כמה שאלות

[מתן]

היי,

קראתי דיי הרבה באתר ולמדתי הרבה. תודה רבה על התוכן המצוין!
להבנתי, ההשקעה בשיטה זו דומה מאוד לרכישת נדל"ן לצורך השכרה:

בשיטה זו רוכשים את המנייה, ואז בעצם רוכשים את ההכנסה השנתית מהדיבידנד מאותה מנייה. כלומר, ככל שלא ישתנה משהו במדיניות הדיבידנדים של אותה חברה, אנו מבטיחים הכנסה מוגדרת מאותה מנייה. יכול להיות שערך המניה ירד, מה שיגרום לנו להפסד תיאורטי (שלכאורה לא מעניין אותנו, כי הדיבידנד ממשיך להגיע). יכול כמובן גם להיות שערך המניה יעלה, מה שיגרום לרווח גדול מזה שציפינו לו (וגם זה, לכאורה לא מעניין אותנו).

ברכישת נדל"ן להשכרה אנו רוכשים את הנכס ובכך, ככל שנצליח להשכיר את הנכס ולא ישתנו מחירי השכירות, אנו מבטיחים הכנסה מוגדרת מאותו נכס.
יכול להיות שערך הנכס ירד, מה שיגרום לנו להפסד תיאורטי (שלכאורה לא מעניין אותנו, כי השכירות ממשיכה להגיע). יכול כמובן גם להיות שערך הנכס יעלה, מה שיגרום לרווח גדול מזה שציפינו לו (וגם זה, לכאורה לא מעניין אותנו).

עם זאת, יש מספר יתרונות לשיטה זו:
1. ניתן להכנס בכל סכום, לעומת רף הכניסה הגבוה לנדל"ן.
2. התחזוקה הרבה יותר זולה משום שאין צורך למצוא שוכרים, לתקן וכו'.
3. יותר קל למצוא נכס מתאים, גם מבחינת זמן וגם מבחינת עלויות.

וכן מספר חסרונות:
1. התחושה היא שעדיין מדובר במשהו יותר מסוכן הונית - התחושה, לפחות שלי היא שהסיכוי שערך הנדל"ן ירד נמוך משמעותית מערך של תמהיל מניות זה או אחר. הערך לדעתי חשוב בין השאר על מנת לאפשר מעבר משיטת השקעה אחת לאחרת.
2. מיסוי - מס דיבידנד הוא 25%, בעוד מס עבור הכנסה המתקבלת משכירות דירה למגורים הוא 10%, וזה דיי משמעותי.

עקבתי מעט גם אחרי המניות האחרונות שהוכנסו לתיק. נראה שתשואת הדיבידנד, לפחות במצב הנוכחי נמוכה יחסית ונעה בין 1.5% ל 3%.
כלומר, אפילו אם נלך על הרף העליון, 3%, במידה ונשקיע מיליון שקלים, נוכל לקבל 30000 שקלים לשנה, או 2500 שקלים לחודש.
ואז בעצם השאלה שנשאלת - נניח שיש לנו מיליון שקלים, האם כדאי לרכוש איתם מניות דיבידנד או דירה קטנה להשקעה?
רכישת מניות דיבידנד תניב לנו, במקרה הטוב, 2500 שקלים לחודש או 1875 שקלים אחרי מס.
לדעתי ניתן להשכיר דירה במיליון שקלים (בהנחה שנבחרה בצורה טובה) בעבור 2500 שקלים. במידה וסך ההכנסות משכירות קטן מהרף, זה גם יהיה הסכום אחרי מס. במידה ולא, ההכנסה לאחר מס תהיה 2250 שקלים.
מה אתם חושבים?

בנוסף, במידה ומניות החברות ירדו (לפני הרכישה), תשואת הדיבידנד תעלה, ואז בעצם נוכל לרכוש באותו סכום הכנסה גדולה יותר מדיבידנד. אז בעצם, למה לא לחכות לנפילה במחירי המניות ורק אז לקנות?

תודה!

 

[לופטי]

היי
נתחיל מהסוף:

ואז בעצם השאלה שנשאלת - נניח שיש לנו מיליון שקלים, האם כדאי לרכוש איתם מניות דיבידנד או דירה קטנה להשקעה?

לא יודע.

ולתוכן עצמו-
לדעתי יש לך סתירה פנימית בין
זה:

יכול להיות שערך הנכס ירד, מה שיגרום לנו להפסד תיאורטי (שלכאורה לא מעניין אותנו, כי השכירות ממשיכה להגיע). יכול כמובן גם להיות שערך הנכס יעלה, מה שיגרום לרווח גדול מזה שציפינו לו (וגם זה, לכאורה לא מעניין אותנו).

לזה:

וכן מספר חסרונות:
1. התחושה היא שעדיין מדובר במשהו יותר מסוכן הונית - התחושה, לפחות שלי היא שהסיכוי שערך הנדל"ן ירד נמוך משמעותית מערך של תמהיל מניות זה או אחר. הערך לדעתי חשוב בין השאר על מנת לאפשר מעבר משיטת השקעה אחת לאחרת.

אני באופן אישי בכלל לא טורח לבדוק מה השווי של המניות שרכשתי ובכלל של התיק. בדומה למשקיע נדלן אני שואף להכנסה יציבה, ובניגוד למשקיע נדלן- אני מצפה שההכנסה תגדל ללא התערבות שלי.

לגבי הנקודה

הערך לדעתי חשוב בין השאר על מנת לאפשר מעבר משיטת השקעה אחת לאחרת.

קשה לי להאמין שקיימים משקיעים שבמשך שנים דגלו בשיטת השקעה מסויימת וב t כלשהו משנים אותה.

עקבתי מעט גם אחרי המניות האחרונות שהוכנסו לתיק. נראה שתשואת הדיבידנד, לפחות במצב הנוכחי נמוכה יחסית ונעה בין 1.5% ל 3%.
כלומר, אפילו אם נלך על הרף העליון, 3%, במידה ונשקיע מיליון שקלים, נוכל לקבל 30000 שקלים לשנה, או 2500 שקלים לחודש.
ואז בעצם השאלה שנשאלת - נניח שיש לנו מיליון שקלים, האם כדאי לרכוש איתם מניות דיבידנד או דירה קטנה להשקעה?
רכישת מניות דיבידנד תניב לנו, במקרה הטוב, 2500 שקלים לחודש או 1875 שקלים אחרי מס.
לדעתי ניתן להשכיר דירה במיליון שקלים (בהנחה שנבחרה בצורה טובה) בעבור 2500 שקלים. במידה וסך ההכנסות משכירות קטן מהרף, זה גם יהיה הסכום אחרי מס. במידה ולא, ההכנסה לאחר מס תהיה 2250 שקלים.
מה אתם חושבים?

אני חושב שבתרחיש אתה מתעלם מכמה פרמטרים
1. הוצאות תחזוקה
2. משכנתא (בהנחה ונדרשת) וריבית
3. ריבית דה ריבית (דיבידנדים)

בנוסף, במידה ומניות החברות ירדו (לפני הרכישה), תשואת הדיבידנד תעלה, ואז בעצם נוכל לרכוש באותו סכום הכנסה גדולה יותר מדיבידנד. אז בעצם, למה לא לחכות לנפילה במחירי המניות ורק אז לקנות?

אני חושב שהביטוי "לחכות לנפילה ורק אז לקנות" מתאים יותר למשקיעי שווי.
אם מחיר מניה של חברה מסויימת יורד באופן דרסטי בפרק זמן קצר, ותשואת הדיבידנד עולה מעל לסביר, זה מעיד על אירוע כלשהו. תשואה וסיכון גבוהים הולכים ביחד (תקרא את השירשור על T).
תשים לב שגם במאמרי הרכישה של דעת בסה"כ עולות בסינון אותן החברות. מצד שני, אם תלך למאמרי רכישה ישנים יותר תמהיל החברות שעולות בסינון משתנה יותר. (ובאופן דומה- לא כל החברות שדעת רכש מופיעות בכל סינון לפני רכישה).

 

[daat99]

קראתי דיי הרבה באתר ולמדתי הרבה

כל הכבוד לך על כך שאתה לוקח את עצמך בידיים ומשקיע בעתיד שלך ושל משפחתך!
אין לך מושג כמה אנשים מסרבים לעשות זאת גם כשמציעים להם את האפשרות

עם זאת, יש מספר יתרונות לשיטה זו:
1. ניתן להכנס בכל סכום, לעומת רף הכניסה הגבוה לנדל"ן.
2. התחזוקה הרבה יותר זולה משום שאין צורך למצוא שוכרים, לתקן וכו'.
3. יותר קל למצוא נכס מתאים, גם מבחינת זמן וגם מבחינת עלויות.

4. חברות צומחות יותר מנדל"ן (ולעתים בצורה מאוד משמעותית)
5. הסיכון מתפזר על פני כמות גדולה של חברות שפזורות בעולם ולא על דירה יחידה במדינה ספציפית, בעיר ספציפית, בשעונה ספציפית, ברחוב ספציפי ובבניין ספציפי (שאולי בטעות יהווה מקום המגורים המועדף של סוחר הסמים הבא?)
6. ניתן להשקיע את הדיבידנדים שהתקבלו בחודש ספציפי במניות חדשות שמספקות דיבידנדים נוספים בחודש העוקב ובכך להגדיל את התזרים אפילו יותר אבל אי אפשר לקחת את שכר הדירה של חודש ספציפי ולהגדיל את שכר הדירה המתקבל בחודש העוקב

. התחושה היא שעדיין מדובר במשהו יותר מסוכן הונית - התחושה, לפחות שלי היא שהסיכוי שערך הנדל"ן ירד נמוך משמעותית מערך של תמהיל מניות זה או אחר. הערך לדעתי חשוב בין השאר על מנת לאפשר מעבר משיטת השקעה אחת לאחרת.

חשוב להבדיל בין הסיכון שחברה אחת תקלע לקשיים לבין שכל החברות שרכשת ייקלעו לקשיים.
לעניות דעתי הסיכוי שכל החברות שאתה תרכוש ייקלעו לקשיים קטן באופן מהותי מהסיכוי שהדירה שלך תאבד מערכה בשל שכן בעייתי.
במקביל, התממשות הסיכון המתלווה לפגיעה של חברה בודדת לרוב גורמת לנזק קטן יותר מהתממשות הסיכון של פגיעה בצנרת ו/או דייר שמסרב לשלם למשך כמה חודשים (שני מקרים שיקרו בסבירות גבוהה כמעט לכל משקיע נדל"ן).

2. מיסוי - מס דיבידנד הוא 25%, בעוד מס עבור הכנסה המתקבלת משכירות דירה למגורים הוא 10%, וזה דיי משמעותי.

