך תנסה לשים בישראל קראוון בפרדס של סבא לשבועיים בחופש הגדול...
נערך לאחרונה ב:
- הצטרף
- 22/11/15
מחוץ לפורום - בהחלט.
בפורום אנחנו דנים גם בפסיכולוגיה (בחירות מושפעות מפסיכולוגיה) אבל גם בנתונים המתמטיים.
הרבה מאוד פעמים המתמטיקה מייצרת תמונה שונה מהבחירות בפועל אבל זה לא אומר שצריך להתעלם מהמתמטיקה במהלך תהליכי קבלת ההחלטות שלנו.
גם כאן זה אפשרי.
כל מה שצריך זה:
1. להתנהל בצורה פיננסית נבונה בשביל שיהיה מספיק כסף ליישם
2. ליישם בפועל ("בני ביתך" למשל)
רוב האנשים לא רוצים לעשות זאת ומעדיפים "לקנות מוכן"...
גירוש ספרד?
מלחמת העולם השניה?
לדעתך האישית ובהתייחס לשני המאורעות ההיסטוריים הללו: האם אף אחד באירופה לא חשב על להזיז יהודים מאדמתם "למעט לקנס סמלי"?
דעתי האישית:
זיכרון סלקטיבי
אני משוכנע לחלוטין שהיו אנשים שנתלשו מבתיהם בניגוד לרצונם ע"י הרשויות המקומיות בכל מדינה ומדינה באירופה (ובכלל).
אבל זה בדיוק מה שהציבור רוצה שלא יתנו לך לעשות...
לומד מהר כשמסבירים לאט
Well-Known Member
- הצטרף
- 14/1/23
אפשר להתחיל מגירוש גן עדן, אם כבר הולכים אחורה
הכוונה היא לקלות או הקושי שמעמידה המדינה, הכלל, על רב האוכלוסיה, כדי לשרת מיעוט,
שבדרך כלל משחד פוליטיקאים, או מונע ממניעים שאינם טובת הפרט.
בסביבה בה אני חי, בית הוא בר השגה גם למסכנים קשי היום ביותר.
למה ?
- הצטרף
- 22/11/15
נכון מאוד אבל שם לא כתוב "אדם קנה מאלוקים את גן עדן ומכיוון שלא עמד בתשלומי המשכנתא אז אלוקים התחיל בתהליך הוצאה לפועל ופינה אותו ואת משפחתו בכוח" אז זה לא באמת משתלב בנושא שלנואפשר להתחיל מגירוש גן עדן, אם כבר הולכים אחורה
אני כולל בתוך זה גם את הסבירות לכך שהמדינה תחליט לגרש אותי בשל דת אמי וזה בפני עצמו כבר פוסל את כל אירופה ולא מעט מדינות אחרות בעולם.
זה נכון לכל המדינות בעולם ללא יוצא מן הכלל.
גם בסביבה שבה אני חי - בתנאי שהם מחליטים שהם רוצים להשיג אותו ומוכנים לבצע את הפעולות הפיננסיות הנדרשות.
כמובן שתמיד יש אנשים ש-"מתמסכנים" וטוענים שהם לא יכולים ולצערי במדינת ישראל הם החלק הארי של הציבור הרועש...
כי אני כאזרח שגר בשכונה X לא רוצה שיתנחל אדם בקראוון בחצר של הבניין שלי או של השכנים.
* זה עוד מישהו שתופס חניה
* עוד מישהו שמפעיל מוזיקה בלילה
* עוד מישהו שיזמין משטרה אם אני ארצה להפעיל מוזיקה בלילה
* עוד מישהו שיכול לבחור להתחיל סכסוך שכנים כי יש לו עבר נפשי (מקרה אמתי שקרה לי והסתיים בתלונה במשטרה עם המלצה של חוקר להוציא צו הרחקה...)