אתה צודק שישנה עדיפות מיסויית לנדל"ן (עד גבול מסויים) אבל בשלב מסויים הגדילה של הדיבידנדים צפויה לכפר עליו עם אקסטרא.

נראה שתשואת הדיבידנד, לפחות במצב הנוכחי

תשואת הדיבידנד מתקבלת בעקבות היצע וביקוש בשוק וההיצע והביקוש בשוק מתקבלים בעיקר כתולדה של גובה הריבית במשק.
ככל שהריבית במשק יותר נמוכה כך פחות אנשים "מסתפקים" בפיקדונות/אג"חים ורוכשים יותר מניות ולהיפך.
בתנאי הריבית הנוכחיים (שואפת ל-0 ברוב המדינות בעולם ואפילו שלילית בחלקן) הצפי הוא לתשואת דיבידנד נמוכה ביותר.

* (אם הבנק שלך היה מציע לך ריבית של 10% לשנה על פיקדון אתה ככל הנראה לא היית שומע על הבלוג והפורום הזה בכלל!)

מה אתם חושבים?

1. אל תשכח הוצאות נלוות לבעלות על דירה (דייר בעייתי/עוזב, תחזוקה ועוד)
2. שכר הדירה עולה בהתאם לעלייה בשכר הממוצע באיזור הדירה בעוד שהדיבידנד עולה בהתאם לרווחיות החברות - לרוב החברות מגדילות את הרווחים יותר מאשר את המשכורות של העובדים

שאלה למחשבה:
האם אתה מעדיף להתחיל עם יותר כסף שעולה יותר לאט או להתחיל עם פחות כסף שעולה יותר מהר?
מספרית לדוגמא: נניח ואתה שוקל השקעה של 30 שנה ומעלה (כמו משכנתא ל-30 שנה) מה אתה מעדיף?
1) 1500 בחודש לאחר מס שגדלים ב-6% בשנה
2) 2500 בחודש לאחר מס שגדלים ב-2% בשנה

למה לא לחכות לנפילה במחירי המניות ורק אז לקנות?

1. אתה אף פעם לא יודע כמה זמן תצטרך לחכות עד לנפילה (מתי היית מתחיל לרכוש מניות אם היית מחליט לחכות לנפילה הבאה בשנת 1989?)
2. גם אם תחכה לנפילה, הסטטיסטיקה והפסיכולוגיה לימדו אותנו שבסבירות גבוהה אתה לא תצליח לגרום לעצמך לרכוש את המניות בתחתית (או שתחכה שהמניות ירדו עוד או שהמניות כבר יעלו ואתה תחכה שהם יחזרו לתחתית - מה שבסבירות גבוהה לא יקרה בעתיד)

Time in the market is more important than timing the market

תשאל משקיעי נדל"ן שישבו על מזומן ב-2007 וחיכו שמחירי הדירות בישראל ירדו מה הם חושבים היום.

אני באופן אישי בכלל לא טורח לבדוק מה השווי של המניות שרכשתי ובכלל של התיק. בדומה למשקיע נדלן אני שואף להכנסה יציבה, ובניגוד למשקיע נדלן- אני מצפה שההכנסה תגדל ללא התערבות שלי.

מסכים לגמרי עם שתי הנקודות שציינת.
לא מעניין אותי שווי התיק ואני רואה את התזרים שלי גדל (באופן משמעותי יותר מגדילת התזרים שההורים שלי מקבלים מהנדל"ן שלהם) ללא התערבות שלי (בעוד שהם צריכים להתערב בשביל שהגדילה תתבצע).

קשה לי להאמין שקיימים משקיעים שבמשך שנים דגלו בשיטת השקעה מסויימת וב t כלשהו משנים אותה.

אני יכול להעיד שבמשך שנים דגלתי בהשקעות נדל"ן (כך חונכתי ולא ידעתי אחרת!) ואחרי שלמדתי על השקעות דיבידנד המרתי את כל הוני למניות דיבידנד - כולל מכירת הדירה שהייתה לי.

מהדוגמא האישית שלי אני יודע שיש כאלו (לפחות אחד שאני רואה במראה כל יום) אבל אני בהחלט מסכים שזה מאוד נדיר.

 

[Mon35]

להבנתי, ההשקעה בשיטה זו דומה מאוד לרכישת נדל"ן לצורך השכרה

יש שוני עצום בין השקעה בנדל״ן להשקעה במניות, אני אפרט רק את שני הדברים שנראים לי הכי משמעותיים:

1. חברה גלובלית בעלי מנהלים עם רקורד מוכח vs בעל דירה שכנראה לא עוסק בתחום הנדל״ן כעיסוק עיקרי.
2. ריבית דריבית vs השקעה במינוף (אחרת למה להשקיע בכלל בנדל״ן?).

רק לציין שגם בדירה להשקעה יכול להיות אפקט של ריבית דריבית רק שהוא משמעותית פחות רלוונטי בגלל פער הזמנים שבין השקעה להשקעה.
בגלל שאופק ההשקעה הוא ארוך מאוד, כנראה שהייתי שם את מירב המשקל על ריבית דריבית.

 

[מתן]

תודה לשניכם, אנסה לענות.

4. חברות צומחות יותר מנדל"ן (ולעתים בצורה מאוד משמעותית)

לכאורה זה נשמע הגיוני. בפועל, אני לא בטוח שזה מה שהיה בתקופה האחרונה. אני לא משוכנע שהדיבידנד שחולק ע"י חברות גדל יותר מהעלייה בשכר הדירה ואני לא משוכנע שערך המניות (שנבחרו כמניות דיבידנד ולא כמניות ערך) עלה יותר ממחירי הדירות.

5. הסיכון מתפזר על פני כמות גדולה של חברות שפזורות בעולם ולא על דירה יחידה במדינה ספציפית, בעיר ספציפית, בשעונה ספציפית, ברחוב ספציפי ובבניין ספציפי (שאולי בטעות יהווה מקום המגורים המועדף של סוחר הסמים הבא?)

מסכים.

6. ניתן להשקיע את הדיבידנדים שהתקבלו בחודש ספציפי במניות חדשות שמספקות דיבידנדים נוספים בחודש העוקב ובכך להגדיל את התזרים אפילו יותר אבל אי אפשר לקחת את שכר הדירה של חודש ספציפי ולהגדיל את שכר הדירה המתקבל בחודש העוקב

אתה צודק, אבל זה נכון אם מסתכלים על השקעות כשחור ולבן. אני יכול להחליט שאני משקיע בנכס נדל"ן ומשתמש בשכירות שהתקבלו בכל דרך אחרת עד שאצבור מספיק הון כדי להמיר את זה לנכס נדל"ני נוסף. לדוגמא, יכול להיות שאבחר להשקיע את השכירות במניות ערך (או מדדים), או במניות דיבידנד, עד שאוכל למכור את ההשקעה הזמנית שלי לצורך רכישת נכס נוסף. וזו דוגמא, ללמה למרות הכל, ערך התיק כן מעניין, שכן אם ערכו ירד ב 50%, יכול להיות שלא אוכל להמשיך לעבר הנכס הנוסף.

אוסיף גם עוד יתרון:
7. נזילות. לעומת נדל"ן כאן הרבה יותר פשוט ומהיר להנזיל את הכסף.

אתה צודק שישנה עדיפות מיסויית לנדל"ן (עד גבול מסויים) אבל בשלב מסויים הגדילה של הדיבידנדים צפויה לכפר עליו עם אקסטרא.

את הנקודה הזאת אני לא מבין. ככל שתשואת הדיבידנד נמוכה מתשואת שכר הדירה, וששכר הדירה משמש להשקעה אחרת (ובכך מבטל את יתרון הריבית דריבית), אני לא רואה סיבה שהגדילה בדיבידנד תהיה גדולה מהגדילה מההשקעה המשולבת בנדל"ן (נדל"ן עם כל הכסף, והשארית בשיטה אחרת עד שיתאפשר להמיר אותה לנדל"ן נוסף).

1. אל תשכח הוצאות נלוות לבעלות על דירה (דייר בעייתי/עוזב, תחזוקה ועוד)

דווקא כן התייחסתי לזה בסעיף 2 ברשימת היתרונות

2. שכר הדירה עולה בהתאם לעלייה בשכר הממוצע באיזור הדירה בעוד שהדיבידנד עולה בהתאם לרווחיות החברות - לרוב החברות מגדילות את הרווחים יותר מאשר את המשכורות של העובדים

שאלה למחשבה:
האם אתה מעדיף להתחיל עם יותר כסף שעולה יותר לאט או להתחיל עם פחות כסף שעולה יותר מהר?
מספרית לדוגמא: נניח ואתה שוקל השקעה של 30 שנה ומעלה (כמו משכנתא ל-30 שנה) מה אתה מעדיף?
1) 1500 בחודש לאחר מס שגדלים ב-6% בשנה
2) 2500 בחודש לאחר מס שגדלים ב-2% בשנה

לכאורה אתה צודק וזה הגיוני. בפועל התחושה היא שזה לא באמת המצב והנדל"ן (ערכו ושכר הדירה) עולים יותר מהשכר הממוצע.
בקשר לשאלה שלך - אכן לרוב אעדיף להתחיל עם פחות ולהגדיר ביותר, אבל כמובן שזה תלוי במספרים. בדוגמא שלך אכן אעדיף את האופציה הראשונה, אבל אם היינו מדברים על 20 שנה (ולא על 30) או על 3% ו 5% (ולא 2% ו 6%) הייתי מעדיף את האופציה השנייה.

1. אתה אף פעם לא יודע כמה זמן תצטרך לחכות עד לנפילה (מתי היית מתחיל לרכוש מניות אם היית מחליט לחכות לנפילה הבאה בשנת 1989?)
2. גם אם תחכה לנפילה, הסטטיסטיקה והפסיכולוגיה לימדו אותנו שבסבירות גבוהה אתה לא תצליח לגרום לעצמך לרכוש את המניות בתחתית (או שתחכה שהמניות ירדו עוד או שהמניות כבר יעלו ואתה תחכה שהם יחזרו לתחתית - מה שבסבירות גבוהה לא יקרה בעתיד)

Time in the market is more important than timing the market

תשאל משקיעי נדל"ן שישבו על מזומן ב-2007 וחיכו שמחירי הדירות בישראל ירדו מה הם חושבים היום.

אתה צודק. ומצד שני עדיין זה נשמע מאוד מעט לרכוש מניות שמספקות פחות מ 2% דיבידנד (ככל שאני זוכר זו המנייה האחרונה שהוספת לתיק).

אני יכול להעיד שבמשך שנים דגלתי בהשקעות נדל"ן (כך חונכתי ולא ידעתי אחרת!) ואחרי שלמדתי על השקעות דיבידנד המרתי את כל הוני למניות דיבידנד - כולל מכירת הדירה שהייתה לי.

מהדוגמא האישית שלי אני יודע שיש כאלו (לפחות אחד שאני רואה במראה כל יום) אבל אני בהחלט מסכים שזה מאוד נדיר.

יכול להיות שזה מאוד נדיר, ומצד שני אני כן רואה מצבים בהם הייתי עושה את זה.
1. השיטה המשולבת שתיארתי כאן - לעבוד בשיטה אחרת עד שנוצר מספיק הון כדי ללכת על השקעה אחרת הדורשת רף כניסה גבוה יותר.
2. ההבנה שיש שיטה מתאימה יותר יכולה להגיע גם אחרי הרבה שנים. נשמע מאוד מפחיד להתחייב לשיטה כזו או אחרת לתמיד.
3. לא בדיוק השקעה אבל רכישת דירה למגורים - גם אם כלכלית זה לא תמיד הדבר הנכון ביותר, יש בזה פן אחר (נוחות, ביטחון, יציבות, יכולת להשקיע בנכס ולהנות ממנו ועוד). בגישה כזו בה לא מעניין ערך התיק, אפשר בעצם לפגוע בסיכויים לכך. זה נכון לא רק לצורך דירה למגורים כי אם לצורך כל הוצאה גדולה אחרת (פתיחת עסק, רכב וכו').

לדעתי יש לך סתירה פנימית בין

אני לא לחלוטין מסכים. זה כמו שכשרוכשים נדל"ן לצורך שכירות זה נכון שהירידה בערך הנדל"ן לא תשפיע מיידית, אבל עדיין הייתי מעדיף שערכו לא ירד כי יכול להיות שביום מן הימים ארצה להמיר את ערכו למשהו אחר.

אני חושב שבתרחיש אתה מתעלם מכמה פרמטרים
1. הוצאות תחזוקה
2. משכנתא (בהנחה ונדרשת) וריבית
3. ריבית דה ריבית (דיבידנדים)

להוצאות התחזוקה התייחסתי ביתרון השני שכתבתי.
משכנתא לא רלוונטית כאן. לפי אותה גישה הרכישה של הנכס הנדל"ני תתבצע באמצעות הכסף שיש ללא משכנתא או מינוף אחר. אם נרצה להתייחס למשכנתא, אז גם בשיטה המתוארת באתר אני צריך להניח שלקחתי הלוואה על מנת למנף את ההשקעה שלי ולמרות שיש לי x כסף, קניתי מניות דיבידנד ב x+y.
אם נדבר על ההשקעה המשולבת שתיארתי, גם בשיטת הנדל"ן תהנה מריבית דריבית משום שאת הכסף שתקבל תוכל להשקיע בשיטה אחרת, עד שתשיג מספיק על מנת לרכוש נכס נדל"ן אחר.

אני חושב שהביטוי "לחכות לנפילה ורק אז לקנות" מתאים יותר למשקיעי שווי.
אם מחיר מניה של חברה מסויימת יורד באופן דרסטי בפרק זמן קצר, ותשואת הדיבידנד עולה מעל לסביר, זה מעיד על אירוע כלשהו. תשואה וסיכון גבוהים הולכים ביחד (תקרא את השירשור על T).

אתה צודק, אבל אם מדובר באותן חברות שהיו טובות עוד לפני הנפילה והנפילה היא לא בגלל משהו בחברה כי אם בכל הבורסה, זה לא מעלה את הסיכון יותר מדי.

תשים לב שגם במאמרי הרכישה של דעת בסה"כ עולות בסינון אותן החברות. מצד שני, אם תלך למאמרי רכישה ישנים יותר תמהיל החברות שעולות בסינון משתנה יותר. (ובאופן דומה- לא כל החברות שדעת רכש מופיעות בכל סינון לפני רכישה).

את זה לא בטוח שהבנתי.

 

[daat99]

רק לציין שגם בדירה להשקעה יכול להיות אפקט של ריבית דריבית

גם אם נניח מחיר דירה נמוך ושכר דירה גבוה כגון מחיר הדירה הוא מיליון ושכר הדירה הוא 5000 אז אנחנו צריכים לאגור 200 חודשים של שכר דירה בשביל לצבור סכום מספק לרכישת הדירה הבאה (אם רוצים מינוף אז דירה בשווי 2 מיליון עם הון עצמי של מיליון ושכר דירה לאחר משכנתא של 5000 שח = אותה התוצאה).
לחכות כמעט 17 שנה בשביל להתחיל בפעם הראשונה לקבל ריבית על הריבית גם עם הנתונים המיטיבים הנ"ל זה לא בדיוק "ריבית דריבית"

לכאורה זה נשמע הגיוני. בפועל, אני לא בטוח שזה מה שהיה בתקופה האחרונה. אני לא משוכנע שהדיבידנד שחולק ע"י חברות גדל יותר מהעלייה בשכר הדירה ואני לא משוכנע שערך המניות (שנבחרו כמניות דיבידנד ולא כמניות ערך) עלה יותר ממחירי הדירות.

אתה לא צריך להיות "משוכנע" (אם כי הנתונים ההיסטוריים זמינים לך בשביל לראות את העובדות רק תשתדל לא ליפול תחת "הטיית השורדים" או "הטיית האחרונים" ולבדוק מידע מלא וארוך).

בוא ונחזור לבסיס וננתח את מנגנוני יצירת הרווח בהשקעות השונות.

מנגנון יצירת רווח ראשון: השקעות אלטרנטיביות - ככל שהריבית במשק יורדת כך יותר ויותר אנשים משקיעים בהשקעות תזרימיות כגון מניות ונדל"ן ולכן גם המניות המניבות וגם הנדל"ן מקבלים רוח גבית בהורדות ריבית ורוח פנים בהעלאות ריבית.

מנגנון יצירת רווח שני: שינויים בשכר של האנשים - ככל שהמשכורת של האנשים מהעבודה גדלה כך הם מוכנים לשלם שכר דירה יותר גדול ובמקביל לשלם יותר על אוכל/צרכים/בילויים ולכן רווחי החברות ושכר הדירה מקבלים רוח גבית כשהשכר של האנשים עולה.

מנגנון יצירת רווח שלישי: אינפלציה - אינלציה נוצרת בעקבות העלאת המוצרים אבל נזכור שמחירי המוצרים עלו לפני שמדדו את האינפלציה כך שבפועל אינפלציה של 1% מייצגת עלייה ברווחיות של 1% (עלות חומרי הגלם שהחברות רוכשות כבר עלתה ב-1% ומחיר המוצר שהיא מוכרת לנו כבר עלה ב-1% ולכן סך הרווח של החברה קיבל רוח גבית של 1%).
למרות שהאינפלציה כבר משוקפת ברווחיות החברות היא לא בהכרח משוקפת בעליות בשכר הדירה וגם אם כן אז זה משוקף בדיעבד בעדכון החוזה ולא חל רטרואקטיבית (בניגוד למניות).

מנגנון יצירת רווח רביעי: התייעלות פנימית - חברה יכולה להמשיך ולהתייעל לנצח (לייצר יותר בשעה אחת, לשווק יותר בעלות נמוכה וכו') אבל אי אפשר לייעל את הנכס הנדל"ני ללא הפסקה (אפשר לפצל דירה גדולה לשתי יחידות קטנות יותר ובכך להגדיל את התזרים אבל יש גבול לכמות הפיצולים הללו - אנשים לא ישכרו יחידת דיור בגודל חצי ס"מ...).

כפי שאתה רואה לעיל כל מנגנון שמייצר רווח בנדל"ן מייצר רווח גם במניות ולרוב רווח יותר גבוה.
אני מאתגר אותך למצוא מנגנון יצירת רווח בודד שקיים רק בנדל"ן ולא משוקף במניות.

שנבחרו כמניות דיבידנד ולא כמניות ערך

מניות דיבידנד ומניות ערך הם "אחים חורגים" ולרוב הדיבידנד משקף גם את הערך.
הנתונים ההיסטוריים שפאמה/פרנץ' (זוכי פרס נובל בכלכלה) אספו מראים בצורה חד משמעית שב-100% מהמקרים! (אפילו מחקר טריניטי שהגדיר את כלל ה-4% זכה להצלחה רק ב-98% מהמקרים!) השקעה ארוכה (31 שנה) במניות דיבידנד הניבה תוצאות יותר טובות מהשקעה במדד עצמו והמדד עצמו הניב תוצאות יותר טובות מהשקעה בנדל"ן בטווחי זמן ארוכים שכאלו.

לעניות דעתי, עליית ערך זו סיבה גרועה לבחור במניות דיבידנד (בעיקר משיקולים פסיכולוגיים) אבל זה לא אומר שהסטטיסטיקה לרעת משקיעי הדיבידנדים.

אני יכול להחליט שאני משקיע בנכס נדל"ן ומשתמש בשכירות שהתקבלו בכל דרך אחרת עד שאצבור מספיק הון כדי להמיר את זה לנכס נדל"ני נוסף.

זה נכון אם אתה מסתכל על עצמך כרובוט אבל מאבד את הנכונות כשאתה מערב את הרגשות.
אם אתה חושב שהשקעה במניות דיבידנד היא השקעה יותר טובה אז אתה לא תמכור אותם בשביל להשקיע בהשקעה פחות טובה ואם אתה לא חושב שהיא השקעה יותר טובה אז אתה לא תצליח לשרוד משבר בלי למכור את המניות ולספוג בדרך נזק כבד.

הפסיכולוגיה תמיד מנצחת את המתמטיקה (ובעיקר את התיאוריה)!

ערך התיק כן מעניין, שכן אם ערכו ירד ב 50%, יכול להיות שלא אוכל להמשיך לעבר הנכס הנוסף.

אם זו המטרה שלך אז אתה צריך להתרחק משוק ההון כמו ממגיפה.

אוסיף גם עוד יתרון:
7. נזילות. לעומת נדל"ן כאן הרבה יותר פשוט ומהיר להנזיל את הכסף.

זו חרב פיפיות - נזילות יכולה להוות חיסרון רציני כי היא מאפשרת לך להגיב בצורה אמוציונלית בניגוד לרציונל שלך.

ככל שתשואת הדיבידנד נמוכה מתשואת שכר הדירה

תנסה להתעלם מהסכומים שאתה מקבל (תתייחס לדיבידנדים/שכר דירה כאל כסף לבילויים שלא מושקע) ותבדוק את התוצאות.