* עוד מישהו שישתמש במערכת הביוב ועלול לגרום לה לחרוג מהעומס המרבי שהיא מסוגלת לעמוד בו
* עוד מישהו שיתחבר לשירותי המים ויחליש את זרם המים של כולם
* עוד מישהו שייצר מעמסת חשמל על מערכת החשמל האזורית ויגדיל את הסבירות להפסקת חשמל יזומה ע"י חברת החשמל (או בכלל לתקלה בחשמל)
כחלק מתהליך בניה של בניין מקצים זמן ומאמץ בשביל להקים את כל התשתיות הללו ומסמתכים על כך שלא יתנחלו עוד דיירים בחצרות, במרפסות ובגגות בשביל שהתשתיות יעבדו בצורה תקינה (השאלה אם עושים זאת טוב או לא היא שאלה לשרשור ארוך בפני עצמו וגם שם יש בעיות אבל זה לא אומר שאני כדייר ארצה שהשכנים ייצרו את ההעמסה הזו בעצמם מעבר לליקויים שכבר קיימים).
לומד מהר כשמסבירים לאט
Well-Known Member
- הצטרף
- 14/1/23
רגע רגע,נכון מאוד אבל שם לא כתוב "אדם קנה מאלוקים את גן עדן ומכיוון שלא עמד בתשלומי המשכנתא אז אלוקים התחיל בתהליך הוצאה לפועל ופינה אותו ואת משפחתו בכוח" אז זה לא באמת משתלב בנושא שלנו
צריך להחליט אם מדובר על פינוי בגלל אי עמידה בתנאי תשלום על הקניין
או
פינוי בגלל מניע שאינו זכויות קניין אלא מניע כמו דת, טיהור אתני, הלאמה של כל הנכסים וכו (בהצלחה למי שקנה דירה בקריית שמונה ולא בכפר קטן בצפון ספרד)
אנחנו מסכימים, אבל ההגדרה של הפעולות הפיננסיות הנדרשות, מעמידות רף שונה בכל מדינה.
בישראל, לקנות מקום מגורים, אינו טווח אפשרי כמו בדרום אירופה. שלא לדבר על צפון תאילנד (לתאילנדים) או יערות קנדה (לקנדים) וכו וכו
הדוגמא שנתתי נפוצה ומאפשרת במחיר זעום (30,000 אירו לדוגמא) לרכוש שטח אדמה סביר (כמה דונמים) ולשים עליהם קראוון או שניים, ללא חשש לפינוי.
אין מקבילה לזה בישראל למעט הפזורה הבדואית...סוג של...
לא דובר על החצר שלך או של השכנים.
מדובר על קניין פיזי שלך, בטאבו, כחוק. בישראל, אתה לא יכול לגור על שטח חקלאי שלך. פרדס. באמצע שום מקום.
למה ? ככה.
במקומות אחרים בעולם, גמישים יותר, מכיוון שמבינים שזה יאפשר ליותר אנשים קורת גג.
למה ?
- הצטרף
- 22/11/15
סיכון זה סיכון
נכון - וכמוהו גם את רמת הסיכון לאוכלוסיה מגזע/מין/דת ספציפיים.
מה רע?
החצר/מרפסת של כל דירה היא הקניין של בעל הדירה.
תשתיות הביוב משותפות ואם כל בעל דירה יכפיל את כמות הדיירים ע"י הפיכת החצר/מרפסת/גג הפרטי שלהם לעוד דירה "מפוצלת" אז התשתיות לא יעמדו בכך.
בהחלט שאני כדייר בבניין לא רוצה שתיווצר מעמסה שכזו על התשתיות שאני משתמש בהן.
גמישים יותר ב-X, קשוחים יותר ב-Y.
תבחר את התחום שבו חשובה לך התגמשות ואת התחום שבו אתה לא מוכן שיתגמשו.
על חשבון בעלי שאר הדירות באותו הבניין.
כמי שגר בבניין אני לא מעוניין בכך וכך גם רוב הציבור והמחוקק חוקק את החוק המתאים עוד לפני שנולדתי אז כנראה שזה לא רצון חדש רק שלי בשנת 2024
לומד מהר כשמסבירים לאט
Well-Known Member
- הצטרף
- 14/1/23
א. ראה הצפיפות, האכיפה וההרחבות ל"סוכה" בבני ברק, המציאות חזקה מהחוק
ב. ראה הפזורה הבדואית, המציאות חזקה מהחוק
ג. ראה בניה בכפרים ערבים, בהם טופס 4 הוא המלצה, המציאות חזקה מהחוק.