לפעמים צריך לפשט בדיקות

ששכר הדירה משמש להשקעה אחרת

כפי שציינתי, נחמד בתיאוריה אבל הפסיכולוגיה לא מאפשרת לבצע זאת.
מי שמאמין בנדל"ן לא יוכל לשרוד ירידה של 50% בשוק ההון ולכן הוא לא יוכל להשקיע מאות אלפי שקלים בשוק ההון "בהמתנה לרכישת הדירה הבאה".
השקעה בשוק ההון היא השקעה ארוכת טווח ולא מקום חניה לכסף לפני השקעה אחרת.

האלטרנטיבה היחידה שיש לה סיכוי (נמוך) להצליח כמקום חניה היא שילוב של מניות/אג"ח אבל אז אתה פוגע בתשואה הכוללת שלך הרבה יותר כך שזה מאבד את המשמעות (ועדיין לא מובטח שתצליח לשרוד את המשבר).

אני לא רואה סיבה שהגדילה בדיבידנד תהיה גדולה מהגדילה מההשקעה המשולבת בנדל"ן

תבדוק עם כל האנשים שאתה מכיר בכמה גדל שכר הדירה שלהם בממוצע בשנה (תשאל אותם מה שכר הדירה הראשון שהם קיבלו ומה הנוכחי ותחשב לבד מה הגדילה - רוב האנשים לא יודעים לחשב זאת ויתנו לך תוצאה שאינה נכונה מתמטית!).
תשווה את התוצאה שלך לגדילת דיבידנדים אורגנית של 6% ומעלה (הממוצע שמתקבל מתיקים בסגנון דיבידעת) ותראה מה ההבדלים.

התחושה היא שזה לא באמת המצב והנדל"ן (ערכו ושכר הדירה) עולים יותר מהשכר הממוצע.

זה בלתי אפשרי עובדתית לאורך זמן.
תחשוב על זה בצורה הזו:
נניח והשכר הממוצע באיזור הוא 10 אלף שח ואנשים מוכנים לשלם 50% מהשכר בשביל מגורים.
לפי חישוב זה שכר הדירה עומד על 5000 שח.
אם השכר של האנשים יעלה ב-10% ל-11 אלף שח הם לא יסכימו לשלם לך 10 אלף שח בשכר דירה... הם עדיין מוכנים לשלם רק 50% מהשכר שלהם למגורים ולכן השכר דירה יכול לעלות ל-5500 שח (פלוס מינוס תנודתיות זמנית).

אתה לא תצליח להעלות את שכר הדירה שלך לאורך זמן יותר מהעלאה בשכר של העובדים כי בשלב מסויים אתה תדרוש יותר מ-100% מהמשכורת של האנשים ואף אחד לא יגור אצלך יותר...

בדוגמא שלך אכן אעדיף את האופציה הראשונה

הדוגמא שנתתי מבוססת על נתונים היסטוריים (מחמירים לרעת המניות ומיטיבים לטובת הנדל"ן) והיא הסיבה המרכזית שהמרתי את הדירה שהייתה בבעלותי בתיק מניות דיבידנד שמן.

זה נשמע מאוד מעט לרכוש מניות שמספקות פחות מ 2% דיבידנד

זה נשמע הרבה יותר טוב מ-"לרכוש" פיקדון שמספק 0.01% ריבית שזו האלטרנטיבה הזמינה לרוב האוכלוסיה ולפיה אנשים בוחרים אם להשקיע או לא
מכאן נובע התמחור של אלטרנטיבות השקעה ולפי הנתון הזה הכספים זורמים להשקעות השונות עד לעצירה על עקומת ההיצע/ביקוש.

יכול להיות שזה מאוד נדיר, ומצד שני אני כן רואה מצבים בהם הייתי עושה את זה.

הראיה בדיעבד היא מעולה, בזמן אמת זה פחות עובד.
אם אתה חושב שאתה היוצא דופן אז אתה כמובן מוזמן לעשות זאת אבל רצוי שתזכור שכל מי שלא הצליח לפניך חשב שהוא היוצא דופן גם כן.

נשמע מאוד מפחיד להתחייב

אף אחד לא מחייב אותך לכלום חוץ ממך.
אני לא חייב להשקיע במניות דיבידנד, אני בוחר להשקיע כך כי זה מתאים לפסיכולוגיה שלי (וגם עובד).

לא בדיוק השקעה אבל רכישת דירה למגורים

אני דן בצד הפיננסי של הנדל"ן - עם הפסיכולוגיה אני לא נלחם כי הפסיכולוגיה תמיד תנצח.

נוחות

לי יותר נוח לגור בשכירות ולהטיל על בעל הבית את משימות התחזוקה.

ביטחון

תזרים יציב מדיבידנדים שמאפשר לי לגור במקום יותר זול בעתות משבר מקנה לי תחושב ביטחון יותר גבוהה מדירה שאני חייב לתחזק (ארנונה) כשאין לי משכורת.

יציבות

אם אתה דייר טוב שמשלם בזמן אז אתה תקבל יציבות בלי לאבד את הצד השני - הגמישות.
אני מעדיף את הגמישות שמאפשרת לי לקום וללכת בתוך חודש/חודשיים כשמגיע לרחוב שכן בעייתי ולא להיות קשור לדירה שאני לא מצליח למכור כי כולם שמעו על אותו שכן בעייתי ומפחדים לגור לידו (מקרה אמיתי אישי).

יכולת להשקיע בנכס ולהנות ממנו

את זה יש גם בשכירות (עשיתי זאת בעצמי בכל דירה שנכנסתי אליה).
צריך רק לצאת מהראש של "למה שהוא יקבל" ולהתמקד ב-"מה אני מקבל".

ועוד

כל דבר שאתה חושב שאתה מקבל מדירה בבעלות ניתן לקבל גם בשכירות (עם עלות כספית מתאימה) למעט הנייר מהטאבו (אם הנייר כל כך קריטי אז תדפיס לעצמך אחד שכזה בבית).

בגישה כזו בה לא מעניין ערך התיק, אפשר בעצם לפגוע בסיכויים לכך.

לא הבנתי איפה הפגיעה אם יש לך תזרים יציב.

יכול להיות שביום מן הימים ארצה להמיר את ערכו למשהו אחר

הסבירות היא שאתה תרצה לרכוש עוד אחד הרבה לפני שתרצה למכור את מה שרכשת ולכן יותר סביר שתרצה שהמחירים ירדו הרבה ויאפשרו לך לרכוש את השני/שלישי בהנחה במקום במחירי שיא.

אם נדבר על ההשקעה המשולבת שתיארתי,

ההשקעה המשולבת מתעלמת מהפסיכולוגיה של המשקיע והיא תכשל מהר מאוד כשהרגשות יעלו.
אני באמת לא חושב שיש מישהו שמצליח לעשות זאת לאורך זמן (אם אתה חושב שאתה מכיר מישהו שכזה אז אני מציע שתבדוק כמה מההון שלו לא מושקע בכלל או שמושקע באג"חים/פיקדונות דבר שפוגע בתשואה שלו באופן משמעותי והיה מיותר אם הוא היה נצמד להשקעה שמתאימה לו מלכתחילה).

 

[מתן]

תודה על התגובה המפורטת. חשוב לציין שאני בכוונה תופס את הצד השני.

אתה לא צריך להיות "משוכנע" (אם כי הנתונים ההיסטוריים זמינים לך בשביל לראות את העובדות רק תשתדל לא ליפול תחת "הטיית השורדים" או "הטיית האחרונים" ולבדוק מידע מלא וארוך).

הטיית השורדים אני יודע, מה זו הטיית האחרונים?

כפי שאתה רואה לעיל כל מנגנון שמייצר רווח בנדל"ן מייצר רווח גם במניות ולרוב רווח יותר גבוה.
אני מאתגר אותך למצוא מנגנון יצירת רווח בודד שקיים רק בנדל"ן ולא משוקף במניות.

לא בהכרח מנגנון, אבל הסיכון שאני יכול לחשוב עליו הוא שחברה המייצרת מוצר שאינו צורך בסיסי יכולה להפגע בתקופות מיתון בהן אין לאנשים כסף עודף לשלם (ואז היא יכולה לא להיות ריווחית וכתוצאה מכך לא לחלק דיבידנד או אף לפשוט את הרגל כאשר מדובר בתקופה ארוכה), אך אנשים תמיד יצטרכו לגור ולכן תחום זה פחות יפגע (אם כי יכול להיות שגם כאן תהיה ירידה במחירי השכירות, שתשפיע החל מחידוש החוזה).

תנסה להתעלם מהסכומים שאתה מקבל (תתייחס לדיבידנדים/שכר דירה כאל כסף לבילויים שלא מושקע) ותבדוק את התוצאות.

לפעמים צריך לפשט בדיקות

לא הבנתי את התגובה, תוכל בבקשה להסביר?

כפי שציינתי, נחמד בתיאוריה אבל הפסיכולוגיה לא מאפשרת לבצע זאת.
מי שמאמין בנדל"ן לא יוכל לשרוד ירידה של 50% בשוק ההון ולכן הוא לא יוכל להשקיע מאות אלפי שקלים בשוק ההון "בהמתנה לרכישת הדירה הבאה".
השקעה בשוק ההון היא השקעה ארוכת טווח ולא מקום חניה לכסף לפני השקעה אחרת.

האלטרנטיבה היחידה שיש לה סיכוי (נמוך) להצליח כמקום חניה היא שילוב של מניות/אג"ח אבל אז אתה פוגע בתשואה הכוללת שלך הרבה יותר כך שזה מאבד את המשמעות (ועדיין לא מובטח שתצליח לשרוד את המשבר).

אני חושב שזה מה שרוב רוכשי הנדל"ן (גם לשימוש עצמי וגם להשקעה) עושים. אף אחד לא שומר את הכסף בעו"ש ומחכה לרכישת הדירה. צוברים את הכסף תוך השקעתו בצורה כלשהי (לרוב אכן משלב אג"ח ומניות) עד לשימוש בו.

תבדוק עם כל האנשים שאתה מכיר בכמה גדל שכר הדירה שלהם בממוצע בשנה (תשאל אותם מה שכר הדירה הראשון שהם קיבלו ומה הנוכחי ותחשב לבד מה הגדילה - רוב האנשים לא יודעים לחשב זאת ויתנו לך תוצאה שאינה נכונה מתמטית!).
תשווה את התוצאה שלך לגדילת דיבידנדים אורגנית של 6% ומעלה (הממוצע שמתקבל מתיקים בסגנון דיבידעת) ותראה מה ההבדלים.

דיי השתכנעתי שבקצב הגדילה אתה צודק. לא מכיר הרבה נכסים שההכנסה עבורם עולה בממוצע ב 6% בשנה.

זה בלתי אפשרי עובדתית לאורך זמן.

מבחינת שכר הדירה אתה כנראה צודק. מבחינת ערך הנכס מול ערך התיק, אני עוד אצטרך להשתכנע.

זה נשמע הרבה יותר טוב מ-"לרכוש" פיקדון שמספק 0.01% ריבית שזו האלטרנטיבה הזמינה לרוב האוכלוסיה ולפיה אנשים בוחרים אם להשקיע או לא
מכאן נובע התמחור של אלטרנטיבות השקעה ולפי הנתון הזה הכספים זורמים להשקעות השונות עד לעצירה על עקומת ההיצע/ביקוש.

כמובן, אך ההשוואה היא לא לריבית חסרת הסיכון.

הראיה בדיעבד היא מעולה, בזמן אמת זה פחות עובד.
אם אתה חושב שאתה היוצא דופן אז אתה כמובן מוזמן לעשות זאת אבל רצוי שתזכור שכל מי שלא הצליח לפניך חשב שהוא היוצא דופן גם כן.

כתבת שגם אתה עשית את זה, אז אני בחברה טובה

אף אחד לא מחייב אותך לכלום חוץ ממך.
אני לא חייב להשקיע במניות דיבידנד, אני בוחר להשקיע כך כי זה מתאים לפסיכולוגיה שלי (וגם עובד).

כמובן. זו התחייבות שלי מול עצמי על דרך ההשקעה שלי. הרבה יותר קל להחליט על דרך מסויימת כשיודעים שתמיד ניתן לשנות אותה בעלות שאינה גדולה מדי.

אני דן בצד הפיננסי של הנדל"ן - עם הפסיכולוגיה אני לא נלחם כי הפסיכולוגיה תמיד תנצח.

אתה צודק. יעידו על כך אינספור כתבות על ההשוואה בין לגור בשכירות לבין לרכוש דירה. לאחר שגרתי לא מעט זמן בשכירות ובדירה בבעלותי, אישית, נחמד לי יותר לגור בדירה בבעלותי (גם אם לא מדובר בהחלטה נכונה כלכלית). הידיעה שתשאר בדירה כל עוד תרצה (לא רצו להאריך חוזה סתם כי רצו להכניס קרוב משפחה לדירה) שווה עבורי נוחות. אפילו החופש לתקן / להזמין את בעל המקצוע בעצמי ולא לרדוף אחרי בעל הבית נותן איזה ביטחון.
בכל מקרה אני לחלוטין מסכים שמדובר בהחלטה מאוד פרסונלית.

 

[daat99]

מה זו הטיית האחרונים?

דוגמא מקרוב:

אני לא בטוח שזה מה שהיה בתקופה האחרונה

מה שהיה בתקופה הארוכה יותר רלוונטי ממה שקרה רק בתקופה האחרונה.
מכאן הטיית האחרונים.
למשל בשנת 2000 הטיית האחרונים הובילה למסקנה שרק חברות הטכנולוגיה מייצרות ערך.
בשנת 2002 הטיית האחרונים הובילה למסקנה שחברות הטכנולוגיה לא שוות גרוש.
בשנת 2007 הטיית האחרונים הובילה למסקנה שנדל"ן מאוד רווחי וחברות שעוסקות במשכנתאות הן מוצלחות.
בשנת 2009 הטיית האחרונים הובילה למסקנה שצריך להתרחק מכל חברה שיש לה קשר כלשהו להלוואות.
בשנת 2010 הטיית האחרונים הובילה למסקנה ששיטת "קנה והחזק" נעלמה מהעולם כי "מי שקנה לפני 10 שנים והחזיק לא הרוויח כלום מעליית ערך".
בינואר 2020 הטיית האחרונים הובילה למסקנה שצריך לקחת הלוואות על חשבון קרן השתלמות ולהשקיע את הכסף בקופת גמל להשקעה מחקה מדד (חפש מאמרים בגוגל - אלטשולר שחם יצא נגד התופעה הזו בפומבי לפני ששמענו בכל מקום על הקורונה).
במרץ 2020 הטיית האחרונים הובילה למסקנה שאם יש לאנשים חום אז אין נייר טואלט בסופר (תחילת הקורונה למי שלא זוכר).

ועוד...

אבל הסיכון שאני יכול לחשוב עליו הוא שחברה המייצרת מוצר שאינו צורך בסיסי יכולה להפגע בתקופות מיתון בהן אין לאנשים כסף עודף לשלם

אבל במקביל חברה אחרת מייצרת רווח נוסף.
קח לדוגמא את הקורונה, בעוד שחברות התעופה נפגעו, חברות המסכות, חומרי הניקיון והאמצעים הטכנולוגיים לתקשורת שגשגו ורשמו רווחי שיא.
יש כמובן גם את הסיכון היותר גרוע - בתקופת מיתון הדייר שלך מחוסר עבודה ולא יכול לשלם לך 100% משכר הדירה (במקום שהדיבידנד מחברה X ירד ומחברה Y יעלה).
אם תתבונן בתיק דיבידעת שמפורסם בציבור אתה תראה שבכל חודש מאז הקמתו סך הדיבידנדים שהתקבלו בחשבון בשנה שהסתיימה בו תמיד היה יותר גדול מצפי הדיבידנדים שהיה צפוי להתקבל בתחילת אותה השנה.
אם המשפט הזה לא יכולים להגיד משקיעי הנדל"ן שמצאו את עצמם עם דיירים מחוסרי עבודה ו/או דיירים שצמצמו בהוצאות הדיור ועברו לדירות יותר זולות (בנימה אישית: בעל הבית שלי נתקע כמעט חודשיים ללא דייר אחרי שעזבתי אותו במהלך הקורונה).

אנשים תמיד יצטרכו לגור

לא בהכרח אצלך וממש לא בהכרח בשכר הדירה הקודם שביקשת.
זכור לי דיון ארוך מתחילת הקורונה על קבוצות של אנשים בפייסבוק שהתאגדו ביחד והלכו לבעלי הבתים שלהם בניסיונות לקבל הנחות בשכר הדירה - לרובם זה עבד.

תזכור גם שאם הדייר שלך לא משלם אז אתה נפגע ב-100% מההכנסות בעוד שאם חברה X פושטת את הרגל (גם אם שאר התיק לא מפצה על כך - דבר שבינתיים לא ראיתי לו תקדים היסטורי!) אז הנזק שלך הוא קטן מאוד.

לא הבנתי את התגובה, תוכל בבקשה להסביר?

תתחיל מלהשוות תזרים מנדל"ן מול תזרים ממניות דיבידנד ללא השקעה מחדש ותראה מה סך התזרים הכולל במהלך 30 שנה מכל אחת מהגישות.

אף אחד לא שומר את הכסף בעו"ש ומחכה לרכישת הדירה. צוברים את הכסף תוך השקעתו בצורה כלשהי (לרוב אכן משלב אג"ח ומניות) עד לשימוש בו.

רוב משקיעי הנדל"ן שאני מכיר לא מתקרבים למניות (וכמעט חוטפים התקף לב כשאני מנסה להסביר להם למה זו טעות).

בכל מקרה השקעה באג"ח משולה לחוסר השקעה מבחינתי ומתלווה בסיכון לא מבוטל של איבוד הון כשהריבית במשק עולה.

מבחינת ערך הנכס מול ערך התיק, אני עוד אצטרך להשתכנע.

ערך הנכס עולה גם בגלל השכר הממוצע, גם בגלל האינפלציה וגם בגלל חלופות השקעה.
בגדול כמו במניות רק שבמניות בנוסף לכל הגורמים הללו יש גם עליית ערך בשל התייעלות ארגונית פנימית בתוך החברה בעוד בנדל"ן זה לא קיים לאורך זמן (ניתן חד-פעמי לעשות משהו כגון שיפוץ קוסמטי אבל אי אפשר לחזור עליו כל חודש ולקבל שוב את אותה הגדילה כמו בפעם הראשונה).

אך ההשוואה היא לא לריבית חסרת הסיכון.

כל אלטרנטיבת השקעה באשר היא נמדדת מול הריבית חסרת הסיכון.

תחשוב על זה כמו שתי משוואות עם שני נעלמים:
נגדיר אטרקטיביות השקעה בנדל"ן כתוצאת המשוואה r*f כאשר f זו הריבית חסרת הסיכון ו-r זו התשואה הצפויה מנדל"ן - כשהתוצאה אטרקטיבית אז משקיעי הנדל"ן בוחרים בגישה הזו במקום בפיקדון בבנק ויחס ההיצע וביקוש מאזן את המחיר בהתאם.
נגדיר אטרקטיביות השקעה במניות בתוצאת המשוואה s*f כאשר f זו הריבית חסרת הסיכון ו-s זו התשואה הצפויה ממניות - כשהתוצאה אטרקטיבית אז משקיעי המניות בוחרים בגישה הזו במקום בפיקדון בבנק ויחס ההיצע וביקוש מאזן את המחיר בהתאם.

כשאחת משתי קבוצות המשקיעים מפסיקה לתעדף את ההשקעה האהובה עליה על פני הריבית חסרת הסיכון אז עליית המחיר של אותה ההשקעה נבלמת.

כתבת שגם אתה עשית את זה

או שאני לא הבנתי את מה שטענת או שאתה לא הבנת את מה שעשיתי.
אני מעולם לא טענתי ששילבתי את שתי הגישות (כמו שאתה הצגת) אלא שכשהבנתי שהגישה המקורית שלי לא מתאימה לאופי שלי (וצפויה להניב לי תוצאות פחותות באופן משמעותי) אני הפסקתי עם מה שעשיתי בעבר והעברתי את סך הנכסים שלי להשקעה שמתאימה לי יותר מבחינה פסיכולוגית.

אני מאמין בלב שלם שאין אדם בעל רגשות שיכול לשלם את שתי הגישות הללו בצורה אופטימלית בלי לאבד תשואה על הקצאת הון לנכסים עם תוחלת תשואה נמוכה יותר מלכתחילה.

הידיעה שתשאר בדירה כל עוד תרצה (לא רצו להאריך חוזה סתם כי רצו להכניס קרוב משפחה לדירה)

אם תשלם מספיק, בזמן ותהיה דייר טוב אז הבעיה הזו לא תצוץ לעולם.
מבחינה מתמטית והיסטורית גם אם אני אשלם פי-2 משכר הדירה הממוצע על הדירה שאני מתגורר בה עדיין ישאר לי סכום יותר גדול בבנק אחרי 30 שנות השקעה במניות דיבידנד מאשר אם אני ארכוש את הדירה בעצמי.
לא מכיר הרבה בעלי בתים שיפנו דייר שמשלם פי-2 בשביל לשים קרוב משפחה (יותר יעיל לממן לקרוב המשפחה דירה יותר טובה בשכר דירה של פי-1.5 ולתת לו במזומן עוד 0.4 משכר הדירה כשנשארים עם עוד 0.1 משכר הדירה בכיס מאשר לפנות את הדייר ולהכניס את קרוב המשפחה).