מכאן, שדווקא זוג "נורמטיבי" מתמודד עם חסמי כניסה למועדון הזכות הטבעית לקורת גג, בעוד השאר חוגגים.
שלא לדבר בכלל על היכולת לרכוש משק בית קטן, עם גינת ירק ובעלי חיים. דבר שבישראל אינו הגיוני בשום קנה מידה.
בהצלחה לכולם
- הצטרף
- 22/11/15
תמיד היו (וככל שהאנשות תשרוד סביר שתמיד יהיו) פורעי חוק.
הזכרת את גן עדן? שני אנשים בכל העולם, חוק בודד לא לאכול מעץ ספציפי.
מה עושים? עוברים על החוק...
אולי זה מוגזם אז נתקדם קצת: יש בעולם רק משפחה אחת בעלת ארבעה נפשות בלבד.
מה עושים? אלימות במשפחה שמסתיימת ברצח...
האם אתה באמת חושב שאי פעם לא יהיו פורעי חוק והאם לדעתך זה אומר שלא צריך חוקים בכלל?
קיבוצים ומושבים
לומד מהר כשמסבירים לאט
Well-Known Member
- הצטרף
- 14/1/23
ריבית גבוהה כי המחירים יורדים והתשואות עולות. מצד שני ריבית גבוהה עשויה להאט את הפעילות העסקית ולכן להקטין את רווחי החברות ולכן להקטין את הדיבידנדים או להקטין את הגידול בדיבידנדים.
גם אני התבלבלתי
- הצטרף
- 22/11/15
אין לנו בחירה.
השוק נותן את מה שהשוק רוצה לתת ולא את מה שאנחנו רוצים לקבל.
באופן כללי:
* הורדת ריבית דוחפת את מחירי הנכסים כלפי מעלה
* העלאת ריבית דוחפת את מחירי הנכסים כלפי מטה
* ריבית גבוהה מיצרת תזרים יותר גדול
* ריבית נמוכה מיצרת תזרים יותר קטן
תשים לב ליחס ההפוך בין שינויי הריבית לבין השפעתם על מחיר הנכסים וליחס הישר בין גובה הריבית לגובה התזרים.
המחירים נדחפים מטה בהעלאות ריבית אבל הם לא בהכרח יורדים כשהריבית עולה.
ריבית גבוהה בפני עצמה לא משפיעה על תמחור הנכסים ולכן לא מורידה את מחיריהם (אחרי שאפקט העלאת הריבית מומש).
לצורך המחשה נניח ובשנה X הריבית עולה ל-100% ואין גורמים אחרים שמשפיעים על המחיר (אין אינפלציה, שינויים בשכר העובדים שמשאירים להם יותר/פחות כסף להשקעות וכו').
בשנה X מחירי הנכסים ירדו באופן חד וישקפו את השינוי בריבית בגובה התזרים החדש שלהם שיהיה גבוה מהתזרים הקודם גם באופן משמעותי.
משנה X ובמשך 100 שנה אין שום שינוי בריבית ו/או בגורמים אחרים שמשפיעים על מחירי הנכסים.
במשך כל אותה תקופה ארוכה הריבית היא מאוד גבוהה אבל מחירי הנכסים לא יורדים והתזרים לא גדל.
גובה הריבית לא משנה דברים בפני עצמו - השינוי בגובה הריבית זה מה שמשנה את פני השטח.
מזל טוב - הגעת לתובנה שיש השפעות לוואי שחוזרות כמו בומראנג ומשפיעות על מי שהתחיל
זו אחת הסיבות המרכזיות שאף אחד לא יכול לקבוע "אם יקרה X אז יהיה Y" כגון "אם הריבית תעלה אז מחירי הדירות ירדו".
דווקא לא התבלבלת.גם אני התבלבלתי
את הגעת לתובנה מאוד חשובה שרוב האנשים לא מגיעים אליה לעולם.