אפילו החופש לתקן / להזמין את בעל המקצוע בעצמי ולא לרדוף אחרי בעל הבית נותן איזה ביטחון.

יצא לי לטרטר בעלי בתים בשביל שיתקנו, לא יצא לי לרדוף אחריהם מעולם - אולי זה בגלל איך שאני מתייחס אליהם לפני שצצות בעיות

 

[לופטי]

בנוסף, במידה ומניות החברות ירדו (לפני הרכישה), תשואת הדיבידנד תעלה, ואז בעצם נוכל לרכוש באותו סכום הכנסה גדולה יותר מדיבידנד. אז בעצם, למה לא לחכות לנפילה במחירי המניות ורק אז לקנות?

תשים לב שגם במאמרי הרכישה של דעת בסה"כ עולות בסינון אותן החברות. מצד שני, אם תלך למאמרי רכישה ישנים יותר תמהיל החברות שעולות בסינון משתנה יותר. (ובאופן דומה- לא כל החברות שדעת רכש מופיעות בכל סינון לפני רכישה).

את זה לא בטוח שהבנתי.

הכוונה שלי היא לרכישה מבוססת שיטה (=יציבות ואיתנות החברה)
לדוגמא
זו הרכישה שהייתה באפריל 2019 (לחץ כאן)
זו הרכישה שהייתה במאי 2020 (לחץ כאן)
וזו הרכישה שהייתה במאי 2021 (לחץ כאן)
תשים לב שהקריטריונים לרכישה היו דומים למעט ההרפיה בקריטריון יחס חוב הון עצמי.
בסה"כ רוב החברות שהופיעו בסינון לפני שנה הופיעו גם בסינון לפני חודש. החברות האלו נשארו יציבות, המשיכו לחלק ולהגדיל דיבידנדים. חלקן גם עלו בסינון לפני שנתיים.
לטעמי בחירת קריטריונים ודבקות בשיטה (רובוט) חזקים יותר מ"לחכות לנפילה במחירי המניות ורק אז לקנות" שמלווה בתזמון ופסיכולוגיה (הימור+רגש).

 

[מתן]

הכוונה שלי היא לרכישה מבוססת שיטה (=יציבות ואיתנות החברה)
לדוגמא
זו הרכישה שהייתה באפריל 2019 (לחץ כאן)
זו הרכישה שהייתה במאי 2020 (לחץ כאן)
וזו הרכישה שהייתה במאי 2021 (לחץ כאן)
תשים לב שהקריטריונים לרכישה היו דומים למעט ההרפיה בקריטריון יחס חוב הון עצמי.
בסה"כ רוב החברות שהופיעו בסינון לפני שנה הופיעו גם בסינון לפני חודש. החברות האלו נשארו יציבות, המשיכו לחלק ולהגדיל דיבידנדים. חלקן גם עלו בסינון לפני שנתיים.
לטעמי בחירת קריטריונים ודבקות בשיטה (רובוט) חזקים יותר מ"לחכות לנפילה במחירי המניות ורק אז לקנות" שמלווה בתזמון ופסיכולוגיה (הימור+רגש).

יכול להיות שאני לא הובנתי - הכוונה הייתה לבחור את החברות, רק לעשות את זה בזמן שהבורסה למטה יחסית.
בכל מקרה קיבלתי תשובות לזה - אנו עלולים לחכות הרבה זמן ובכך לפספס הרבה כסף בדרך.

 

[מתן]

דוגמא מקרוב:

מה שהיה בתקופה הארוכה יותר רלוונטי ממה שקרה רק בתקופה האחרונה.
מכאן הטיית האחרונים.
למשל בשנת 2000 הטיית האחרונים הובילה למסקנה שרק חברות הטכנולוגיה מייצרות ערך.
בשנת 2002 הטיית האחרונים הובילה למסקנה שחברות הטכנולוגיה לא שוות גרוש.
בשנת 2007 הטיית האחרונים הובילה למסקנה שנדל"ן מאוד רווחי וחברות שעוסקות במשכנתאות הן מוצלחות.
בשנת 2009 הטיית האחרונים הובילה למסקנה שצריך להתרחק מכל חברה שיש לה קשר כלשהו להלוואות.
בשנת 2010 הטיית האחרונים הובילה למסקנה ששיטת "קנה והחזק" נעלמה מהעולם כי "מי שקנה לפני 10 שנים והחזיק לא הרוויח כלום מעליית ערך".
בינואר 2020 הטיית האחרונים הובילה למסקנה שצריך לקחת הלוואות על חשבון קרן השתלמות ולהשקיע את הכסף בקופת גמל להשקעה מחקה מדד (חפש מאמרים בגוגל - אלטשולר שחם יצא נגד התופעה הזו בפומבי לפני ששמענו בכל מקום על הקורונה).
במרץ 2020 הטיית האחרונים הובילה למסקנה שאם יש לאנשים חום אז אין נייר טואלט בסופר (תחילת הקורונה למי שלא זוכר).

ועוד...

הבנתי. אני גם מסכים עם זה. ומצד שני יש משמעות לטרנדים. נכון, לא ניתן לבנות על זה לאורך זמן, אבל יש לדעתי משמעות לטרנד אשר קיים הרבה מאוד זמן.

תזכור גם שאם הדייר שלך לא משלם אז אתה נפגע ב-100% מההכנסות בעוד שאם חברה X פושטת את הרגל (גם אם שאר התיק לא מפצה על כך - דבר שבינתיים לא ראיתי לו תקדים היסטורי!) אז הנזק שלך הוא קטן מאוד.

הסיכון העיקרי לדעתי הוא מנפילה של שוק המניות שעלול (למרות שהמניות שנבחרו כאן נבחרו כי בין השאר שרדו את המשברים הקודמים ללא הקטנת הדיבידנד) לגרור גם ירידה בחלוקת הדיבידנד.
קשה לי להאמין לדוגמא, שחברה אשר מחלקת 3% דיבידנד (ויש הרבה כאלה, בעיקר כאן בתיק) ותרד ב 50% בגלל משבר כלשהו, תמצא את עצמה עם תשואת דיבידנד של 6% לאורך זמן.

יצא לי לטרטר בעלי בתים בשביל שיתקנו, לא יצא לי לרדוף אחריהם מעולם - אולי זה בגלל איך שאני מתייחס אליהם לפני שצצות בעיות

בקשר לאופציה לשלם פי 2 - אתה צודק, אבל זה לא מאוד מעשי.
מבחינת בעלי בית - רובם היו בסדר גמור. אחת לא. כנראה שבתל אביב החוקים קצת שונים ולאו דווקא תלויים באיך אתה מתייחס...

בסך הכל דיי השתכנעתי בקשר לשיטה.

קצת שאלות מעשיות:
1. כשאני מסתכל על הגרף (לא Historical Data) ב yahoo finance, האם זה כולל את תשואת הדיבידנד (כלומר מבטל את התיקון הטכני שמתבצע?) אני מכיר את זה שרשום D למטה בכל חלוקת דיבידנד, אבל כשאני מנסה להשוות את הביצועים לשל ה SPY לדוגמא, האם זו השוואה הוגנת (כי תוקן הדיבידנד) או שלא (כי הגרף מחסיר את כל ההכנה שהתקבלה על הדרך מדיבידנדים)?
2. איך אתה סורק את המניות? באיזה כלי?

 

[מתן]

עכשיו חשבתי על זה:

סיכון הקיים במניות דיבידנד ולא קיים בנדל"ן בארץ הוא ירידת שער הדולר. ירידה של 25% תפגע ברבע מההכנסה שלך מדיבידנד.
לכאורה אפשר להשקיע בארץ, אך אני לא חושב שיש מספיק מניות העונות על הדרישות בארץ.

 

[daat99]

יש לדעתי משמעות לטרנד אשר קיים הרבה מאוד זמן.

נכון - הוא יכול להסתיים מחר כי הוא כבר "קיים הרבה מאוד זמן"
הטרנד של בועת הדוט קום עבד 10 שנים עד שהוא התרסק...

קשה לי להאמין לדוגמא, שחברה אשר מחלקת 3% דיבידנד (ויש הרבה כאלה, בעיקר כאן בתיק) ותרד ב 50% בגלל משבר כלשהו, תמצא את עצמה עם תשואת דיבידנד של 6% לאורך זמן.

הדיבידנד מחולק מהרווחים ולא ממחיר המניה.
אם החברה ממשיכה להרוויח (והחברות שאנחנו נצמדות אליהן ממשיכות להרוויח כקבוצה) אז אין לה שום סיבה לפגוע בדיבידנד.
חשוב לזכור שלחברה אין שליטה על "תשואת הדיבידנד" אלא על "גובה הדיבידנד".
תשואת הדיבידנד נקבעת אך ורק ע"י ההיצע והביקוש של השוק בהתטם לאלטרנטיבות להשקעה הזמינות למשקיעים ולרגשות שלהם.

אם הריבית במשק תחזור להיות 10% בשנה אז אני לא אתפלא בכלל אם נחזור לראות דיבידנדים יציבים וגדלים בגובה 6% בשנה.
מהצד השני אם הריבית בשוק הרחב (ולא רק באירופה) תהפוך לשלילית אז אני לא אתפלא אם תשואת הדיבידנד הממוצעת תרד לפחות מ-0.5% (וסביר להניח שזה יקרה במקביל לזינוק נוסף במחירי הנדל"ן)...

בקשר לאופציה לשלם פי 2 - אתה צודק, אבל זה לא מאוד מעשי.

למה?
נניח ושכר הדירה שלך הוא 5 אלף שח בחודש.
האם אתה מוכן לשלם פי 2 אם זה יוביל אותך לרווח של 1 מיליון שח בתיק ההשקעות שלך?
האם אתה מוכן לשלם פי 2 אם זה יוביל אותך לרווח של 5 מיליון שח בתיק ההשקעות שלך?

להתחייב להפסיד את התשואות מתיק ההשקעות שיכולות להגיע למיליוני שקלים (והרבה מעבר לכך אם מאריכים את תקופת ההשקעה) רק בשביל לא לשלם פי-2 שכר דירה זו החלטה פיננסית שגויה.

בנוסף תזכור שאף אחד לא מכריח אותך לשלם פי-2, אתה תמיד יכול לבחור לעבור דירה ועדיין להרוויח מתיק ההשקעות...

בנימה אישית: אף פעם לא הבנתי למה אנשים חושבים שאם הם יעברו דירה אז העולם ייחרב מסביבם.

נראה שבתל אביב החוקים קצת שונים ולאו דווקא תלויים באיך אתה מתייחס...

מכיר אישית מישהו שגר בשכירות בתל אביב ובחידוש החוזה הורידו לו את שכר הדירה בשביל שהוא לא יעזוב.
יש לא מעט בעלי דירות שמבינים שדייר טוב שווה יותר מהעלאת שכר דירה ויש גם לא מעט כאלו שלא.
לרוב ניתן לזהות את האופי הזה מראש ויצא לי יותר מפעם אחת לוותר על דירה טובה בגלל בעל בית "חשוד בתאוות בצע".

כשאני מסתכל על הגרף (לא Historical Data) ב yahoo finance, האם זה כולל את תשואת הדיבידנד

רוב הגרפים של המניות באינטרנט הם מחיר בלבד והרבה אנשים משתמשים בזה בשביל להטעות אנשים שרוצים להשקיע לטווח ארוך.
דוגמא נפוצה זה גרף המחיר של מדד הדאו האמריקאי שמראה כאילו לקח למשקיע יותר מ-25 שנה להחזיר את ההפסדים (טענה ששמעתי השנה בשיחה אישית מאישיות מאוד בכירה בעולם הפיננסי בארץ) בעוד שכשמתחשבים באינפלציה ודיבידנדים זה לקח רק 4.5 שנים גם אם היית המשקיע הכי חסר מזל שנכנס לבורסה עם כל הכסף שלך במחיר הכי גבוה מלפני המשבר.

*תשים לב שבמהלך המשבר תשואת הדיבידנד של המדד הגיעה ל-14%!

כשאני מנסה להשוות את הביצועים לשל ה SPY לדוגמא

יש כמה בעיות עם ניסיונות להשוואת תוצאות של השקעה בחברה בודדת עם תוצאות של השקעה במדד

1. חברות לעתים מתפצלות לכמה חברות שונות והאתרים השונים באינטרנט מתחקים רק אחרי חברה אחת מתוך כולן תוך התעלמות מהשאר בעוד שכל החברות קיימות בחשבון האישי של המשקיע (ראה למשל את ההתפצלויות בתיק דיבידעת כמו DOV, UTX, VFC ועוד)

2. חברות לעתים משנות את סימול המניה (ואפילו את שם החברה) מה שגורם לקושי בהבנה של איזה נתונים אנחנו רואים.
קח לדוגמא את חברת ACE לשעבר שהוחזקה בתיק דיבידעת ורכשה את חברת CB בינואר 2016.
תוך כדי הרכישה חברת ACE החליטה שהיא רוצה להשתלט על השם והסימול של החברה הנרכשת והיא הפכה להיות CB.
היום כשאנחנו מחפשים מידע על CB של היום מ-2015 או קודם לכן באתרים השונים אנחנו לא יודעים אם מוצג לנו המידע של CB המקורית שנרכשה ע"י ACE או של ACE המקורית שרכשה את CB.
*שתי החברות היו ברשימת האלופות לפני המיזוג שלהן

במצב כזה אין לנו דרך פשוטה לאתר לא את המידע של CB המקורית ולא את המידע של ACE המקורית - קל וחומר מה קרה למשקיעים של אותן החברות.

3. לעתים חברות מחליטות על פיצולי מניות ולא כל האתרים הפיננסיים מעדכנים את הנתונים שלהן בהתאמה.
ישנם אתרים (כמו יאהוו פייננס) שמתאימים רק חלק מהנתונים לפיצולים בעוד שחלק אחר מהנתונים אינו מותאם לפיצולים ואנחנו צריכים לשבור את הראש ולנסות להבין אם הנתון שאנחנו רואים הוא הנתון ההיסטורי של מניה אחת "של פעם" או שהוא עודכן לשקף את הנתון ההיסטורי של מניה אחת "של היום".

אני מאתגר אותך לנסות ולהבין מה קרה למשקיע שהשקיע בחברת MO בינואר 1997.
אל תשכח להתחשב בפיצולי המניות (מנובמבר 1997 למשל) ובחברות שיצאו מ-MO והגיעו לכיסו של המשקיע.

ספוילר: אתגר

אני לא הצלחתי

השוואות באתרים השונים בין מחירי מניות בודדות (גם אם תכלול בפנים דיבידנדים) לבין קרנות כמעט תמיד יובילו לתוצאת חסר משמעותית לרעת המניות ביחס למה שקרה במציאות.
דוגמא קלאסית היא השקעה בחברת קודאק.
נניח והשקעת 100 אלף דולר בחברת קודאק בשנת 1986 ואני אגלה לך שבשנת 2013 החברה פשטה את הרגל וקיבלת בתמורה למניות שלך סך מהמם של 1,118.40 דולר בלבד.
מה לדעתך קרה למשקיע שלנו?
האם הוא הרוויח? הפסיד? כמה?

ספוילר: ניחשת?

אתה יכול לקרוא את התשובה כאן

איך אתה סורק את המניות? באיזה כלי?

באקסל של רשימת האלופות.
אפשר גם באתר פינויז.
אפשר גם סתם ללכת לבדוק איזה מניות קיימות במדד אצולת הדיבידנדים ולהתחיל משם.

סיכון הקיים במניות דיבידנד ולא קיים בנדל"ן בארץ הוא ירידת שער הדולר.

זו טעות נפוצה שמקורה בהטיית הביתיות (אנחנו רגילים לחיות בארץ ולכן חושבים שהעולם מסתובב סביבנו בעוד שבמציאות אנחנו מייצגים רק 0.5% מכלכלת העולם ורוקדים לפי החליל של המטבעות הגדולים האחרים).

תזכור שהחברות מחלקות דיבידנדים בדולרים לפי הרווחים בפועל שמתקבלים מכל העולם.

בוא ותדמיין שהחברה מכניסה לתוך מעטפה את הרווחים שלה לפי כל המטבעות ביחד.
נניח והיא מכניסה למעטפה:
* 1 שח מישראל
* 10 יין מיפן
* 15 לירות סטרלינג מאנגליה
* 10 יורו מגרמניה
* ועוד

נדמיין שביום חלוקת הדיבידנד החברה ממירה את כל המטבעות הללו לדולרים ויוצא לה X דולרים ולכן היא מחלקת X דולרים כדיבידנד שאנחנו מקבלים וממירים לשקלים לפי השער העדכני.

אם שער הדולר ירד ביחס לכל המטבעות בעולם (זו המשמעות של "הדולר נחלש") אז אותם היינים, לירות ויורו ירכשו יותר דולרים ולכן ה-X שלנו יגדל בדיוק לפי החלשות שער הדולר ביחס למטבעות בעולם.
מכיוון שה-X שלנו (שזה הדיבידנד) גדל ביחס להיחלשות הדולר אז ההמרה של יותר דולרים לשקלים תוביל לבערך אותו הסכום השקלי.

הסיכון היחידי שרלוונטי מבחינת מטבעות הוא לא החלשות הדולר אלא החזקות השקל ביחס לכל המטבעות בעולם.
מצב שבו השקל מתחזק ביחס לכל המטבעות בעולם לאורך זמן יוביל את ישראל למשבר פיננסי עצום (למשל תעשיית ההייטק שדוחפת את הכלכלה שלנו תאבד את האטרקטיביות הכלכלית שלה ונחטוף גל פיתורים מאסיבי שיוביל לאנשים שלא יוכלו לשלם משכנתאות/שכירות).
במקרה הזה יהיו לנו הרבה מאוד צרות בחיים שלא קשורים ל-"אנחנו מקבלים פחות שקלים כדיבידנד" ולמשקיעי הנדל"ן תהיה סבירות הרבה יותר גבוהה להפסיק לקבל שכר דירה.

בנק ישראל עובד קשה מאוד בשביל למנוע מצב של התחזקות השקל ביחס לכל המטבעות.

אני לא חושב שיש מספיק מניות העונות על הדרישות בארץ.

אין אפילו אחת ואני אשמח אם תוכיח לי אחרת.

 

[לופטי]

אני מאתגר אותך לנסות ולהבין מה קרה למשקיע שהשקיע בחברת MO בינואר 1997.

הקשר בין סיגריות וטבק לממתקים!

 

[daat99]

הקשר בין סיגריות וטבק לממתקים!

מאוד אהבתי את התמונה אבל מה בתכלס יש למשקיע שרכש מניה אחת במחיר X בבנק? (אל תשכח דיבידנדים!)

דבר נוסף - חסר לי בגרף המעבר של קרפט היינץ לחברה פרטית כשהיא נרכשה ע"י וורן באפט.

 

[מתן]

בנימה אישית: אף פעם לא הבנתי למה אנשים חושבים שאם הם יעברו דירה אז העולם ייחרב מסביבם.

לא ייחרב אך זה כרוך באי נוחות יחסית גדולה ובהשקעת זמן (בעיקר) וכסף שלא תוכננו באריזה, פריקה, סידור, חיפש דירה חדשה, העברת מסגרות, רכישת רהיטים ועיצוב הדירה החדשה ועוד. משהו שהייתי מעדיף להמנע ממנו ככל הניתן. בכל מקרה זה לא סותר את שיטת ההשקעה כמובן. אפשר להסתכל על הרצון לגור בדירה משל עצמי כהוצאה שמטרתה לעשות לי טוב, כמו שמוציאים על הצגות, מסעדות וטיולים.

השוואות באתרים השונים בין מחירי מניות בודדות (גם אם תכלול בפנים דיבידנדים) לבין קרנות כמעט תמיד יובילו לתוצאת חסר משמעותית לרעת המניות ביחס למה שקרה במציאות.
דוגמא קלאסית היא השקעה בחברת קודאק.
נניח והשקעת 100 אלף דולר בחברת קודאק בשנת 1986 ואני אגלה לך שבשנת 2013 החברה פשטה את הרגל וקיבלת בתמורה למניות שלך סך מהמם של 1,118.40 דולר בלבד.
מה לדעתך קרה למשקיע שלנו?
האם הוא הרוויח? הפסיד? כמה?

ספוילר: ניחשת?

אתה יכול לקרוא את התשובה כאן

יש איזו דרך מומלצת ויחסית פשוטה לראות איך הייתה נראית השקעה במנייה מסויימת לעומת איך הייתה נראית השקעה במדד מסויים? אפילו אם נדבר על פרק זמן בו לא היו שינויי שמות, מירג'וג'ים וכו'? נחמד אם כן זה היה מתחשב ב splits של אותה המניה (שזה טיפה יותר נפוץ).

זו טעות נפוצה שמקורה בהטיית הביתיות (אנחנו רגילים לחיות בארץ ולכן חושבים שהעולם מסתובב סביבנו בעוד שבמציאות אנחנו מייצגים רק 0.5% מכלכלת העולם ורוקדים לפי החליל של המטבעות הגדולים האחרים).

לא בגלל שהעולם מסתובב סביבנו, כי אם בשל העובדה שההוצאות שלנו הן בשקלים בעיקרן. זה דומה לחברה שמייצרת בארץ (ולכן כל ההוצאות שלה בשקלים) ומוכרת לארה"ב (ולכן הכנסותיה בדולרים). מובן שבמידה והדולר ירד ב 10%, ההכנסות שלה ירדו ב 10% (בהנחה שהיא לא תוריד את המחיר, מכיוון שלדוגמא, היא מתחרה בחברות אמריקאיות), וההוצאות ישארו זהות.

תזכור שהחברות מחלקות דיבידנדים בדולרים לפי הרווחים בפועל שמתקבלים מכל העולם.

בוא ותדמיין שהחברה מכניסה לתוך מעטפה את הרווחים שלה לפי כל המטבעות ביחד.
נניח והיא מכניסה למעטפה:
* 1 שח מישראל
* 10 יין מיפן
* 15 לירות סטרלינג מאנגליה
* 10 יורו מגרמניה
* ועוד

נדמיין שביום חלוקת הדיבידנד החברה ממירה את כל המטבעות הללו לדולרים ויוצא לה X דולרים ולכן היא מחלקת X דולרים כדיבידנד שאנחנו מקבלים וממירים לשקלים לפי השער העדכני.

אם שער הדולר ירד ביחס לכל המטבעות בעולם (זו המשמעות של "הדולר נחלש") אז אותם היינים, לירות ויורו ירכשו יותר דולרים ולכן ה-X שלנו יגדל בדיוק לפי החלשות שער הדולר ביחס למטבעות בעולם.
מכיוון שה-X שלנו (שזה הדיבידנד) גדל ביחס להיחלשות הדולר אז ההמרה של יותר דולרים לשקלים תוביל לבערך אותו הסכום השקלי.

הסיכון היחידי שרלוונטי מבחינת מטבעות הוא לא החלשות הדולר אלא החזקות השקל ביחס לכל המטבעות בעולם.
מצב שבו השקל מתחזק ביחס לכל המטבעות בעולם לאורך זמן יוביל את ישראל למשבר פיננסי עצום (למשל תעשיית ההייטק שדוחפת את הכלכלה שלנו תאבד את האטרקטיביות הכלכלית שלה ונחטוף גל פיתורים מאסיבי שיוביל לאנשים שלא יוכלו לשלם משכנתאות/שכירות).
במקרה הזה יהיו לנו הרבה מאוד צרות בחיים שלא קשורים ל-"אנחנו מקבלים פחות שקלים כדיבידנד" ולמשקיעי הנדל"ן תהיה סבירות הרבה יותר גבוהה להפסיק לקבל שכר דירה.

בנק ישראל עובד קשה מאוד בשביל למנוע מצב של התחזקות השקל ביחס לכל המטבעות.

אתה צודק. ירידה רק של הדולר תהיה פחות משמעותית מאשר התחזקות של השקל (בהנחה והחברות בהן אנחנו משקיעים הן חברות גלובליות, מה שכנראה נכון ברוב המקרים).
מצד שני, התחזקות השקל זה בדיוק מה שקרה. אני זוכר שהדולר עלה 4 שקלים, היורו 5 שקלים והפאונד 8 שקלים. אז אם זה קרה, אין סיבה להניח שזה לא יקרה שוב.

 

[daat99]

זה כרוך באי נוחות יחסית גדולה

תלוי איך מתייחסים לכך.

בהשקעת זמן (בעיקר) וכסף שלא תוכננו באריזה, פריקה, סידור

יש היום חברות שמספקות שירות כולל של אריזה + הובלה + פירוק.

חיפש דירה חדשה

זה תפקידו של מתווך - מכתיבים לו מה מחפשים והוא ממקד אותנו לתוצאות בודדות ורלוונטיות.

העברת מסגרות

מה הבעיה בלעבור לדירה אחרת באותו הרחוב? יש חוק שאוסר על כך?

רכישת רהיטים ועיצוב הדירה החדשה ועוד.

מה רע בהעברת הרהיטים?
למה חייבים לעצב? (וגם אם מחליטים שכן אז זה עדיין יותר זול מאשר לא להשקיע את ההון העצמי במניות).

משהו שהייתי מעדיף להמנע ממנו ככל הניתן.

עם העדפות אני לא מתווכח.
עם נתונים מתמטיים היסטוריים אין לי בעיה להתווכח

יש איזו דרך מומלצת ויחסית פשוטה לראות איך הייתה נראית השקעה במנייה מסויימת

לא בעולם שאני מכיר.
כל הדברים שנחשפתי אליהם שמתיימרים להציג תוצאות שכאלו סובלים מהחסרונות שתיארתי (ולעתים גם יותר).

אפילו אם נדבר על פרק זמן בו לא היו שינויי שמות, מירג'וג'ים וכו'?

בטווח הארוך זה קורה לכולם ואם אתה מגביל את הבדיקות שלך לטווח הקצר אז אין שום משמעות לתוצאות.
זה מזכיר לי את הפרסומות של הלמן אלדובי על הקרן מחקה מדד SP500 שבהן הם מציגים את תשואת המדד מ-2010 במטרה להיכנס לשוק אחרי הירידות של משבר 2008 ולהראות כמה המדד מרוויח מההתאוששות מהמשבר והעליה שהגיעה אחריו.
אם הם היו משקפים בתוצאות גם את משבר 2008 (בשביל לקבל ממוצע שכולל גם שוק שורי וגם שוק דובי) אז התוצאה שלהם הייתה פחות אטרקטיבית באופן משמעותי.

כי אם בשל העובדה שההוצאות שלנו הן בשקלים בעיקרן

חלק לא מבוטל מהרכישות שלנו מתבססות על ייבוא ולא על ייצור כחול-לבן.

ישראל אינה מדינה שמכלכלת את עצמה על בסיס ייצור פנימי ולכן אנחנו משלמים בשקלים אבל המחיר שננקב בשקלים נגזר משערי המטבעות העולמיים.

לחברה שמייצרת בארץ

העובדה שהייצור בארץ לא אומר שחומרי הגלם לא מיובאים.
גם חלק גדול מהאוכל והשתייה שלנו מיובאים כולל מוצרי קוסמטיקה ותרופות.
בשביל שהעלות של החברה תשאר זהה אז העובדים שלה חייבים לאכול רק כחול/לבן (אסור קולה/פפסי!), לצחצח שיניים במשחת כחול/לבן (אסור קולגייט/פרוקטור אנד גמבל) וחייבים לרכוש רק תרופות כחול לבן (אין חיסוני קורונה!).
כמובן שלחברה אסור לרכוש את הפתקיות הדביקות הצהובות מ-3M כי זו גם הוצאה דולרים והיא חייבת לרכוש חלופה כחול/לבן (שלדעתי לא קיימת)
כל צי הרכבים של החברה צריך לעבור לשימוש בדלק כחול/לבן.
אסור לחברה לצרוך חשמל מחברת החשמל הישראלית כי חברת החשמל הישראלית מייבאת דברים שעולים בדולר בשביל לייצר את החשמל הרגיל שלנו (ואם עלות ייצור החשמל תעלה אז החשמל יימכר לנו ביותר).

המצב שאתה מנסה לתאר הוא כמעט בלתי אפשרי ומתאפשר רק אם השקל מתחזק ביחס לכל המטבעות בעולם ולא רק ביחס לדולר.
יש המון גופים (ביניהם הבנק המרכזי) שעובדים קשה מאוד בשביל שהמצב הזה לא יקרה כי הוא עלול להוביל לקריסת הכלכלה הישראלית שמבוססת בעיקרה על ייצוא הייטקיסטי.

מצד שני, התחזקות השקל זה בדיוק מה שקרה. אני זוכר שהדולר עלה 4 שקלים, היורו 5 שקלים והפאונד 8 שקלים. אז אם זה קרה, אין סיבה להניח שזה לא יקרה שוב.

אני זוכר שהדולר עלה כמעט 3 שקלים לפני שהוא עלה כמעט 5 שקלים ולפני שהוא עלה כמעט 3 שקלים שוב.

הדולר עושה זיגזג אבל לאורך זמן הרבה מאוד גופים מנסים להשאיר אותו בין 3 ל-4.

 

[daniel91]

יתרון של נדל"ן:
1. היכולת להתמנף בזול ובגדול ללא חשש מרג'ין קול.
2. פטור ממס \ מס מופחת על שכירות.
3. פטור ממס שבח על מכירת דירה יחידה.
3. תזרים מזומנים שקלי.
4. תזרים שאינו תלוי בשוק ההון וחסין יחסית למשברים כלכליים.
5. הילודה פה בארץ גבוהה מאוד ולא בונים מספיק, מחיר השכירות ימשיך לעלות.

חסרונות של נדל"ן:
1. חוסר פיזור קיצוני, ועוד במדינה משוגעת כמו שלנו.
2. סיכון שוכר - שלא משלם, שלא מתפנה, שהורס את הבית.
3. סיכון רגולטורי - פיקוח על שכר דירה, שינוי בתוכניות מתאר, הפקעה.
4. עלויות עסקה גבוהות.
5. עלויות תחזוקה.
6. חוסר נזילות.

אישית אני משלב בין מניות לנדל"ן

 

[סטרבו]

עוד חיסרון לנדלן - השקעה נפשית ופיזית, מעורבות רגשית, השקעת זמן רב.
כמובן מי שיכול להיות בעל בית אנטיפת מקטין חלק מהרשימה.

ואני לא מסכים עם יתרון 4. זא נכון שזה לא תלוי בשוק ההון, אני פשוט לא חושב שזה יתרון או שזה חסין יותר.

 

[Mon35]

3. תזרים מזומנים שקלי.

אני לא יודע אם זה יתרון,
במידה והדולר יורד מול השקל זה יתרון, אבל במידה שהוא עולה זה חיסרון....

צריך לזכור שחלק גדול מהעסקים במדינה עדיין מבוססים על ייצוא, וכהוכחה לכך ששקל חלש הוא הכרח בנק ישראל מאוד מתאמץ להחליש את השקל מול הדולר,
האם אתה רוצה להמר נגד מדיניות מוניטרית?